Украинцам раздают дешевую ипотеку от государства: как изменили правила покупки жилья

В Украине программа "єОселя" (3% для льготной категории – военные, медики, ученые, педагоги, ветераны, переселенцы, – и 7% – для всех остальных) действует уже несколько лет. Недавно условия программы изменили, что позволит увеличить количество участников. И хотя чиновники называют эту программу самой успешной, она еще нуждается в ряде доработок. Кроме того, все еще имеются вопросы относительно необходимого финансирования. О том, как действует программа сейчас и что изменится, читайте в материале OBOZ.UA.

Больше квартир с "єОселею" покупают в Киеве и области: кто и где получил ипотеку

Больше всего квартир с "єОселею" украинцы купили на вторичном рынке (70,4% сделок), еще 4,5% – на первичке, и 25,1% – приобретенное жилье у застройщика. Условия программы прописаны так, что практически невозможно воспользоваться ею в небольших городах, где нет новых застроек. Кроме того, банки, принимая решения о кредитовании, учитывают и возможные риски.

Больше всего льготных кредитов выдали в Киевской области – 3 692 (статистика по состоянию на 21 октября), тогда как в Киеве этот показатель – 2 627. Таким образом, из 13 603 кредитов 6 349 (а это 46,6%) выдано в Киеве и области. Во Львовской области – 806 сделок, а в Одесской – 657.

В тройку наименее активных областей вошли:

• Кировоградская – 69 сделок;
• Николаевская – 68 сделок;
• Запорожская – 36 сделок.

Общая сумма кредитов – 21,9 млрд грн. И хотя все еще не все украинцы знают о том, что "єОселею" могут воспользоваться все, а не только льготные категории, больше кредитов взяли именно представители категории "другие граждане" (не имеющие льгот). Не относящиеся ко льготным категориям оформили 20,7% от общего количества выданной ипотеки. На втором месте, прогнозируемо, оказались полицейские (20,5%), а на третьем – военные (16,9%).

И хотя представители власти заявляли о том, что "єОселя" должна помочь переселенцам, среди всех участников лишь 2,2% – ВПЛ (внутренне перемещенные лица). Не спешат воспользоваться кредитами также ветераны (2%), ученые (1,9%) и медики (1,8%).

Увеличение спроса среди ветеранов еще впереди. В Украине продолжается полномасштабная война и демобилизации еще не было. Поэтому сейчас к гражданской жизни чаще возвращаются те, кто не может продолжать службу по состоянию здоровья. Они нуждаются в медицинской помощи и реабилитации. Поэтому пока ипотека у них не пользуется спросом. Однако ситуация в корне изменится после окончания войны.

"єОселя" действительно перевернула рынок ипотеки, и сейчас за одну минуту можно получить 7-8 решений от банков-партнеров о выдаче кредита и ориентировочные расчеты. За два года мы стали самой успешной программой государственного ипотечного кредитования – "єОселею" воспользовалось более 13,5 тысячи семей", – заявил глава "Укрфінжитла" Евгений Мецгер, презентуя планы по программе.

Программа оказала значительное влияние на рынок, однако есть и определенные недостатки. Льготную ипотеку могут получить далеко не все желающие. "Фактически "єОселя" дала толчок рынку недвижимости в стране, поскольку вне программы количество сделок по покупке жилья существенно снизилось. Суммарно за это время было выдано почти 14 тысяч ссуд на жилье. И почти 30% от этого количества – покупка готовых квартир у девелоперов или соглашения на первичном рынке. Наиболее активно программа работала в ноябре – декабре 2023 года и в апреле – мае этого года", – рассказывает OBOZ.UA Анна Лаевская, коммерческий директор "Интергал-Буда".

Кроме "єОселі", есть и предложения от банков. Обычно это партнёрские проекты банков с конкретными застройщиками. Но пока они пользуются гораздо меньшим спросом, чем государственная программа, хотя некоторые застройщики предлагают схожие с "єОселею" условия. Например, в "Интергал-Буде" вместе с банком "Кредит Днепр" это первый взнос 20% и ставка 6,99% годовых на льготный период.

Одна из альтернатив ипотеки – программы покупки жилья в рассрочку, которые предлагают девелоперы. Их популярность в последнее время растет. Здесь также есть разные условия. Например, в ЖК "Лукьяновский каскад" действует рассрочка до 7 лет, а размер первого взноса – от 25%.

"єОселя" до сих пор сфокусирована на вторичном рынке, ведь 70% сделок совершаются именно там. В начале октября Кабмин объявил о внесении изменений в программу, которая должна стимулировать продажи на первичке. Как они сами отмечают, теперь акцент в программе делается на жилье в возрасте до трех лет или на жилье, находящееся на этапе строительства. Потенциально это могло бы изменить распределение сделок в пользу продаж у застройщиков", – объясняет Лаевская.

Но главные факторы, ограничивающие потенциал программы, – финансовые. Развертывание "єОселі" могут поставить на паузу из-за нехватки средств. В условиях стабильного поступления финансирования и его увеличения объемы "єОселі" возрастут, потенциально – в несколько раз. Ведь заявок и желающих подать их немало.

"Сейчас конверсия в реальные ипотечные сделки невелика не только из-за нехватки денег, но и из-за того, что процесс оформления займа организационно сложен. Многие потенциальные заемщики получают отказ или сроки рассмотрения заявки очень длительные. На вторичном рынке это приводит к тому, что продавцы не готовы так долго ждать и предпочитают другого покупателя. А на первичном – возникает риск подорожания объекта, поскольку застройщики не готовы замораживать стоимость на несколько месяцев", – объясняет представитель "Интергал-Буда".

Как изменилась программа и к чему это приведет

В Украине программу "єОселя" значительно просмотрели. Задача – сделать ее более доступной для населения. Среди изменений:

• с 11-го года на 3 п.п. будут увеличивать годовую ставку. То есть если первые 10 лет ставка 7% годовых, то с 11-го – 10%;
• ВПЛ разрешили брать квартиры и дома, с момента сдачи в эксплуатацию которых прошло до 10 лет (было до 3 лет);
• размер первого взноса по ипотеке для украинцев в возрасте до 25 лет снизится с 20 до 10%;
• воспользоваться программой "єОселя" теперь могут украинцы, которые участвуют в других жилищных госпрограммах, в частности, "єВідновлення";
• с 18 декабря 2024 года жилье для внутренних переселенцев за "єОселею" смогут купить их родственники (супруг, жена, родители, дети).

Председатель Комитета по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк объясняет: программа "єОселя" не финансируется непосредственно из госбюджета – средства банкам-партнерам программы предоставляет "Укрфинжилье". Это компания, которая реализирует государственные программы доступного ипотечного кредитования для населения. Она перечисляет денежные средства банкам-партнерам. "Укрфинжилье" получает дивиденды по своим ценным бумагам и привлекает деньги на открытом финансовом рынке на общих условиях.

Отметим, квартиры с помощью программы покупают в том числе и в относительно дорогих домах бизнес-класса, рассказывает Лаевская. Хотя, конечно же, преимущественно это сегменты "комфорт" и "комфорт плюс".

"Покупают преимущественно квартиры в сегменте "комфорт" и "комфорт+", но есть и исключения. В нашем жилом комплексе бизнес-класса "Голосеевский" до трети сделок приходится на "єОселю". Пиковые значения были в апреле – 75% сделок. Как раз в начале апреля мы объявили, что первый дом проекта получил сертификат о вводе в эксплуатацию. Но заявки формировались ранее, так как проект получил аккредитацию на участие в "єОселі" еще до завершения строительства", – добавляет Анна Лаевская.

Для решения жилищной проблемы предстоит кардинально расширить "єОселю". Однако главна проблема – в финансировании. Без окончания войны и быстрого роста экономики удовлетворить потребность в жилье через такую госпрограмму не удастся.