Блог | Опыт Польши в создании ОСББ
Неделю назад была в Киеве и интересовалась вопросом, как в нашем бывшем жилье решается вопрос с созданием ОСББ. Оказалось, никак. Ждут, что за них само решится и на лавочках обсуждают, что в Европе все проще. Расскажу как в полу-Европе - Польше работает система аналогичная украинской реформе ОСББ. Информацию специально запрашивала у знакомых-варшавян и пары чиновников муниципалитета.
Приватизация жилья в Польше началась в 1990-х годах. Жилой фонд к тому времени уже был прилично устаревшим. Одновременно с этим в Польше были проблемы с устаревшими коммунальными системами и ростом цен на энергоносители.
Ключевые тезисы реформы:
- запустить приватизацию;
- на основе законов действующих до Второй мировой и прихода СССР написать новые и запустить их;
- передать управление жилым фондом жильцам;
- снизить потребление энергоресурсов на 15-20% за счет термомодернизации домов.
До 1998 государство коменсировало субсидиями рост тарифов, в 1998 это закончилось: был создан Фонд термомодернизации и ремонтов (FTiR), который кредитовал проекты по утеплению домов.
Кратко как это выглядело и выглядит сейчас:
Семья приватизировала 3-х комнатную квартиру и автоматом наряду с правом собственности на квартиру становилась совладельцем общих площадей (подвалов, чердаков, лифтов, площадок). В Украине это, кажется, висит на балансе государства, поэтому многим пофиг на подьезд и наличие лампочек в нем. Юридически владелец жилья также автоматом становился членом "управляющего фонда дома". Отказаться от этого невозможно. Вот этого "хочу ОСББ-не хочу ОСББ, я имею право" нет. Ты член ОСББ. Само ОСББ назначает управляющего который курирует вопросы дома, в доме где я живу (микрорайон аналог границы Соломенского и Шевченковского) есть только управляющий и подписанный договор с сервисной компанией. которая обслуживает еще 600 домов в Варшаве. Мы не нанимаем охрану, газонщиков и т.п. Мы заказываем услуги у сервисной компании, а она уже это все нам представляет. Коммунальные платежи платятся в ОСББ, часть из них она отправляет сервисной компании, часть уходит на коммунальные, часть в ремонтный фонд дома под который открывается отдельный счет в банке. ОСББ - важные заемщики и дебетовые клиенты для польских банков. Голоса в ОСББ распределяются не на основании количества квартир или жильцов, а на основании площади. Если у квартиры к примеру 60 метров, то у владельца 6 голосов, если у квартиры 30 метров - 3 голоса.
Ответственность за лифты, чердаки, ремонт и утепление дома несет не государство, а ОСББ.
Есть какой-то график с частотой ремонта домов, начало ремонта выносится на голосование жильцов дома. Если они голосуют, что ремонтировать не будут, значит дом не ремонтируется. В Центральных районах Варшавы на самом деле таких полно, если присмотреться. В отдаленных - еще хуже. Если ОСББ голосует, что делает ремонт, но есть жильцы которые отказываются, значит выносится вопрос про выселение жильцов. Позиция у всех опрошенных поляков очень жесткая ( но у меня нерепрезентативная выборка из варшавян с доходом средний и средний+): "не хочешь жить в красивом и чистом доме и не хочешь за это платить, мы моральным давлением или по решению суда тебя выселим". Или сам уезжай в дом, где не скидываются все на ремонтный фонд. За 20 лет реформы это вызвало довольно весомое расслоение жителей в районах по доходам и внешнему виду. Поэтому Варшава поделена на какие-то гетто: есть районы с красивыми, утепленными домами, а есть вот такие как на фото. Это фото я сняла на Праге Полудней (эдакие Березняки), там подряд таких 20 домов на улице. И люди, честно говоря, часто не самые приятные - очень много алкоголиков, бомжей, да и мини-алкомаркеты, ломбарды и лотарейки на каждом углу.
Я вижу в СМИ и фб дикие возгласы, что нельзя квартиру забирать за долги и нельзя ОСББ продавливать жильцов и якобы это капец как неэтично, недемократично и фу-фу-фу так нигде не делают. Вот под боком Украины делают. Это не значит, что нам так тоже стоит обязательно делать, но подсмотреть и адаптировать - вай нот? Ну и честно говоря, я за ремонты. Потому что это не только решение тактических задач, но и стратегическое преимущество. В утепленном, чистом и красивом доме дороже сдаются квартиры и дороже стоят. Я предпочту чтобы мое жилье оценили в 100К долларов, чем в 85К, даже если я не собираюсь сьезжать в ближайшее время.
К примеру, если бабушка живет на 80 квадратах и не справляется с коммунальными ( хотя с их пенсией справляются) и не хочет участвовать в взносах на ремонтный фонд у нее не забирают квартиру. Государство вынуждает её обменять большую квартиру и в обменд предоставляет со своего фонда меньшую, которую она потянет. Но платить со своего кармана за чужие хоромы государство не будет.
Теперь про ремонтный фонд.
Я специально позвонила нашему управляющему, с наших коммунальных 20 (5 долларов, Карл!) злотых каждый месяц уходит на депозитный счет для ремонта- это 240 зл в год, со ста квартир 24 000 (6000 долларов). За 5 лет можно и накопить на ремонт или обновление каких-то фич. На основании движения средств на счете ремонтного фонда, банк может выдать кредит на ремонт. Минимум 30% от ОСББ, все остальное банк может прокредитовать под 5-7.5%. ОСББ считаются благонадежными заемщиками. Если жильцы хотят провести работы по установке солнечных панелей, утеплению, то ОСББ может подать заявку в государственный фонд (FTiR) и получить безвозвратный грант на 25% покрытие работ, но при условии если ОСББ закажет энергоаудит и проект позволит снизить потребности в электроэнергии или затраты на тепло не менее чем на 10% от общего потребления дома. То есть существует конкретный KPI. За 18 лет работы FTIR было выдано почти 2 млрд долларов на такие полезные проекты для жилого фонда Польши.
P.S. На одном из фото видно арку неремонтированного дома на Праге Полудней. Внутри двора есть 3 дома. Все внутренние дома были отремонтированы за счет ОСББ и вот эта апартеидная система вынуждает (или позволяет?) им обнести свои внутренние дома забором от неремонтированных с магнитными ключами, шлагбаумами и т.п. Выглядит дико: идешь по улице - срач, дерьмо, памперсы, люди на облупленных порогах курят, проходишь двор - забор, а за ним красивые дома без выглядывающих кондиционеров, цветы, газоны, охрана, красивые детские площадки. Честно говоря, хоррор.
P.P.S. Мотивацией написать пост была сегодняшняя ситуация с управляющим. Утром он обошел квартиры и раздал по 2 листа бумаги с расчетами. Мы живем на первом этаже и у нас в подьезде автоматическая система включения света при движении ( только если входят в холл или выходят из квартиры), а оказывается на остальных этажах - нет, там всю ночь и день горит свет. В бумаге предложение установить автоматические датчики движения и автоматику света для других этажей, расчеты во сколько это обойдется, сколько нужно с каждой квартиры и КАК это позволит снизить общее энергопотребление и конкретно сумму в нашей платежке. Сумма с нашей квартиры 85 зл, на дебиторке есть остаток денег и нужно заплатить только 51 зл за 7 месяцев она отобьется. Учитывая, что нам, жильцам первого этажа, нужно платить тоже за все общее энергопотребление дома, предварительно весь первый этаж "за".
Этот управляющий с его рационализаторским подходом - мой личный единорог:))
