Украинцам предлагают льготные кредиты на жилье: действительно ли єОселя доступна каждому

В Украине уже два года действует программа льготной ипотеки єОселя. За это время она была расширена на всех украинцев (льготная ставка – 3%, а для нельготных категорий – 7%). Также разрешили покупать не только квартиры, но и дома. Среди 13 тыс. украинцев, воспользовавшихся єОселя, всего лишь 300 переселенцев. Причина – слишком жесткие условия для получения кредита.

О том, как собираются изменить программу в ближайшее время и почему далеко не все могут получить льготную ипотеку, читайте в материале OBOZ.UA.

Масштабы єОселя пока не впечатляют

За два года (2022-2023 гг.) даже с учетом того, что несколько месяцев после начала полномасштабной войны реестр был закрыт и жилье не продавали, украинцы купили более 273 тыс. объектов недвижимости. Именно столько договоров купли-продажи квартир и домов засвидетельствовали нотариусы, говорится в отчете Министерства юстиции. При этом, как рассказала OBOZ.UA председатель Комитета ВР по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк, за два года с помощью єОселя жилье купили всего лишь 13 тыс. семей. То есть это менее 5% от общего количества сделок.

"Общее количество выданных кредитов по программе єОселя – около 13 тысяч семей, в то же время количество граждан, которые стоят на квартирной очереди, превышает 600 тыс. украинцев. Как видите, єОселя определенным образом функционирует, но сейчас назвать ее эффективной для решения жилищного вопроса сложно", – говорит Шуляк.

Она уверена, что причина такой статистики – достаточно сложные условия для получения кредита. В частности, большой первый взнос. Минимальный первый платеж составляет 20%. Но его могут получить только украинцы, которых банк считает платежеспособными клиентами с низким риском. В значительном количестве случаев первый взнос будет большим.

"Подал я заявку в Дії, получил предварительный положительный ответ, со мной связался представитель банка, рассказал обо всех моих действиях. Объяснил, что для начала нужно найти недвижимость, которая бы меня интересовала. Этот процесс у меня занял неделю... После заполнения заявки мне согласовали кредит, но с авансовым платежом в 40%, только из-за того, что счет моего ФЛП открыт не в ПриватБанке и банк не может контролировать предпринимательскую деятельность", – жалуется на профильном форуме один из клиентов "Привата", который пытался получить кредит в рамках программы єОселя.

В редакцию OBOZ.UA также регулярно обращаются недовольные украинцы: перед оформлением кредита нужно найти квартиру, затем подать необходимые документы. Но согласование с банком занимает длительное время, поэтому квартиру продают другим покупателям. Свою историю вы можете отправить нам по почте obozrevatelfeedback@gmail.com.

"Сказать, что влияние єОселя на первичку очень велико, было бы преувеличением. Но это оживило рынок жилья в условиях ограниченного платежеспособного спроса", – рассказывает представитель одного из крупнейших киевских застройщиков. Программа єОселя почти не повлияла на вторичку, однако немного поддерживает спрос на недвижимость в новостройках. С одной стороны, это помогает застройщикам, которые покупают материалы, обеспечивают рабочие места для инженеров, строителей, платят налоги – то есть развивают экономику. А с другой – такое требование не позволяет воспользоваться программой тем, у кого средств хватает только на квартиру в старом жилом фонде.

Кроме того, программа вообще не помогла решить вопрос жилья для вынужденно переселенных украинцев (ВПЛ). "Программа практически не решает проблемы наших ВПЛ, количество которых с началом полномасштабной войны составляет 5 млн человек. Большинство из них признают, что выполнить действующие условия программы чрезвычайно сложно, если не невозможно", – добавляет Шуляк.

Третья проблема – процентная ставка. Купить квартиру в кредит под 3% могут военные, медики, педагоги и научные сотрудники. Для всех остальных участников программы, включая переселенцев и ветеранов, ставка составляет 7%. Всего программой єОселя воспользовались около 300 внутренне перемещенных граждан.

Условия єОселя хотят изменить: к чему следует готовиться

В комментарии OBOZ.UA Шуляк раскрыла планы изменений в программе єОселя. Главное – изменить требования к возрасту жилья, повысив лимит с трех до десяти лет. Сейчас программа не затрагивает всю жилую недвижимость, построенную до 2021 года, когда в стране был своего рода "строительный бум". Это значительно сужает возможности найти подходящее предложение даже в городах-миллионниках, не говоря уже о маленьких городках. В некоторых населенных пунктах новостроек может вообще не быть.

"Именно поэтому мы видим неравномерное распределение участников программы по регионам. Больше всего квартир было куплено в Киевской области – более 3 тыс., и Киеве – более 2 тыс., ведь там наиболее развит первичный рынок недвижимости. В то же время именно в небольших населенных пунктах цены на жилье более доступны. К тому же человек должен иметь возможность купить его там, где сейчас живет и работает. Необходимо открыть возможность брать в кредит жилье на вторичном рынке, которому не больше 10 лет", – говорит Шуляк.

Также необходимы изменения в размере первого взноса по ипотеке – его следует уменьшить как минимум до 15%, добавляет председатель комитета. И хотя сейчас минимальный первый взнос составляет 20%, некоторые банки сразу просят 30%, мотивируя это тем, что цена на выбранную квартиру выше допустимой по программе или же платежеспособность потенциального заемщика не является убедительной. Кроме этого, банк может настаивать на оплате страхования ипотеки, разовой комиссии, услуг нотариуса, открытия счета, перевода средств на счет продавца и т.д.

"Еще одно необходимое изменение – снижение процентной ставки по ипотеке. ВПЛ и ветераны могут воспользоваться программой только под 7% кредита. Независимо от того, что одни – потеряли дома и нуждаются в помощи в трудное время, а другие – защищали Украину и заслуживают уважения и поддержки. Поэтому сейчас мы подчеркиваем необходимость снижения процентной ставки для них с 7% до 3%", – добавляет Шуляк.

То есть, если идеи, озвученные председателем комитета, будут поддержаны, программу изменят следующим образом:

• процентную ставку уменьшат для ВПЛ и ветеранов с 7% до 3%;
• первый взнос снизят с 20% до 15%;
• допустимый возраст недвижимости увеличат с трех до 10 лет.

Как подать заявку и хватит ли денег

Программа єОселя не финансируется непосредственно из госбюджета. Средства банкам-партнерам программы предоставляет "Укрфинжилье". Это компания, реализующая государственные программы доступного ипотечного кредитования для населения. Она перечисляет деньги банкам-партнерам. "Укрфинжилье" получает дивиденды по своим ценным бумагам и привлекает деньги на открытом финансовом рынке на общих условиях.

Кабмин принял на 2024 год порядок использования средств для "Укрфинжилья" и программы єОселя на почти 1,5 миллиарда гривен. Эту сумму должны направить на предоставление кредитов непосредственно или через субъекты, имеющие соглашение с "Укрфинжильем". Во время разработки программы Ukraine Facility, которая предусматривает предоставление Украине 50 млрд евро до 2027 года, эксперты оценили инвестиционные потребности на жилье ориентировочно в 55 млрд грн на 2024-2026 годы.

Таким образом, если вы хотите воспользоваться єОселя:

• зайдите в Дію и подайте заявку;
• в течение суток в Дії вы получите предложения от банков; в разделе "Предложения" выберите один из них;
• подайте свои документы в выбранный банк. И хотя требований к доходу нет, банк должен убедиться в вашей платежеспособности. Ваш официальный доход должен позволять вам платить ежемесячный взнос;
• получив предварительное согласие от банка, выбирайте жилье;
• убедитесь, что продавец согласен на єОселя (с застройщиками проблем, вероятнее всего, не будет, а вот физлица не всегда согласны получать плату за квартиру на банковский счет в гривне, а банк только так предоставляет средства);

• возвращайтесь в банк уже после того, как выбрали жилье. Заключайте договор с банком и договор купли-продажи;
• кредитные средства будут переведены на счет продавца квартиры. Вы станете собственником жилья, а банк – ипотекодержателем.

Под 7% годовых єОселя могут получить почти все украинцы. У вас должно быть не более 52,5 квадрата недвижимости в собственности (плюс 21 квадрат на каждого члена вашей семьи, но если ваше жилье оказалось на оккупированной территории, не имеет значения, какое оно по площади). Кроме того, вам должно быть не менее 21 и не более 65 лет (на момент выплаты ипотеки). Это все официальные требования.

И хотя появление такой программы – положительный шаг, для того, чтобы она действительно помогла решить жилищную проблему, нужно не только упростить условия, но и значительно увеличить бюджет.