У Києві масово продають квартири по 6-7 тис. доларів: OBOZ.UA виявив цілу мережу пов'язаних між собою ЖК, які з'являються на місці приватних будинків

У Києві в різних районах продають квартири, вартість яких починається від 6-7 тис. доларів. Йдеться про смарт-квартири в 4-поверхівках. Землю під цими ЖК купують фізичні особи, а призначення – для будівництва приватного (індивідуального) будинку. Прокуратура та поліція вже розпочали цілу низку кримінальних проваджень у частині з цих ЖК, але це не заважає починати нове будівництво.

Відео дня

Про те, хто будує багатоповерхівки на місці приватних будинків, що говорять про це продавці і на що варто звернути увагу, читайте в матеріалі OBOZ.UA.

Квартира за 8 тис. доларів у Києві недалеко від метро? Як українцям продають котловани в приватному секторі

Серед найдешевших квартир у Києві щонайменше чотири ЖК – від одного забудовника. Йдеться про квартири вартістю всього від 5,7 тис. доларів і площею від 17 квадратів. Ця ціна в рази нижча за ринкову. Крім того, в оголошеннях не зазначили ані назву ЖК, ані адресу, ані назву забудовника. В оголошеннях можна впізнати ще деякі спільні риси. Наприклад, у назвах часто використовують формулювання "хорошая квартира" або "добрая квартира". Але є ще дві важливі спільні риси. По-перше, квартири розташовані в приватному секторі Дарницького та Деснянського районів. По-друге, ці багатоповерхівки будують там, де мав би бути звичайний житловий будинок.

OBOZ.UA обдзвонив номери телефонів, які вказано в оголошеннях. У розмові з менеджерами вдалося дізнатись, що йдеться про квартири, які тільки будуються за адресами Джерельна, 60, та пров. Левадний, 18. Поряд начебто, як кажуть менеджери, вони вже побудували багатоквартирні будинки. Забудовник – компанія PARK.

Наприклад, Тетяна, яка представилася менеджеркою PARK, продає квартиру площею 19,5 квадрата за 6,4 тис. доларів. Крім того, з профілю менеджерки на OLX розмістили ще два десятки оголошень щодо продажу смарт-квартир. Житло з ремонтом за 31 тис. доларів (площею 28 квадратних метрів), майже повноцінну однокімнатну квартиру площею 35 квадратів продають за 19,3 тис. доларів, є також варіанти і за 11,9 тис. доларів. Єдина особливість: це завжди чотириповерхові будинки.

– Ця ділянка з яким призначенням?

– Під будівництво.

– Багатоквартирного будинку?

– Житлове будівництво!

– Індивідуального будинку чи багатоквартирного?

– Ми будуємо по МБУ (містобудівні умови та обмеження. – Ред.), де у нас є дозвіл на 15 метрів будувати. Ми будуємо три поверхи плюс мансарда...

– Так індивідуального чи багатоквартирного будинку?

– Індивідуальний.

– А буде багатоквартирний?

– А буде багатоквартирний.

Далі Тетяна пояснила, що "так будує весь Київ" (що, звісно, не відповідає дійсності). Ні при зустрічі, ні тим паче через соцмережі або електронну пошту представниця компанії не захотіла показувати документи з дозволом для будівництва чи навіть називати кадастровий номер ділянки. В результаті жінка відмовилась продовжувати розмову, пояснивши це тим, що ми ставимо підозріло забагато запитань.

Колега Тетяни Андрій, який пропонував квартиру площею 17 квадратів за 6,8 тис. доларів, у відповідь на запитання, чому будівництво починають без зміни цільового призначення ділянки, відповів: "Ви розумієте, у якій ми країні живемо?"

"Ми купуємо землю, вона у нас може бути під гаражний кооператив... Неважливо під що! Ми отримуємо документи на будівництво, починаємо будівництво і переробляємо документи на багатоквартирний будинок", – додав він.

І Андрій, і Тетяна пояснили, що ЖК будує компанія PARK. Ще минулого року Київська міська прокуратура повідомляла про позов з вимогою припинити право власності на ділянки, на яких будувала компанія PARK. "Встановлено, що на земельних ділянках загальною площею 0,32 га з цільовим призначенням для будівництва житлових будинків, які розташовані на території житлової та садибної забудови, зводять багатоквартирний будинок", – йшлося в повідомленні.

OBOZ.UA вдалося встановити, що йшлося про ЖК "Парк Слави". У матеріалах справи зазначають, що ще 2022 року було відкрито кримінальне провадження №12022100020000684 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ст. 356, ч. 3 ст. 358 КК України (самоправство та підроблення документів).

"Самовільно, всупереч установленому містобудівним законодавством порядку, внісши до повідомлення про початок будівельних робіт недостовірні відомості, здійснюють будівництво зблокованого житлового будинку на земельних ділянках, що не призначені, відповідно до їх цільового призначення, для цієї мети", – зазначають у матеріалах справи щодо будівництва ЖК "Парк Слави".

Натомість, використовуючи фактично ті самі методи, будується ціла низка інших ЖК неподалік. Так само на ділянці, яка призначена для будівництва житлового будинку. Містобудівні обмеження для приватного сектору: будинок до 15 метрів висотою, до трьох поверхів (допускається також мансарда), а сам будинок має займати не більше 50% площі ділянки.

Замість приватного будинку на ділянці будують чотириповерховий багатоквартирний будинок. І проблема не лише в тому, що в такий спосіб незаконно використовується ділянка. Інфраструктура розрахована на те, що на цій ділянці житиме одна родина. Однак замість однієї в таких квартирах на ділянці селяться одразу десятки родин. Це різко збільшує навантаження на всю інфраструктуру: електроенергію, воду, завантаження доріг, зупинок, дитячих садків і т.д.

Саме тому місто відводить під багатоквартирну забудову окремі ділянки. При цьому забудовника зобов'язують вирішити питання і з опаленням, і з електроенергією, і з водопостачанням. Щоб здати житло в експлуатацію, виконують певні технічні умови. А у випадку, коли багатоквартирний будинок будують у приватному секторі, всі ці умови забудовником не виконуються.

Сайт компанії PARK не працює. А різні менеджери за останні кілька років залишили десятки оголошень щодо продажу смарт-квартир у ЖК, які побудовано на землі з цільовим призначенням "для індивідуального житлового будинку". І хоча менеджери Тетяна та Андрій стверджують, що "так будують усі", насправді абсолютна більшість таких забудов пов'язана між собою.

Хто будує підозрілі "смарт-квартири"

ЖК "Парк Слави". Земля, на якій будували ЖК, офіційно належить Тетяні Чаплигіній. Дарницький районний суд Києва 20 лютого 2025-го розгляне позов Дарницької окружної прокуратури щодо припинення її права власності на ділянку землі під ЖК, який вона незаконно будувала.

ЖК на вул. Джерельній. Згідно з даними з реєстру прав на нерухоме майно, площа будинка за адресою Джерельна, 61б становить 422 квадрати. Це індивідуальний будинок, який належить компанії "Білдінгтехнолоджі". Власник фірми – забудовник Андрій Петренко. Йому належать десятки об'єктів нерухомості, зокрема й по сусідству (за адресами Джерельна, 61а, Джерельна, 61г, Джерельна, 61в).

ЖК на вул. Хвойній. Ділянка землі на вул. Хвойній, 12а, офіційно належить Максиму Ганцеву. Він керує ЖБК "Сучасні технології". По цьому ЖК також є кримінальна справа. "Досудове розслідування у кримінальному провадженні № 12024105020000342 від 22.02.2024 здійснюється за фактом самоправного використання земельної ділянки з порушенням вимог земельного та містобудівного законодавства", – йдеться в реєстрі досудових розслідувань. Проти цього ЖК об'єднались мешканці вулиці Хвойної. Їхнє звернення можна прочитати тут.

ЖК на вул. Левадній. Ділянка землі, на якій будують ЖК, офіційно належить Наталії Фастовець. Ділянка, як і всі інші, мала б слугувати для будівництва індивідуального будинку.

Раніше ЖК групи PARK не приховували свого забудовника. А зараз назву в оголошеннях вони не розкривають. При цьому найчастіше їх ЖК продають одні і ті самі продавці. Наприклад, продавець "Альона Миколаївна", яка розмістила на OLX оголошення щодо одного з об'єктів групи, серед користувачів сервісу Getcontact підписана "Альона Миколаївна Парк Буд", "Альона Парк", "Парк Слави". Зараз у неї є 18 актуальних оголошень про продаж квартир за ціною 8-11 тис. доларів. Вона продає квартири і в Деснянському районі (ЖК Wood Park), і на Лісовій, і в Дарницькому районі.

Будівельна група PARK встигла збудувати велику кількість ЖК. Наприклад, зараз йдуть суди навколо їхнього "Лондон Парку". На земельну ділянку накладено арешт, дозволи на будівництво анульовано. ЖК збудували із зайвими поверхами і на ділянці, на якій не можна будувати багатоквартирні будинки.

До речі, ЖК Wood Park так само в повідомленні про початок будівельних робіт серії КВ № 061191431051 від травня 2019 року вказали, що будується індивідуальний (садибний) житловий будинок. Але замість цього побудували багатоквартирний будинок.

ЖК "Манчестер Парк" (збудований тією ж групою) в Жулянах також фігурує в судових справах. Накладався арешт на самі будинки, а дозвільні документи не передбачали будівництво багатоповерхівки.

Як захиститись і що про сумнівні оголошення думають у OLX

Зараз єдиний майданчик, через який продають ЖК в приватному секторі, – OLX. Свого сайту у забудовника немає, а спеціалізовані майданчики в усіх оголошеннях вказують, що у компанії немає дозвільних документів. OBOZ.UA передав в OLX інформацію, яку вдалось з'ясувати під час написання тексту.

При цьому пре- і постмодерацію, машинні алгоритми перевірки всі оголошення пройшли. Порушень у них не знайшли. "Ми уважно слідкуємо за ситуацією. У випадку, якщо нам надійде рішення суду чи запит від правоохоронних органів, що підтверджують незаконність будівництва або відсутність документів на право власності, всі оголошення від забудовника будуть видалені без можливості подальшого створення пропозицій. Для нас важлива безпека наших користувачів, тож ми постійно через різні канали доносимо інформацію про те, на що варто звертати увагу, щоб безпечно здійснювати покупки, незалежно від того, забудовник це чи приватна особа, та бути задоволеним досвідом користування платформою", – зазначає Юлія Ковбаса, лідерка команди з якості контенту в "OLX Нерухомість".

При цьому в "OLX Нерухомість" рекомендують:

• Звертати увагу на реалістичність цін. "Якщо перед вами пропозиція продажу на 50-70% нижча від середньої ринкової ціни у місті чи районі – тут високоймовірний обман або шахрайство", – зазначають у компанії.
• Важливо, щоб оголошення містило детальний опис: площа, поверховість, стан ремонту, комунікації, особливості будинку та інфраструктури. Часто шахраї створюють багато пропозицій на різних майданчиках, тому часу заглиблюватись та заповнювати різні дані у них немає, адже важлива кількість "розставлених гачків".
• Якщо в оголошенні зазначено, що поруч із житлом є певні об’єкти інфраструктури (супермаркет, ТРЦ, школа та інше), варто перевірити на карті, чи дійсно вони там є.
• Реальні фото – ще один критерій, на який варто звертати увагу під час перегляду пропозицій. Якщо знімки відсутні або виглядають як стокові, необхідно перевірити їх у пошуку зображень.

Також в "OLX Нерухомість" на прохання OBOZ.UA пообіцяли провести перевірку оголошень, які згадано в публікації. Якщо у вас є проблеми із забудовником, пишіть на пошту [email protected].