Реформа ЖКХ: богатые тоже плачут

Формирование «Объединений совладельцев многоквартирных домов» - центральное направление реализуемой сегодня Кабинетом Министров программы реформирования жилищно-коммунального хозяйства. Если судить по выступлениям в масс-медиа и старого и нового руководства Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ создание ОСМД в 100% домах является наивысшим приоритетом профильного ведомства в данном вопросе.

На эти цели в государственном бюджете на текущий год даже выделили 2 миллиона гривен. На следующий год, если верить заверениям первого вице-премьер-министра Андрея Клюева, сумма будет значительно увеличена.

Действительно, как показывает мировой опыт, в рыночных условиях «кондоминимумы», подобные нашим ОСМД - наиболее эффективная финансовая и хозяйственная форма функционирования юридического объединения жителей многоквартирных домов. Но даже в развитых странах Запада их процент от общего количества таких домов колеблется в пределах 55-70. Остальное жильё является социальным и датируется местными властями.

В Украине, как известно, ситуация с точки зрения перспектив создания ОСМД намного сложнее. У нас сегодня многоквартирных домов, построенных в советское время, насчитывается порядка 75%. Большинство из них требует капитального ремонта. И никто не вправе снять с государства обязанность выложить на эти цели сотни миллионов бюджетных гривен.

Однако сложности по созданию ОСМД существуют не только у жильцов старых домов советской постройки, но и новых. Далеко за примерами ходить не буду. Просто опишу ситуацию, сложившуюся в этом вопросе в своём доме.

Он был построен корпорацией «Поздняки Жилстрой» в конце 2000 года путём инвестиционного участия граждан. После сдачи дома в эксплуатацию при сборе документов для формления прав собственности контора Энвера Мхитаряна навязала владельцам квартир договора на коммунальное обслуживание их жилья со специально созданным для этих целей «Поздняками Жилстроем» частным ЖЭКом (так называемой «Радой»).

Первые два года ООО «Рада» выполняла свои функции более-менее сносно. Пока шла отделка квартир и заселение жильцов в доме поддерживалась чистота и порядок, вовремя пересчитывались и возвращались деньги за летнее «отопление», зимой оперативно и качественно убирался снег на придомовой стоянке и территории в целом. Но с 2003 года, примерно с того момента, когда учредитель «Поздняки Жилстрой» Энвер Мхитарян начал строительство нескольких отелей в Дубаи (ОАЭ), качество коммунального обслуживания со стороны «Рады» резко начало ухудшаться (подробнее об этом мы расскажем в отдельной статье).

К этому времени больше половины собственников жилья уже отремонтировали свои квартиры и вселились в них. Люди начали жаловаться, писать гневные письма руководству «Рады» и «Поздняков Жилстроя». Те отвечали формальными отписками. Однако для перерастания индивидуальных возмущений в коллективную соорганизацию потребовалось ещё 2 года.

В начале 2006 года жильцы нашего дома предприняли первую попытку создать ОСМД. Почуяв, что дело «пахнет керосином» руководство «Поздняков Жилстроя» срочно выделило своему ЖЭКу деньги на хороший ремонт подъезда (жильцы добивались его 3 года), возобновило после 2-летнего перерыва чистку снега на придомовой стоянке, улучшило качество уборки холла, лифтовых и лестничных площадок, возвратилось к практике сезонных перерасчётов за отопление, назначило нового, более инициативного и ответственного начальника «Рады». Это в значительной степени сбило настрой жильцов против «Рады». И, как следствие, инициативной группе не удалось собрать достаточное количество голосов собственников квартир для создания ОСМД. Но буквально через полгода всё возвратилось «на круги своя».

В середине 2009 года возмущённые ухудшением на фоне стремительно растущей стоимости коммунальных услуг качества работы ЖЭКА и несколькими ограблениями квартир в доме предприняли вторую попытку создать ОСМД. Инициатором этого процесса выступил бывший владелец крупной киевской девелоперской компании «Жильё ХХ1» Лев Парцхаладзе.

Он постарался организовать всё «по-взрослому»: на свои деньги нанял фирму, специализирующуюся на создании ОСМД, с её помощью осуществил агитацию среди жильцов, подготовку и проведение собрания, оплатил приезд нотариуса, на свои деньги снял в ближайшем ресторане зал для проведения регистрации и заверения заявлений собственников квартир. И, несмотря на все эти усилия, учредить «кондоминимум» в доме не удалось – не хватило порядка 5 голосов владельцев жилья. Возникает закономерный вопрос: почему? Как ни удивительно это будет звучать, но дело здесь в контингенте жильцов нашего дома. В нём имеют квартиры: 4-ре народных депутата разных политических фракций, родственники ещё 5-ти народных избранников, два бывших министра, три заместителей министра, один генерал-полковник, экс-министра обороны Украины, четыре генерал-лейтенанта (один - армейский, два – МВД, один - СБУ), экс-мэр Киева, зампредседателя Киевского областного совета, экс-первый заместитель Печерской госадминистрации, два действующих судьи, человек 5 прокурорских работников, экс-начальник Печерского УВД Киева, порядка 15-ти юристов (в том числе известный адвокат Сергей Власенко), три владельца крупных заводов, один из собственников торговой сети «Велика Кишеня», три владельца различных агентств недвижимости, человек 15 собственников среднего бизнеса, несколько дипломатов и иностранных граждан, сын самой известной украинской певицы, 8 представителей шоу-бизнеса. Наконец, владеет салоном красоты на первом этаже нашего дома дочь экс-председателя Верховной Рады и главы Социалистической партии Руслана Мороз.

Согласитесь, список названных жильцов впечатляет. Спрашивается: почему такие солидные люди уже почти 11 лет терпят коммунальные издевательства над собою со стороны частного ЖЭКа и не могут сорганизоваться, чтобы избавиться от него путём создания ОСМД? По нашему мнению, причин тут несколько.

Во-первых, в нашем доме живут состоятельные люди. Поэтому пока размер квартирной платы не превышал 1,1 грн. за кв. м, общая сумма коммунальных затрат жильцов составляла мизерную долю от их семейного бюджета. Им легче отдать коммунальные копейки, чем трепать себе нервы, добиваясь улучшения качества работы ЖЭКа.

Во-вторых, многие владельцы квартир в нашем доме воображают себя крутыми начальниками или бизнесменами, и поэтому считают ниже своего достоинства заниматься мелкими жилищно-коммунальными проблемами. Они думают, что лучше затратить дополнительное время на построение карьеры или зарабатывание денег, чем на борьбу с ЖЭКом. Пусть этим, по их мнению, занимается кто-либо другой.

В-третьих, наш дом высотный (25 этажей), сложной и нестандартной конструкции. Многие жильцы боятся, еслм его будет обслуживать не структура «Поздняков Жилстроя», которая его строила и у которой имеется вся проектно-техническая документация, то в случае возникновения серьезной аварии, специалисты пришедшей со стороны фирмы не смогут его устранить.

В-четвёртых, многие жильцы нашего дома имеют загородные дома и дачи, где проводят больше времени, чем в своих квартирах. Последние им нужны лишь как площадки для «подскока» на работу или проброски по столичным магазинам. Поэтому они относятся к своим квартирам, как к чему-то второстепенному по сравнению с содержанием частных домов.

В-пятых, порядка 35-40% квартир в нашем доме сдаётся в долгосрочную аренду. Их владельцы, как правило, перекладывают бремя оплаты коммунальных расходов на арендаторов, и, соответственно, до поры до времени проявляют безразличие к качеству предоставляемых ЖЭКом услуг.

И, в-шестых, в доме имеют или снимают квартиры порядка 15-ти иностранцев. Они предпочитают (что вполне закономерно) не вмешиваться в наши жилищно-коммунальные разборки. Но весь парадокс ситуации состоит в том, что если жильцам нашего дома всё же удастся преодолеть вышеназванные трудности и создать ОСМД, то это не гарантирует, что мы сможем заменить им ЖЭК «Поздняков Жилстроя».

Конкретный пример тому – расположенный через дорогу от нашего дома другой 25-этажный дом - «близнец». Там ОСМД был учреждён ещё в 2006 году. Однако из-за того, что он до сих пор не может взять к себе на баланс дом со всем его оборудованием, «кондоминимум» там фактически не работает, а функции ЖЭКа вот уже 6 лет продолжает выполнять «Рада» Мхитаряна.

Можно привести и ещё один, даже более показательный, чем предыдущий пример, с какими трудностями утверждается институт ОСМД даже в элитных домах в Украине. Так в 2010 году в новых домах по улице Щорса в Киеве был создан ОСМД «Прозоровское». Его руководство в конце марта 2011 года обратилось в Печерскую госадминистрацию с просьбой создать комиссию по приёму-передаче жилищного комплекса с баланса ЖЭКа «Щорса 32» на баланс своего «кондоминимума».

Однако по жалобе ряда жильцов, которые были не согласны с созданием ОСМД «Прозоровское» (среди них была и близкая родственница нынешнего Генерального прокурора Украины Пшёнки) прокуратура Печерского района подала иск в Окружной административный суд г. Киева о признании недействительным записи о проведении госадминистрацией регистрации и ликвидации юридического лица ОСМД «Прозоровское». Иными словами, чтобы свести на нет все усилия инициативной группы по созданию «кондоминимума» достаточно звонка влиятельного чиновника.

Поэтому, на наш взгляд, необходимо сохранить при утверждении Верховной Радой во втором чтении нового Жилищного кодекса нормы о достаточности для создания ОСМД 30% голосов собственников квартир в доме (нынешнее руководство профильного министерства неоднократно высказывалось за сохранение нормы в 50%). А также важно увеличить сроки, предоставляемые жильцам законом на подготовку учредительного собрания и оформления его решений для передачи в госадминистрацию на регистрацию ОСМД, с одного до 3-4 месяцев.

Для создания «кондоминимумов» в старых домах советской постройки необходимо внести в новый Жилищный кодекс норму, обязывающую государство через местные власти проводить капитальные ремонты перед передачей их с балансов коммунальных ЖЭКов на баланс созданных ОСМД.