Блог | Увага: ОСББ
У січні 2011 року декілька сайтів розмістили мою статтю під назвою "Обережно: ОСББ" в якій я обґрунтовував недоцільність створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). З прийняттям Закону від 14.05.2015р. № 417-VIII "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" ситуація щодо доцільності створення ОСББ радикально змінилася і тепер не створення ОСББ в багатоквартирному будинку однозначно потягне для власників квартир негативні наслідки. Оскільки власникам квартир, що мають свої квадратні метри в досі ще жеківських будинках, глибоко байдуже до неналежних їм нежилих приміщень, то обґрунтовувати доцільність створення ОСББ буду на прикладі житлово-будівельних кооперативів (ЖБК). Адже, на відміну від тих хто приватизували свої квадратні метри на халяву, члени ЖБК будували квартири і нежилі приміщення за свої особисті кошти. Тож і перспектива лишитися свого майна у виді нежилих приміщень і особистих квартир має бути для таких людей чутливішою.
Спочатку трохи загальних речей. Зовні – це реалізація європейського комунального сервісу за рахунок громадян. Бюджети всіх держав ЄС і США впали б разом з їхніми євро і доларами при намаганні витягнути з глибокої розрухи комунальну сферу аналогічну українській. І тут все правильно: хочете добре жити – треба добре платити за приведення до людського стану зовнішнього і внутрішнього вигляду будинків, за ремонт покрівлі, за заміну внутрішніх будинкових мереж, за заміну зовнішніх комунікацій, за заміну старих ліфтів на нові, за фікуси біля кожної квартири, за гарних і ввічливих консьєржок і т. д. і т. п. Дещо прихованим є намагання привчити громадян до управління своїм майном і до відповідальності за свої дії своїм майном. В тіні залишаються три ласих шматочка: тема надзвичайно гігантських об’ємів ремонтно-будівельних робіт, тема перерозподілу спочатку нежилих і згодом жилих приміщень і тема фактичного привласнення земельних ділянок оформлених під ОСББ безкоштовно.
Тепер конкретика. Для ЖБК КВЕДа вже нема багато років і кожне відвідування реєстратора починалося і закінчувалося нагадуванням про необхідність реорганізації в обслуговуючий кооператив (що є неприйнятним бо будинок стає прибутковою організацією) або в ОСББ. Кінець цим розмовам поклав закон "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". Тепер юридично існує лише "багатоквартирний будинок". У вас три і більше квартири? Тепер ви не ЖБК, а багатоквартирний будинок у якому до моменту створення ОСББ і визначення форми управління (самі управляєте чи наймаєте управителя) будь-які загальні збори членів ЖБК, крім щодо реорганізації в ОСББ, є нелегітимними. А управління здійснюється визначеною до 1 липня 2015 року структурою, якою є правління ЖБК. І такий стан триватиме до моменту створення ОСББ, але не довше аніж до 1 липня 2016 року. Це визначено пунктом 4 статті 13 згаданого Закону. А що буде з будинком після 1 липня 2016 року у разі не створення ОСББ?
Тут, особливо якщо у вашому будинку є нежилі приміщення, почнуть відбуватися цікаві події. Згідно пункту 5 статті 13 згаданого Закону виконавчий орган місцевої влади призначить вашому будинку управителя. Я далекий від того, щоб підозрювати нинішніх працівників КМДА і РДА в нечесності і в схильності до корупції. Але запевнення працівника РДА, яке супроводжувалося щирим поглядом мені в очі (ну, як у Януковича з екрану телевізора), що в законі такої норми нема, не навіяло мені думки про мою або його некомпетентність.
Тож хто такий управитель. Управитель – це підприємець, метою якого є отримання прибутку за рахунок мешканців будинку. Отже – це не благодійник, який буде управляти будинком з якоїсь комірчини чи власної квартири за малоймовірне "спасибі". Це оренда гарного офісу з кабінетами для себе, секретарші, бухгалтерів, канцелярії, охорони, кур’єрів з розноски квитанцій і повісток до суду з приводу відсудження ваших квадратних метрів. Для себе і всього персоналу має бути гарна зарплата. Не згадав ще одного працівника: спеціаліста з розгляду електронних петицій громадян. Така посада буде обов’язковою бо лише так у наш час можна цивілізовано послати кожного громадянина і всю громаду разом взяту.
І дуже сильно помиляється той, хто вважає, що плата за утримання будинку залишиться в існуючих величинах. А збільшення раза в 3 не хочете? Конкретний приклад. До моменту перетворення комунального підприємства "З обслуговування житлового фонду Святошинського району" вартість аварійного обслуговування була для мого будинку 612 грн. 80 коп., а після перетворення в комунальне підприємство "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Святошинського району" вартість тієї ж послуги стала становити 1806 грн. 97 коп. Пройшло півроку і в приміщенні організації повним ходом іде ремонт. І нічого поганого в цьому нема, адже працювати потрібно в гарних умовах.
Вартість утримання будинку – це квіточки. Основним джерелом введення будинку в заборгованість будуть кредити. Які кредити? Та ті, які буде взято для вирішення ваших проблем і бажань гарно жити. Ви ж хочете щоб покрівля не текла? Ну то й що, що вона майже не тече? А строк експлуатації вже закінчився і нема чого гратися з підмазуванням стиків. А герметизація стиків панелей? А труби потрібно було міняти ще років 20 тому. А про гарну столярку в будинку хто мріє? А кому сняться фікуси в коридорах? Та й ззовні будинок має виблискувати позолотою. Тож ніяких накопичень в розмірі 20 копійок з квадратного метра на ремонти. За 1300 грн. в місяць можна привести до божого виду лише одні двері, які в наступному місяці знову поламають. Тож лише кредит і зразу на всі потреби. Для мого будинку це становить приблизно 6 млн. Це без відкатів. І кредит на 100 років ніхто не дасть навіть якщо управитель, з якогось дива, захоче. І відсотки теж будуть гарними. І кредит буде братися не на управителя. Здогадалися? Правильно: на будинок і під заставу належної співвласникам власності.
Платити 70 – 100 грн. з квадратного метра в місяць зможуть далеко не всі власники квартир. І вже через 2 – 3 місяці буде вилучено з власності нежилі приміщення. Якщо хтось думає, що нежилі приміщення – це джерело збагачення керівників ЖБК (ОСББ), то, не заперечуючи подібне, поясню існуючу вигоду для всіх власників квартир. Здача в оренду нежилих приміщень в моєму будинку дає додатково на утримання будинку трохи менше 1 грн. на кожен квадратний метр житлової площі. Іншими словами: для утримання будинку в існуючому жалюгідному стані довелося б платити з кожної квартири на третину більшу суму. Або ще варіант: орендарі сплачують кожного четвертого місяця квартплату кожної квартири.
Через 6 місяців будинок буде блищати і сяяти краще за новий. От тільки одна біда – не всі власники квартир зможуть милуватися ним. Бо будуть вже милуватися мальовничими куточками Полісся або териконами звільненої Лугандонії. Є ще престижніший варіант – якийсь гарлем чи бідонвіль під назвою Троєщина чи Борщагівка. Адже значна частина власників квартир, наприклад пенсіонери, взагалі не зможуть оплачувати такі квартплати. Добре, якщо вчасно продадуть свої квартири.
Про Троєщину і Борщагівку згадано не випадково. Буде масове розшарування суспільства по будинкам, мікрорайонам і районам. І в першу чергу переселятися будуть у райони де вже зараз дешеве житло. Через це вже давно пройшла східна Європа і, як не дивно, Росія.
Частково, підкреслюю: частково, цей процес можна пом’якшити створивши ОСББ і контролювати необхідність і черговість проведення тих чи інших робіт по благоустрою будинку колективно визначаючи пріоритети.
Є ще варіант: співвласники можуть укласти угоду з управителем без створення ОСББ. У такому випадку потрібно буде систематично із-за будь-якого питання збирати загальні збори, що є не ефективним. У випадку створення ОСББ в статуті прописуються повноваження щодо вирішення відповідних проблем загальними зборами, зборами представників і головою ОСББ. Також в статуті можна прописати норму, що всі платіжки разом з головою ОСББ має підписувати ревізор.
