Как безопасно купить квартиру в Украине: о чем обязательно нужно знать и когда дом может превратиться в долгострой

В Украине за год рынок недвижимости вырос в 1,7 раза, несмотря на полномасштабную войну и постоянную угрозу безопасности. Большинство девелоперов возобновили свою работу и продолжают строить. А в период послевоенного восстановления в том числе строительство может стать одним из драйверов экономического роста. Более того, жилищный вопрос из-за уничтожения российскими оккупантами целых городов станет критически важным.

О том, как в современных условиях правильно выбрать застройщика, какие риски и как их минимизировать, читайте в материале OBOZ.UA.

Украинцы чаще покупают готовое: что происходит на первичке

В Украине хорошим темпом строительства может считаться скорость в 7% от всех работ ежемесячно. То есть с такими темпами закончить многоэтажку можно всего за пять кварталов (год и три месяца). Но сейчас ситуация значительно ухудшилась. И для этого есть ряд объективных причин.

• ограничение в потреблении электроэнергии;
• воздушные тревоги, при которых останавливается работа;
• дефицит рабочих из-за мобилизации;
• проблемы с логистикой; сокращение темпов производства;
• удорожание строительства;
• понижение платежеспособного спроса.

Даже в этих условиях застройщики продолжают выполнять свои обязанности и почти вовремя выдают ключи от квартир. Хотя и случаев, когда застройщики нарушили свои обещания, – достаточно. Хорошая новость: о будущих проблемах можно узнать заблаговременно.

Сейчас количество продаж на первых этапах строительства значительно сократилось, но ранняя инвестиция остается наиболее выгодным способом покупать жилье (хотя и наиболее рискованным). Анна Лаевская, коммерческий директор "Интергал-Буд", рассказывает: по состоянию на 2021 год в структуре продаж компании готовая недвижимость, в домах, уже получивших сертификат готовности, занимала всего 4%. Сейчас это более 30%. Еще около 30% – это сделки на покупку недвижимости в домах, завершение строительства которых состоится в течение 6 месяцев. То есть более половины продаж приходится либо на готовые, либо на почти готовые квадратные метры.

"Это объясняется двумя причинами. Первая – неготовность покупателей недвижимости долго ждать. Инвестиции в объекты низкого этапа готовности расцениваются как дополнительные риски. Вторая причина заключается в том, что значительная часть платежеспособного спроса на рынке обеспечивается государственными программами – єОселя и єВідновлення. А это в большинстве своем готовое жилье. Так, в рамках льготной ипотеки от государства можно приобрести первичку, однако это предложение ограничено банками-партнерами программы, которые очень избирательно аккредитуют незавершенные объекты", – объясняет представитель компании.

Как проверить застройщика

Первое, что следует сделать, – проверить сайт застройщика. Здесь должен быть перечень тех проектов, которые уже реализовали и будут реализовываться, сроки сдачи домов в эксплуатацию, информация о застройщике, контактах. Однако доверять всему, что вы прочтете на сайте, не стоит. Это только первый этап знакомства с застройщиком и ЖК. В отделе продаж можно договориться о просмотре квартиры. Однако перед этим следует проверить, есть ли в открытом доступе документы на ЖК, и, если их нет, попросить предоставить их при просмотре квартиры.

Строительные компании должны получать разрешение на строительство. Важно обращать внимание на класс последствий дома – чаще всего это СС3. Класс последствий определяют в зависимости от того, к каким последствиям может привести разрушение дома. От этого зависит и соблюдение норм безопасности. Большинство многоквартирных домов имеют класс последствий СС3 – его присваивают в случае, если постоянно в доме может находиться от 400 человек или высота составляет от 100 метров. Для меньших домов с меньшим количеством тех, кто может постоянно находиться в здании, класс последствий – СС2. Если в разрешении на строительство класс последствий СС2, а будет большой ЖК, могут быть проблемы при сдаче дома в эксплуатацию.

Также ознакомьтесь с градостроительными условиями и ограничениями. Там вы увидите, каким должно быть будущее здание (максимальная высота и т. д.). Также должны быть технические условия (застройщик должен подключить коммуникации), документы на землю (в них должно быть правильно указано назначение участка).

Земля должна находиться в аренде или собственности застройщика, а ее назначение – жилая застройка ("для строительства и обслуживания жилых многоквартирных домов или жилищно-офисного комплекса"). В нескольких районах столицы квартиры продают в 3-4-этажных домах, строящихся на земле с назначением "частная жилая застройка". Фактически на месте, где должно быть отдельное здание на одну семью, появится жилье для десятков семей. А это увеличит нагрузку на все коммуникации и приведет к проблемам в будущем. Об этом можно заранее узнать, ознакомившись с документами на землю.

Проблемы с землей являются одной из распространенных причин, по которой застройщики не могут официально завершить строительство и ввести дом в эксплуатацию.

Документы на дом и договор с застройщиком желательно показать специалистам. "Если вам нужна информация, ее могут проверить юристы, адвокаты. Но люди очень редко обращаются с такой просьбой. Потому что за это нужно платить", – объясняет адвокат Светлана Саража.

Саража уверена: важно, чтобы именно юрист или адвокат занимались вопросами недвижимости. Если в ЖК уже есть дома, сданные в эксплуатацию, стоит пообщаться с соседями: расспросить о проблемах в комплексе, узнать, довольны ли они качеством строительства.

"Мы получили ЖК от застройщика, и почти сразу возникли проблемы", – рассказывает OBOZ.UA член правления одного из ОСМД в Вишневом (пригород Киева). Оказалось, что застройщик сдал дом, полностью не окончив покрытие крыши. Вместо того чтобы утеплить стены на глубину промерзания грунта, утеплитель едва довели до земли. Как результат, там начала скапливаться влага, а покрытие фасада быстро покрылось трещинами.

Чтобы проверить техническое состояние дома, за консультацией можно обратиться к эксперту по строительству. Он может оценить состояние дома и дать вывод, соответствует ли здание стандартам, прописанным в Государственных строительных нормах.

Что нужно узнать о застройщике

Сейчас главная задача покупателя первички – правильно выбрать объект и девелопера, ориентируясь не на цену за квадратный метр, а на репутацию компании и ее способность выполнить взятые на себя обязательства, объясняет Анна Лаевская.

"Ключевые критерии при выборе застройщика – репутация и реальная динамика на стройплощадках. Проверить последнее можно самостоятельно, оценив темпы строительства, а также количество завершенных проектов за период с начала полномасштабного вторжения. Например, компания "Интергал-Буд" только в 2023 году достроила 120 тысяч кв. м недвижимости. Отчеты о работах девелопера можно найти на официальном сайте, в соцсетях или на профильных порталах, которые также осуществляют собственный мониторинг", – рассказывает Анна Лаевская.

Документы на строительство готовы, все разрешения получены, есть качественный проект и достаточные инвестиции – даже этого может быть мало. Что доказал азербайджанский застройщик, который четыре года не может сдать в эксплуатацию построенную секцию в пригороде столицы. Оказалось, что у застройщика не было проектов газификации, электрификации. Кроме того, уже во время строительства возникла непредсказуемая ситуация: на стройке погиб рабочий, что также остановило работу.

Застройщик во время встречи с инвесторами признал, что одна из причин – отсутствие опыта работы в Украине. Так что к проблемам, которые быстро решают украинские застройщики, азербайджанский бизнесмен был не готов. Конечно, первый проект застройщика может быть удачным и воплощенным в обещанные сроки. Однако отсутствие опыта также создает дополнительные риски. Даже если сама компания – новичок, убедитесь, что в руководстве есть опытные менеджеры, которые уже успешно реализовывали подобные проекты.

Что и как проверить:

• узнайте о предыдущем проекте застройщика. Если он уже строил квартиру, поговорите с владельцами этого жилья;
• если это первый строительный проект вашего девелопера – убедитесь, что в руководстве компании есть опытные менеджеры;
• изучите информацию о конечном бенефициарном владельце вашей компании;
• иногда следует также обращать внимание на рейтинги, награды и т. д., но только в том случае, если вы доверяете тем, кто разрабатывал этот рейтинг и выбирал победителей.

Красными флажками в репутации застройщика должны стать: длительные задержки в строительстве без уважительной причины, строительство с нарушениями, ввод в эксплуатацию "проблемных" домов, например без подключения к коммуникациям.

Несмотря на войну и тяжелую экономическую ситуацию, стоимость недвижимости не уменьшилась. Напротив, наблюдается системный рост цены. "А учитывая, что новые объекты строительства сейчас почти не появляются, в будущем нас ждет дефицит нового жилья, что лишь будет стимулировать рост стоимости", – уверены в "Интергал-Буд".

Украину ожидает период стремительного послевоенного восстановления, тогда активно будет развиваться и рынок недвижимости. Цены растут, и эта динамика не изменится. Те, кто планирует сейчас инвестировать средства в свою будущую квартиру, должны внимательно знакомиться не только с местностью, планом квартиры и проектом будущего дома, но и изучать документы и репутацию застройщика.