Кто сказал, что жилье подешевело?
В сентябре-ноябре 2005 года "Товарищ" постарался проанализировать ситуацию, сложившуюся на рынке жилья. В статье "Дорогой мой квадратный метр" ( 76) мы говорили о факторах, влияющих на ценообразование; в публикации "Желанное жилье" ( 78) рассказали о разных видах недвижимости, выставляемой на продажу; в материале "Вот купил себе жилье..." ( 80 и 82) дали советы покупателям, а в "Продать - не значит потерять" ( 86) - советы продавцам квартир; в статье "Жилье взаймы" ( 88 и 90) говорили о принципах ипотечного кредитования украинских граждан. Публикации вызвали повышенный интерес читателей: ведь для многих приватизированная недвижимость является единственной реальной собственностью, и потерять ее равнозначно краху всех жизненных устоев. Поэтому мы решили продолжить рубрику "Квартирный вопрос" и в новом году, но уже в более широком формате - с комментариями специалистов, привлечением статистических данных и расширением тематики, ведь процессом купли-продажи жилья квартирный вопрос для многих не ограничивается, а наоборот, добавляет новые проблемы. Сегодня мы попытаемся ответить на вопросы, которые волнуют потенциальных участников рынка недвижимости: закончилось ли подорожание жилья, продолжавшееся последние пять лет стремительными темпами, будет ли оно дешеветь или же нынешняя относительная стабилизация цен - всего лишь затишье перед бурей? Новогодний статус-кво
Положение дел на рынке киевской недвижимости к концу 2005 года практически стабилизировалось: незначительно, словно по инерции, продолжали дорожать лишь непроданные квартиры в новостройках - на 0,6-0,8%. А на вторичном рынке цены даже упали на те же 0,6-0,8%, что сэкономило покупателям в среднем по 7 долларов на каждом квадратном метре. Учитывая, что большую часть рынка здесь составляют квартиры в домах времен хрущевской и брежневской застроек, то, скажем, приобретение двухкомнатной квартиры площадью 46-54 м2 обходилось среднестатистическому покупателю на 300-400 у.е. дешевле, чем тем, кто вложил средства в недвижимость месяцем раньше. По сравнению с полной стоимостью квартиры (50-70 тыс. у.е.) это, конечно, мелочь, но весьма приятная.
Впрочем, специалисты по недвижимости, и прежде всего риэлторы, до этого пять лет подряд не скрывавшие бурной радости по поводу стремительных темпов подорожания жилья (ведь свои 5% комиссионных они имеют от реальной цены квартиры), и сейчас не склонны драматизировать ситуацию: зимние месяцы, и особенно декабрь-январь, всегда были самыми пассивными на рынке недвижимости.
- Вот только пригреет весеннее солнышко, так сразу прибавится желающих переехать в новое гнездышко. А растет спрос - начнут расти и цены: это закон рынка, - поделился своими наблюдениями Вячеслав КОЛОМИЕЦ, заместитель директора агентства недвижимости "Дом". - Ведь количество предложений всегда ограничено тем количеством квадратных метров, которое может быть выставлено на продажу.
- То есть вы считаете, что цены на жилье, по крайней мере на вторичном рынке, падать не будут?
- Они могут упасть только в том случае, если вдруг за одну ночь на рынок недвижимости будет выброшено 1,5-2 млн. м2 жилья. Но вы же понимаете, что это нереально - жилье из Китая не завезешь, это все же не ширпотреб. Два миллиона "квадратов" - это двухгодичная программа жилищного строительства в Киеве. По всей Украине строится максимум 8 млн. м2 за год. Представьте: даже если утроить эти темпы и за год выстроить 24 млн. м2 жилья, то в 2007 году каждый украинец получит дополнительно аж... 0,5 "квадрата".
После таких арифметически-образных примеров я понял, что ожидать обвала цен, как предсказывают некоторые СМИ, вряд ли стоит. Если товар в дефиците, то дешеветь он не будет. Но это в целом. Однако есть нюансы, которые говорят о том, что по некоторым видам жилья уже в этом году возможно падение цен. Небольшое - на 3-4%, а все же... Но об этом чуть позже.
Европу мы уже обогнали
Постараемся сформулировать те факторы, которые способствовали подорожанию жилья по всей Украине (прежде всего в городах-мегаполисах) на 30-50% в минувшем году и в 3-5 раз, если брать за точку отсчета 2000 год. Знание этих факторов поможет понять, чего ожидать от рынка недвижимости в ближайшее время.
Причина первая
Ее мы уже назвали - дефицит жилья. Несмотря на кажущееся внешнее обилие новостроек и предложений на вторичном рынке, желающих его приобрести всегда было больше, чем желающих его продать (осенью 2004 года, например, по подсчетам риэлторов, на одного продавца приходилось три покупателя). Сейчас ситуация приблизилась к масштабу "один к одному", но только потому, считает Вячеслав Коломиец, что и цены достигли своего пика. Кроме того, многие покупатели поддались на "предсказания" о скором обвале цен.
Причина вторая
Недвижимость стала необычно выгодным способом не столько хранения, сколько приумножения сбережений. Какой банк даст сегодня 30-40% годовых? А какое производство будет рентабельным на 50% (ведь с производством еще и возиться надо)? Не случайно около 20% жилья, по мнению Вячеслава Коломийца, в последние 2-3 года покупалось не по необходимости, а для кубышки, и пускалось под аренду - этот сегмент рынка в городах-мегаполисах также еще не насыщен).
Причина третья
Резкое увеличение количества ипотечных кредитов, их либерализация и снижение кредитных ставок. Это тоже создало серьезнейшую нагрузку на рынок недвижимости: например, в Киеве в 2004-2005 гг. более 40% квартир (в том числе и на вторичном рынке) покупалось в кредит.
Причина четвертая
Нестабильность и инфляция доллара. В 2000 году доллар стоил 5,60 грн., сейчас - 5,05 грн. Но при этом и сама гривня обесценилась почти в два раза: вспомните, сколько стоили продукты, товары и услуги в 2000 году и сколько стоят сейчас. Следовательно, реально доллар подешевел в Украине более чем в два раза. Учитывая, что все сделки на вторичном рынке жилья совершаются в условных единицах, а на первичном - с конвертацией доллара в гривню, было бы странно ожидать, что продавцы не учтут эту разницу в реальной цене валюты и "квадратах" в свою пользу.
Причина пятая
В 2001-2004 гг. наблюдался некоторый рост производства и соответственно рост доходов даже у простых граждан, не говоря уже о представителях среднего и крупного бизнеса. Ну а если есть доходы, то можно делать сбережения и вкладывать средства в прибыльные сферы. Недвижимость же, как все поняли, дело пока беспроигрышное... Сыграл роль и психологический фактор, так называемый эффект толпы: если знакомые и соседи продают и покупают квартиры, имея при этом хороший "навар", то чем я хуже? (Правда, многие люди, не искушенные, с одной стороны, в тонкостях рынка недвижимости, а с другой - в его жесткости и даже жестокости, уже поплатились за свою наивность - этот аспект будет отдельной публикацией "Товарища".)
Причина шестая
Недвижимость всегда растет в цене. Правда, в экономически развитых и стабильных западных экономиках этот рост составляет 4-5% в год. На Украину же давили еще и темпы подорожания жилья в бывших странах соцлагеря - России, Польше, Восточной Германии, Болгарии и даже в Казахстане, где они составляли не менее 20% в год. Но Украина, конечно, своих соседей по темпам роста цен на жилье просто заткнула за пояс.
Подведем неутешительные итоги нашего мини-исследования: если вышеперечисленные факторы подорожания жилья сохранятся и в наступившем году (а пока все они в той или иной мере налицо), то и падения цен на жилье ожидать не приходится. А вот о том, что темпы роста цен заметно снизятся, уже можно говорить. И причины здесь тоже вполне объективные.
Во-первых, в 2006 году не ожидается значительного подъема благосостояния народа: об этом можно судить хотя бы по тому, насколько в госбюджете запланировано повысить минимальные зарплаты и пенсии - всего-то на 6%. Значит и в сфере экономики прибавка ожидается на том же уровне. Во-вторых, большинство банков уже во второй половине 2005 года заметно ужесточили условия ипотечного кредитования. В-третьих, доллар, по прогнозам, хотя и вырастет по отношению к гривне, но незначительно - до 5,15-5,20 грн. за $1. А может, еще и не вырастет.
Но это опять же в целом. Тем не менее на рынке недвижимости возникнет сегмент, в котором цены, по мнению президента Ассоциации риэлторов Украины Александра БОНДАРЕНКО, начнут неуклонно, хотя и медленно, снижаться. Речь идет о хрущевках и типовых панельных многоэтажках, особенно первых серий. В сочетании цена-качество второе понятие приобретает у покупателей все более весомое значение: охотников платить за старую квартиру "вагончиком" с кухней в пять "квадратов" те же деньги, что и за новое и более комфортное жилье, становится все меньше.
- Безусловно, обвала цен на этом сегменте рынка ожидать вряд ли стоит, но подобные квартиры к концу года могут подешеветь (по сравнению с сегодняшними ценами) до 10%, - считает главный украинский специалист по недвижимости.
А вот что касается перспектив первичного рынка недвижимости, то мифы и реальность переплелись тут так затейливо, что требуется отдельный подход. Об этом - в следующей публикации.
Виктор СМИРНОВ, "Товарищ"