Видео дня
Ситуация на рынке недвижимости изменилась: сколько теперь стоит квартира и чего ждать в 2025 году
В Украине цены на квартиры в 2025 году могут вырасти на 10-15%. И хотя спрос постепенно поднимается, до ситуации, которая была до полномасштабной войны, все еще далеко. О том, что происходит на рынке недвижимости и к чему готовиться в этом году, читайте в материале OBOZ.UA.
Во Львове дороже, чем в Киеве, а цены в Ужгороде уже сравнялись со столичными
Метр квадратный в Киеве по состоянию на январь 2025-го в среднем стоит 1470 долларов (данные одного из порталов недвижимости). За квадратный метр недвижимости во Львове придется заплатить около 1490 долларов. В тройку лидеров по уровню цен также попал Ужгород (1300 долларов за квадрат). Эта статистика демонстрирует влияние условий безопасности на стоимость жилья. В Ужгороде, где нет комендантского часа и лучшая ситуация с безопасностью, цены растут, тогда как в Харькове, постоянно страдающем от ракетных атак агрессора, стоимость квадрата опустилась до 590 долларов (до большой войны, в январе 2022-го, метр квадратный в Харькове стоил 620 долларов).
Что интересно, если сравнивать среднюю стоимость однокомнатной квартиры, то разница между ценами во Львове и Киеве будет более существенной. Это объясняется тем, что в столице было построено большое количество смарт-квартир с небольшой площадью. В то время как на рынке недвижимости во Львове средняя площадь однокомнатной квартиры значительно больше. В результате средняя цена в Киеве – 60 тыс. долларов, а во Львове – 64 тыс. долларов.
Оксана Остапчук, руководитель сектора по развитию продаж OLX Недвижимость, рассказывает: за год (с ноября 2023-го по ноябрь 2024-го) цены снизились только в двух крупных городах: в Харькове и Днепре. "Наибольший рост цен наблюдается в Виннице – на 29,3%, что значительно превышает среднерыночные показатели. Львов также показал существенное повышение на 22,4%. У Киева и Одессы более умеренный рост – около 10-11%. В то же время Харьков и Днепр являются исключением, продемонстрировав незначительное снижение цен на уровне 3-4%", – рассказывает представительница OLX Недвижимость.
По данным OLX, средняя стоимость квартир (однокомнатные) составляет:
- Киев: 2 807 013 грн
- Одесса: 1 442 679 грн
- Львов: 2 192 022 грн
- Харьков: 744 687 грн
- Днепр: 1 073 751 грн
- Винница: 1 775 023 грн
Национальный банк в своем отчете О финансовой стабильности отметил: спрос на недвижимость растет, однако в основном на готовое жилье. "Предложение жилья медленно пополняется, преимущественно за счет достройки имеющихся объектов, а новые комплексы возводятся только на западе страны. В то же время между предложением жилья и пожеланиями потенциальных покупателей есть значительные разногласия, поэтому рынок восстанавливается медленно, а цены на жилье на вторичном рынке едва растут. Учитывая рост доходов, ценовые условия приобретения жилья даже более благоприятны, чем в 2021 году. Правда, риски безопасности сдерживают от таких покупок", – отмечают в НБУ.
За 11 месяцев 2024 года нотариусы заверили на 14% больше сделок, чем за этот же период 2023-го. Количество договоров купли-продажи росло в каждом из кварталов с начала года. Однако оно достигло лишь 70% от уровня, что наблюдался до полномасштабного вторжения.
Медианная площадь приобретенных квартир – 48 кв. м (как в стране в целом, так и в Киеве), домов – 71 кв. м. Большинство сделок – это покупка жилья, которому больше 35 лет, только четверть сделок заключается для покупки жилья до 15 лет. В то же время медианная площадь жилья, которая есть для продажи в Киеве, заметно выше – около 60 кв. м, а возраст меньше.
Что будет с ценами на недвижимость
Оксана Остапчук объясняет: ситуация с покупкой недвижимости выглядит достаточно сдержанной и об этом свидетельствуют, в частности, результаты исследования агентства Кантар. Лишь 5% опрошенных планируют приобрести жилье в ближайшее время, 13% рассматривают покупку в период от 6 до 12 месяцев, и 21% намерены совершить покупку позже чем через год. В настоящее время непосредственно в процессе покупки находятся 15% опрошенных.
"О краткосрочном прогнозе: стоит отметить, что сейчас мы входим в период снижения активности – январь и середина февраля. С февраля и в начале марта ожидается оживление активности по всем сегментам. Впрочем, это не означает, что покупка жилья в этот период невыгодна. Напротив, из-за возможного снижения спроса цены в некоторых городах могут быть более привлекательными", – объясняет Оксана Остапчук.
Стоимость недвижимости зависит от многих факторов: инфраструктуры, наличия ремонта, меблировки, этажности, автономности жилья. В настоящее время наблюдается тренд не на удешевление квадратного метра, а на создание качественного, безбарьерного жилья с равными возможностями для всех. Новостройки обычно дороже вторички. Особенно интересны проекты в западных областях.
"Особенно актуальны ныне аспекты безопасности. Люди обращают внимание на этажность, наличие автономного отопления, возможность подключения генератора, функционирование лифтов и стабильность водоснабжения. Подытоживая, можно сказать, что пока нет существенных стимулов для значительного роста спроса на недвижимость. Рынок остается умеренно активным, с постепенными колебаниями и четкой сезонной динамикой. Для роста спроса на недвижимость необходимо обеспечить ее доступность, что предполагает не только уменьшение цен, но и опережающий рост доходов населения", – рассказывают в OLX Недвижимость.
Наблюдается такой рост цен практически во всех регионах, с прогнозируемым повышением от 10 до 15% в год. Критическим фактором является соотношение темпов роста заработных плат и цен на недвижимость. Однако инфляционное стимулирование не решает проблему, поскольку параллельно влияет на удорожание строительных материалов и рабочую силу, что дополнительно повышает стоимость жилья. Реальным механизмом улучшения ситуации может стать развитие государственных программ с системным финансированием, что позволит расширить круг украинцев, которые способны приобрести собственное жилье. Такие программы должны быть комплексными и учитывать реальные экономические возможности разных слоев населения, отмечают в НБУ.
И хотя доходы украинцев растут, покупательная способность все еще находится на невысоком уровне (хотя не хуже, чем в соседней Польше). К примеру, в Ужгороде в гривне средняя стоимость однокомнатной квартиры площадью 45 квадратов составляет около 2 млн 457 тыс. грн. При этом, согласно данным work.ua, средняя зарплата по Украине составляет 22,5 тыс. грн. Итак, чтобы купить жилье, необходимо отложить 109 средних зарплат (если отдавать весь заработок, на это уйдет примерно 9 лет и 1 месяц).
В то же время в Варшаве (данные numbeo) однокомнатная квартира площадью 45 квадратов в среднем стоит около 169 тыс. евро, а средняя зарплата в столице составляет 1737 евро после уплаты налогов. Следовательно, на квартиру в польской столице придется потратить 98 средних зарплат. Такое количество зарплат можно получить за 8 лет и 2 месяца.
Цены на недвижимость в нормальной ситуации будут расти примерно на 10-15%. Дорожают материалы, растут цены, девальвирует гривня. Все это должно влиять и на стоимость квартир. При этом предпосылок к резкому росту цен нет.