В Украине должен появиться новый вид аренды, который кардинально изменит весь рынок: что задумали в Раде

В Украине разрабатывается новая жилищная политика, которая предусматривает принятие ряда законопроектов. Среди них – документ, который позволит запустить социальную аренду. В развитых странах именно социальная аренда (жилье находится в собственности местных громад) составляет львиную долю рынка. Это относительно дешевое жилье, позволяющее арендовать полноценную квартиру в первую очередь тем, кто имеет небольшой заработок.

В Украине и до полномасштабной войны проблема доступности аренды была актуальна. Сейчас более 4 млн переселенцев вынужденно покинули свои квартиры и теперь не имеют возможности купить новое жилье. Отчасти эту проблему могла бы решить именно социальная аренда. О том, каким может быть решение и какие изменения разрабатываются в Раде, читайте в материале OBOZ.UA.

Правила аренды изменят? Кого и когда это коснется

Рынок аренды в Украине сейчас – большая черная дыра. Он находится в тени, владельцы жилья не платят налоги, а четких, установленных законом правил нет. Опрошенные OBOZ.UA риелторы в большинстве удовлетворены сложившейся ситуацией и считают, что регуляция происходит по "рыночным механизмам": спрос формирует предложение, а конкуренция диктует правила.

На самом же деле в такой ситуации не защищена ни одна из сторон. Арендатор может быть выдворен, к нему предъявляют дискриминационные требования. Проблемы могут возникнуть и у арендодателя, чья недвижимость часто не защищена от случаев вандализма, недобросовестного поведения арендаторов.

Сейчас в Украине разрабатывают новое жилищное законодательство, рассказывает OBOZ.UA автор этих изменений, председатель Комитета ВРУ по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк. "Новое жилищное законодательство – рамочный законопроект "Об основных принципах жилищной политики" – должно создать, в частности, ряд механизмов, которые позволят каждому украинцу реализовать свое право на жилье. Сделать это можно будет с помощью нескольких инструментов", – рассказывает Шуляк.

В Раде планируют создать новый вид аренды – социальный. Именно это должно изменить правила игры на рынке. В Польше, Венгрии, Германии и любой стране ЕС малоимущим предлагают аренду социального жилья. В Финляндии половина от всего сдаваемого в аренду жилья – социальное. В Дании – 20%. В Украине этот показатель в разы меньше – всего 1,5%.

"Появление в Украине такого социального жилья, во-первых, существенно изменило бы конъюнктуру рынка аренды. Поскольку цены на аренду такого жилья будут ниже рыночных, частные игроки будут вынуждены пересмотреть свои – кое-где взятые из справочника "потолок". Во-вторых, социальная аренда будет происходить исключительно "вбелую", а это, в свою очередь, будет означать безопасность для арендаторов", – говорит Шуляк.

В Украине сейчас одни из самых недоступных квартир. К примеру, если в Германии, согласно данным Numbeo, на среднюю зарплату можно арендовать 4,66 квартиры (то есть на 10 средних зарплат – 46 квартир), то в Украине – всего 1,64 квартиры. Это самый плохой показатель в Европе.

"Не дожидаясь принятия рамочного законопроекта ("Об основных принципах жилищной политики"), мы совместно с Министерством восстановления начали готовить следующий – "О социальном жилье", в котором подробно пропишем все моменты, связанные с созданием жилищного фонда социального назначения. В документе будут ответы на вопросы, что это за фонд, какое жилье будет туда входить, из каких источников он будет формироваться, на чьем балансе будет находиться", – говорит председатель комитета.

Социальное жилье будет состоять из трех типов объектов:

• многоэтажки, которые уже есть в собственности громад (часто они нуждаются в ремонте, восстановлении);
• многоэтажки, которые построят за деньги международных партнеров;
• многоэтажки, которые в будущем будут построены за счет оплаченной социальной аренды.

Для формирования этого фонда проведут инвентаризацию всех объектов, которые есть у громады. Кроме того, международные партнеры готовы предоставить для этого 200 млн евро (речь о Европейском инвестиционном банке). "И главное – платежи, которые арендаторы будут вносить за социальную аренду, будут идти в фонд, из которого также будет строиться новое жилье для жилищного фонда громады", – объясняет Шуляк. 

Цена аренды может быть привязана к разным показателям – доходу претендента, средней рыночной стоимости аренды, а также может зависеть от характеристик жилья и затратности его содержания. Орган местного самоуправления, который будет предоставлять социальное жилье, будет проводить ежегодный мониторинг доходов нанимателя и проживающих вместе с ним членов его семьи за предыдущий год.

Жилье в социальную аренду можно будет получить в нескольких форматах. В частности, планируется ввести как долгосрочную аренду, так и краткосрочную. Согласно предварительным наработкам, может быть предусмотрено два формата аренды в зависимости от дохода арендатора. То есть определенный процент рыночной стоимости будет платить гражданин, а другую часть будет субсидировать государство. Сейчас в Мининфраструктуры разрабатываются варианты формул, согласно которым будет рассчитываться стоимость аренды по двум ценовым форматам. Более того, могут ввести возможность государственной компенсации за аренду жилья.

Рынок аренды в тени. Как это исправить?

"По предварительным оценкам, в тени находится 85-90% рынка жилищной аренды. Соответственно, среди мер, направленных на эффективное решение жилищного вопроса украинцев, должна быть и детенизация этого рынка", – считает Шуляк. В странах ЕС, где аренда жилья происходит исключительно "по-белому", в квартирах можно делать поверхностный, косметический ремонт, при этом арендатора просто так, без объяснения причин, не выселят. Но за нарушение условий проживания, зафиксированных в официальном договоре, легко, быстро и при необходимости с полицией выселят. При этом правила проживания достаточно четкие, и устанавливает их управляющая компания.

Сейчас с аренды нужно платить ежемесячно 19,5% налога. К примеру, если вы сдаете в аренду квартиру за 20 тыс. грн, то в бюджет необходимо платить 3,9 тыс. грн. То есть "на руках" будет оставаться около 16 тыс. грн.

"В 2005 году мы уже пытались вывести этот рынок из тени. Тогда арендодателям предложили платить единый налог, который в то время составлял около 100 гривен. И многие из них вышли из тени. Но потом произошла налоговая реформа, и работать "по-белому" сразу стало накладно. Поэтому я считаю, что даже если снизить ставку налогообложения до 5% или даже вообще до 1%, это не приведет к существенной детенизации. Нужны комплексные решения", – считает Шуляк.

Отметим: в любой стране всегда есть процент граждан, которые платят налоги только из-за страха наказания и проверок. В настоящее время налоговая фактически игнорирует доход украинцев от аренды. Хотя большинство объявлений по аренде находится в публичном доступе, есть возможность выяснить, кто именно зарабатывает на аренде и кому принадлежит жилье. Глава комитета уверена, что создание социальной аренды поможет изменить рынок.

Мол, если значительный процент рынка будет занимать именно социальное жилье, владельцам квартир придется конкурировать, предлагая схожие условия и снижая цены. Законопроект "Об основных принципах жилищной политики" планируют принять в первом чтении до конца текущего года.

"Затягивать мы не можем, поскольку принятие нового жилищного законодательства – обязательное условие программы Ukraine Facility, согласно которой Украина получает от ЕС 50 млрд евро на нужды восстановления до 2027 года. Поэтому мы должны это сделать. Впрочем, это не значит, что потребность в новой жилищной политике обусловлена только возможностью получения средств от ЕС", – говорит Шуляк.

Однако главное условие развития нового типа аренды и изменения правил на рынке – окончание войны. В это время может начаться полноценное восстановление страны, строительство нового жилья и т.д.