Новые реалии рынка недвижимости: где дешевле покупать квартиру и лучше ли новостройка, чем старая вторичка

В Украине постепенно восстанавливается рынок недвижимости. Сразу после войны эксперты прогнозируют значительное оживление, что также спровоцирует более существенное повышение цен. Жилье в новостройках дороже, чем в старом жилом фонде. Однако в старом доме устаревшие коммуникации, больше шансов поселиться рядом с проблемными соседями. Кроме того, квартиры в таких домах каждый год теряют свою ценность.

Выгоднее всего покупать квартиры на первичке: у застройщиков дешевле, также можно воспользоваться льготным кредитом. О том, у кого лучше покупать квартиру и на что стоит обратить внимание, читайте в материале OBOZ.UA.

Старый или новый жилищный фонд: где действительно дешевле

В Киеве на первичке (жилье от застройщика), согласно данным ЛУН, средняя стоимость квадрата составляет 51,2 тыс. грн ($1240). На самом деле цена зависит от многих факторов: расположения, класса ЖК, даже от этажа и вида из окна квартиры. В ЖК эконом-класса средняя стоимость квадрата составляет 40,6 тыс. грн ($980), комфорт – 43 тыс. грн ($1040), бизнес – 72,1 тыс. ($1760), а премиум-класса – 110,5 тыс. грн ($2670).

Эконом-класс – это панельный дом с небольшими квартирами, без охраны и т.п. Панельный дом может относиться только к эконом-классу. Далее класс дома зависит и от инфраструктуры на территории ЖК, и от планировки квартир, и от паркинга, видеонаблюдения, входной группы и т.д.

"На самом деле большинство новостроек – это именно комфорт-класс", – рассказывает в комментарии OBOZ.UA киевский риелтор Максим Б. "Я продавал объект в ЖК эконом-класса по Киеву, недалеко от Теремков. Это как будто только что построенная хрущевка", – добавляет он. Кстати, согласно данным ЛУН, на вторичке стоимость квадрата в панельке или хрущевке – $1100. А в новостройке – $1800. Самые дорогие – дореволюционные дома (стоимость квадрата достигает $2200). Обычно это исторические дома в центре.

Вторичкой считается любая квартира, для которой вы будете уже не первым покупателем. Даже если это только что построенное жилье, но вы покупаете не у застройщика – это уже вторичка. Анна Лаевская, коммерческий директор "Интергал-Буд", рассказывает: разница в цене между первичкой и вторичкой для новостройки достигает не менее 20%. Покупать у застройщика выгоднее. По ее данным, средневзвешенная цена за квадрат в киевской новостройке достигла почти $1500. Если оценивать стоимость исключительно в классе комфорт, а это сейчас наиболее популярный сегмент, то, например, в жилом комплексе "Нивки-Парк" средняя цена за квадрат составляет $1750 долларов.

"Цены в уже заселенных домах "Нивки-Парк" разные. Зависит от того, есть ли ремонт. Если есть – влияет уровень отделки, трендовость. В общем, если оценивать текущее предложение в этом ЖК на вторичке, то стоит рассчитывать на $2200-3000 за квадратный метр с ремонтом. Без ремонта можно найти объявление со стоимостью $1483, но это просторная, трехкомнатная квартира", – объясняет Лаевская.

За жилье в новостройке придется заплатить больше. Однако если старый жилищный фонд теряет свою ценность, то новостройка чаще всего после ввода дома в эксплуатацию только дорожает. "В хрущевках покупает сейчас в основном поколение бумеров, которое всю жизнь прожило в таких же квартирах и не планирует что-либо менять. Я, например, три дня назад продал хрущевку пенсионерам-переселенцам. У них были накопления, и дети помогли. Выбирали что-то очень доступное, чтобы не выше третьего этажа", – говорит риелтор Максим. .

Стоимость недвижимости в старом жилом фонде будет снижаться. В абсолютном большинстве хрущевок не проводились капитальные ремонты, изношены коммуникации – такие дома для продолжения комфортной эксплуатации нуждаются в миллионных вложениях. Кроме того, такое жилье уже утратило свою актуальность. Низкие потолки, проходные комнаты, кухни площадью в шесть квадратов – все это не отвечает современным требованиям к жилью.

Если купить дешевую квартиру в хрущевке, по всей вероятности, уже через 5 лет вы не сможете продать ее по той же цене, по которой купили. Стоимость продолжит снижаться. В то время как недвижимость в новостройке будет расти в цене и еще десятки лет не будет терять своей актуальности на рынке.

"Первичка – это новое, более современное и комфортное жилье. Если сравнивать предложение на рынке новостроек со старым жилищным фондом, то преимущества очевидны: энергосберегающие решения, надежные технологии строительства, лучшие планировки, более удобные и просторные места общего пользования, соответствие современным требованиям по инклюзивности и т.д." , – уверена Лаевская.

Кто покупает в новостройке и как сэкономить

Одна из самых активных категорий покупателей – это участники программы єОселя. Именно на них приходится большинство сделок на вторичном рынке и в зависимости от жилищного комплекса от 30 до 50% на первичном, рассказывают в "Интеграл-Буд".

Более 50% заемщиков в рамках льготной ипотеки – это представители силовых структур, почти 9% – учителя, чуть более 8% – медики, 2% – ученые. Для этих категорий населения доступна кредитная ставка 3%. Совокупно на льготные категории приходится больше всего сделок. Для широких слоев населения доступна ставка 7%. Это граждане, не имеющие собственного жилья или нуждающиеся в его расширении.

"По нашим наблюдениям, часть покупателей первички, которая имеет достаточно собственного ресурса, чтобы приобрести недвижимость, все равно предпочитает кредитное. Это действительно выгодно, ведь ссуда предоставляется в гривне, а кредитная ставка ниже инфляции национальной валюты. Большинство покупателей на первичном рынке – это люди, которые покупают недвижимость для себя, собственных жилищных потребностей.

Если раньше в бетон инвестировали преимущественно молодые люди (речь идет о 10-15% покупателей – спекулятивный спрос), представители креативных и IT-профессий, то портрет такого покупателя несколько изменился, это люди 35-45 лет. Покупатели, выбирающие новостройки, понимают, что вместе с проектом выбирают и новых соседей. Это люди примерно одного и того же уровня достатка. Часто они имеют общие интересы и ценности.

Сэкономить можно, если купить квартиру в строящемся доме. Чем больше срок до завершения строительства, тем ниже цена за квадрат. Но даже готовое жилье у девелопера покупать выгоднее. Вторичная недвижимость предусматривает право собственности и дополнительное налоговое обременение, которое продавец в большинстве своем перекладывает на покупателя.

"Если недвижимость находится в собственности продавца менее трех лет, размер НДФЛ составляет 18%. Кроме того, возникает дополнительное звено в сделке в лице риелтора. Оплата его услуг также часто перекладывается на покупателя квартиры. Размер риелторской комиссии может составлять до 5% от суммы сделки. Выбирая первичку, покупатель может рассчитывать на разные способы оплаты, не только на полную уплату стоимости или кредит, но и на рассрочку", – объясняет Лаевская.

Квартира без ремонта будет значительно дешевле. Однако ремонтные работы могут обойтись в десятки тысяч долларов. Сэкономить также можно, приобретя жилье с ремонтом от застройщика. Это позволит сэкономить примерно 30% затрат на отделку. Разница в цене обусловлена оптовыми ценами на материалы и работы.