Блог | Як обрати надійного забудовника і не втратити гроші
Для багатьох українців питання придбання житла стоїть дуже гостро. Багато сімей потребують поліпшення житлових умов. І кожен вирішує свої питання за своїм рецептом. Хтось успадковує нерухомість, комусь дарують, хтось вигідно одружується, а хтось збирає кошти, щоб купити маленьку, зате свою квартиру.
Не дивлячись на кризові явища в економіці нашої країни кількість квадратних метрів збільшується. Будинки будуються. І для багатьох людей придбання квартири шляхом інвестування грошових коштів в будівництво будинку є чи не єдиним виходом із ситуації. Адже ціна квартири на стадії виритого котловану будинку є нижчою відсотків на сорок, ніж у готовому будинку. Проте потрібно дуже ретельно підготуватися до такого сміливого кроку. Тому що придбання житла таким шляхом в нашій країні те саме, що грати в російську рулетку. Ніколи не можеш бути стовідсотково впевненим, що не втратиш кошти і отримаєш омріяну квартиру. В нас відсутній фонд гарантування інвестицій, як в деяких цивілізованих країнах. Тому, пропоную розглянути алгоритм дій при підготовці до укладення договору на інвестування грошових коштів в будівництво.
Збір інформації про забудовника
Потрібно промоніторити забудовника на ринку нерухомості щодо шахрайства та на предмет проблемного будівництва. У нас є достатньо спеціалізованих веб-сайтів та відкритих інтернет форумів, які містять інформацію про об’єкти будівництва та забудовників. Поцікавитись як довго на ринку знаходиться такий забудовник, скільки вже побудував житла, скільки житла було здано вчасно, а скільки з затримкою. Чи є заморожені об’єкти? Чи є судові рішення про задоволення майнових вимог до забудовника – це може негативно вплинути на фінансову здатність забудовника. Тому, що будь-які фінансові претензії до забудовника з боку третіх осіб можуть призвести до зупинки чи заморожування будівництва.
Читайте: Переселенці та їх нерухомість: на заваді стає нотаріус
Також, потрібно з’ясувати, яким чином відбувається фінансування будівництва забудовником: за власні кошти, за власні кошти і кошти інвесторів, чи тільки інвесторів. Адже, якщо лише за кошти інвесторів, то є ризик того, що квартири в один "прекрасний" момент можуть перестати продаватись, а відтак приплив грошових коштів зупиниться, і як наслідок зупиниться будівництво, ну, і тоді квартири точно вже не куплятимуться, і відповідно будівництво заморозиться. Потрібно бути уважним.
Збір інформації про об’єкт будівництва
Перед тим як укладати договір обов’язково з’ясуйте дозвільні документи на будівництво і правовий режим земельної ділянки. В нашій країні для зведення будинків І-ІІІ категорії складності потрібна декларація про початок виконання будівельних робіт, для зведення будинків IV-V категорії складності потрібен дозвіл на виконання будівельних робіт. Якщо ми говоримо про сучасні висотні багатоквартирні будинки, то для їх будівництва потрібен саме дозвіл. Його можна, до речі, перевірити на офіційному сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції України.
Щодо земельної ділянки, на якій зводиться будинок. Обов’язково поцікавтесь чи має забудовник документи, що підтверджують права на ділянку (рішення місцевої ради чи відповідне розпорядження адміністрації). Чим підтверджується право власності, оренда чи суперфіцій. Потрібно вивчити ці документи, перевірити термін договору, цільове, функціональне призначення земельної ділянки. Адже якщо функціональне призначення земельної ділянки – будівництво адміністративних будівель, то житлова забудова на таких ділянках заборонена. Відтак можуть бути проблеми, якщо забудовник в подальшому не змінить призначення.
Читайте: Хочете кредит - позбувайтеся дітей
Обрання схеми фінансування будівництва
Законодавство України визначає, що інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами.
Проте інші способи фінансування будівництва прямо і не заборонені законом, але і спеціальних законів, що регулюють такі правовідносини не ухвалили. Варто зазначити, що застосовуються ще схеми фінансування будівництва через заставні, попередні договори, договори купівлі-продажу майнових прав тощо, однак до цих схем є питання. Раджу обирати врегульовану законом схему фінансування, зокрема, через фонд фінансування будівництва. Це найбільш поширена і врегульована схема.
Читайте: Жити по-новому: як діють реформи в реєстрації прав на нерухомість
У схемі інвестування через фонди фінансування будівництва беруть участь: довіритель (майбутній власник квартири), управитель ФФБ (фінансова організація, банк) і забудовник. Іноді участь приймає страхова компанія. Страхування комерційних ризиків управителя ФФБ не є обов'язковим, але є позитивним моментом для інвестора. Інвестор вступає в договірні відносини з управителем, якому він передає майно (грошові кошти) у довірчу власність для фінансування будівництва. Сам же управитель укладає із забудовником договір, за яким останній зобов'язується побудувати об'єкт нерухомості і передати його у власність довірителя.
Отже, перед тим як укладати договір та вносити грошові кошти, потрібно ретельно вивчити та проаналізувати інформацію про забудовника, про сам об’єкт і про схему інвестування. Не завадить звернутись до професійного юриста чи ріелтора.
І на останок, перед тим як підписувати договір, раджу виїхати на місце подивитись реальний стан речей, поспостерігати за будівництвом та при обранні квартири в самому будинку пропоную звернути увагу на розташування будинку в просторі. Тому що бувають випадки, коли особа при підписанні договору на це не звертає увагу, а потім скаржиться, що всі вікна виходять на сонячну сторону, чи навпаки.
