Блог | "Мильна бульбашка", або як швейцарський франк підірвав польський ринок нерухомості
Отто фон Бісмарк казав, що дурні вчаться на своїх помилках, натомість розумні люди – на чужих. Неправда. Люди якщо і вчаться, то лише на власних помилках. Прикладом тому є ситуація на українському ринку нерухомості, коли люди брали доларові кредити, не думаючи про можливі наслідки. Одна з базових засад економіки говорить, що варто брати позику в тій валюті, в якій заробляєш. В Польщі на кілька років раніше зрозуміли, чим можуть обернутись позики в іноземній валюті, однак в Україні досвід сусіда проігнорували.
Якщо Ви в ці буремні часи вирішили пошукати надійних інвестицій і вкласти капітал у житло в ЄС, зокрема в Польщі, або Вас просто цікавить тема житла та кредитів – читайте далі.
На початку ХХІ ст., тобто років 15 тому, у містах Польщі відчувався сильний "квартирний голод". Після "голодних" 90-х економічна ситуація в країні покращилась, люди заробили трохи грошей і почали заспокоювати одну з базових потреб людини – потребу мати власний дах над головою. Ініціатива цілком шляхетна, однак цим вирішили скористатись не зовсім чесні люди.
Попит на житло зростав, а разом з ним і ціни. Але людей це не зупиняло. Оскільки попит на житло невпинно зростав, цілком закономірно росла потреба в іпотечних кредитах Банки охоче давали кредити. Чому ж не давати, коли беруть, та ще й під немаленький відсоток. цілком логічно, що вигідніше взяти кредит і платити банку за своє житло, ніж знімати квартиру і платити комусь, викидаючи гроші на вітер. Однак люди не усвідомлюють факту, що "власне" житло остаточно стане твоїм лише після повної сплати кредиту. Охоплені ейфорією, багато громадян брало кредити на досить невигідних для себе умовах, але хто ж тоді про це думав, коли омріяна власна квартира була вже на відстані витягнутої руки. Всі можливі проблеми відходили на другий план, ховаючись у тіні райдужної перспективи нарешті оселитись у своєму домі. Хто тоді думав про якісь зайві відсотки, коливання курсу валют…Банки тільки підливали олії у вогонь, пропонуючи кредити на ніби вигідних для клієнта умовах.
Читайте: Демографічна криза у Польщі: перспективи для українських студентів
Річ ось в чому: щоб отримати кредит на житло, потрібно довести свою "кредитну здатність", тобто можливість сплатити позику. Банк не хоче ризикувати, це зрозуміло, тому виконує оцінку платоспроможності клієнта. Так само клієнт повинен знати, на скільки років розтягнеться його кредит при кожній конкретній ставці за місяць. Основним інструментом оцінки "кредитної здатності" є трудовий договір клієнта. Звісно, беруться до уваги й інші чинники, напр. майно, дохід членів родини тощо. Однак в період кредитного буму банки за згодою клієнта часто штучно завищували цю кредитну здатність. Тобто пропонували кредит на більшу суму, ніж клієнт був реально в змозі сплатити за конкретну кількість років. Чому банки так ризикували? Та не ризикували вони особливо, оскільки клієнт все одно платитиме, тільки значно більший кредит, ніж його насправді потрібен. В це важко повірити, але люди брали кредити навіть на 900 тис. злотих та 30-35 років, заробляючи 4-5 тис. на місяць. Питання, чи не доцільніше було б взяти меншу і скромнішу квартиру, спокійно виплатити її і діяти далі? Люди в стані ейфорії купували квартири більші і дорожчі, ніж були їм реально потрібні в той момент. Скажімо, неодружений чоловік замість одно- або двокімнатної квартири на власні потреби купував трикімнатну, бо "якщо раптом одружуся, потрібна буде більша площа". Час ішов, ніхто не одружувався, а кредит платити треба. Або родина купувала квартиру одразу з гаражем, бо "скоро купимо машину". Минали роки, машина не купувалась, а за кредит за гараж платити треба. Але це було би ще півбіди.
Ажіотаж з квартирами наростав як лавина, і одного дня вона мала звалитись комусь на голову. Не потрібно мати економічної освіти, щоб зрозуміти таку просту річ: банк не дає кредиту безкоштовно. Він бере за це певну плату, і то немаленьку. Продаючи куплене за кредит житло, у Вас немає шансів повернути собі його вартості, тому що ніхто не купить його у Вас за ціну, що перевищує ринкову. Навіть якщо Ви повернете вартість самої квартири, то нереально повернути собі суму, сплачену на відсотки за кредитом.
Тобто продаючи кредитне житло, Ви завжди у мінусі. Простий приклад: квартира на первинному ринку коштує 350 тис. злотих. Банк дає Вам кредит на 10 років з місячною ставкою 3900 злотих. Множимо 3900 на 12 місяців (сума за рік), отриману квоту множимо на 10 років. Маємо 474 тис. злотих, плюс страховка. Виходить близько 480 тис. злотих. Нагадую, що квартира коштує 350 тис. плюс затрати на ремонт вже з власної кишені (з досвіду скажу, що треба рахувати 2 тис. злотих за метр). Тобто Ви платите банку 130 тис. злотих протягом 10 років. Недешева позика, правда? Думаю, тепер зрозуміло, що придбана у кредит квартира не окупиться ніколи. В такій ситуації можна розраховувати лише на те, що ціни на ринку різко підскочать, але може бути і навпаки…Так, власне, сталося. Мильна бульбашка лопнула і ціни обвалились приблизно на третину. Аналогічна ситуація була в США в 2008 р., що стало початком глобальної економічної кризи.
Отже, ціни на житло впали, при цьому вартість кредиту залишилась без змін. А от продати квартиру можна було вже на третину дешевше. І далі платити кредит за житло, що вже не твоє.
Описане вище явище в Польщі пізніше охрестили терміном "banka mieszkaniowa", тобто "квартирна мильна бульбашка". Чому вона набрала таких масштабів? Попит породжує пропозицію, житло було потрібне, люди активно купувати, ціни стрімко росли, а люди все одно купували. Банки, користуючись ситуацією, охоче давали кредити. Особливо у швейцарських франках. Якщо 7 років тому курс франка був близько 2,4 злотих, то тепер всі 4. Тепер додайте до обвалу цін такий стрибок курсу. Наприклад, за квартиру вартістю 480 тис злотих з "франківським" кредитом треба сплатити 720 тис. Якщо до недавна уряд Швейцарії протягом кількох років всіляко намагався стримати курс франка, свого головного "експортного товару, то тепер цей курс залежить виключно від ринку. Тих, хто взяв кредит у франках, тут називають "франковичами", тепер вони становлять солідну групу клієнтів у психологів. Але ті можуть допомогти лише морально, кредит треба платити далі.
Читайте: Як не втрапити в халепу, виходячи заміж за кордоном
Варто зазначити, що все це відбувалось за повного мовчання державних установ. Так, вільний ринок має свої засади, тепер нам легко критикувати їх. На те є фахівці, щоб передбачити наслідки такої ситуації та вжити заходів. Проте існують процеси невідворотні, і, можливо, це був такий випадок.
Польща не була єдиною країною, де трапився обвал на ринку нерухомості. Наприклад, уряд Угорщини частково взяв на себе зобов`язання по кредитах. У Польщі це питання весь час обговорюється, люди виходять на демонстрації. Однак все вказує на те, що перед парламентськими виборами годі сподіватись на вирішення проблеми. З іншого боку, чи держава дійсно повинна брати на себе відповідальність за нерозсудливі, можна сказати – безглузді, вчинки своїх громадян? Чи платники податків повинні тягнути на собі це ярмо, сплачуючи чиїсь борги? Дискусійне питання. Ніхто ж не змушував людей брати такі величезні кредити…Чим це все закінчиться – час покаже.
Тепер Ви знаєте, як донедавна розвивався польський ринок нерухомості. Це – суттєва інформація, оскільки наслідки "мильної бульбашки" відчутні і по сьогодні. Окрім того, тепер Ви також маєте уявлення, як виглядає іпотечний кредит і будете уважніше читати договір з банком. Що ще варто знати на цю тему – читайте у наступних статтях.
