Коварство доступного жилья

8 ноября 2007 года Президент подписал указ относительно доступного жилья. А на минувшей неделе Министерство регионального развития и строительства обнародовало для обсуждения свой проект концепции Общегосударственной программы обеспечения жильем граждан на 2009-2012 годы.

Виктор Ющенко считает, что государство должно позаботиться об одноразовой бесплатной денежной помощи на первый взнос при покупке жилья в размере 30%. Об этом он сказал недавно журналистам в Полтаве.

Глава государства предложил выделять указанные средства из государственного и местных бюджетов. «От общей сумы 810 млрд. (ожидаемый ВВП на 2008 год) на жилье можно предусмотреть 4 млрд. гривен (0,5% от ВВП)», — сообщил Ющенко. По его мнению, средняя стоимость жилья сейчас составляет 3 тыс. гривен за квадратный метр, средний размер квартиры — 50 кв. м., соответственно ее стоимость — 180 тыс. грн. При этом Президент отметил, что на сегодняшний день 1,3 млн. семей стоят в очереди на получение жилья, а ежегодно его получают только 20 тыс. семей.

фото пресс-служба Президента

Замысел Ющенко, по крайней мере, понятен — государство помогает гражданам на начальном этапе. Другое дело, что для всех желающих средств на первый взнос в госбюджете, естественно, не хватит. И начнутся злоупотребления: деньги наверняка получат многие из тех, кто мог бы без государственной помощи решить для себя жилищную проблему. Кроме того, из-за низких доходов для многих украинцев существует огромный риск не выпутаться из долговой кабалы, даже если правительство оплатит 30% стоимости квартиры — ведь нужно будет отдавать и 70% ее стоимости, и оплачивать рыночные ставки ипотечных кредитов.

Совершенно иное видение решения жилищной проблемы в Украине оказалось у экспертов из Министерства регионального развития и строительства, опубликовавших в правительственной газете «Урядовый курьер» проект концепции Общегосударственной программы обеспечения жильем граждан на 2009-2012 годы (далее — Концепция).

В данном документе перечислены уже действующие в стране программы обеспечения жильем отдельных категорий граждан. Это: Государственная программа обеспечения молодежи жильем на 2002-2012 годы; государственное льготное долгосрочное кредитование индивидуальных сельских застройщиков (программа «Собственный дом»); Комплексная программа обеспечения жильем военнослужащих, лиц рядового и руководящего состава органов внутренних дел, криминально-исполнительной системы, служащих таможенных органов и членов их семей; военнослужащих, уволенных в запас или отставку, пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы; судей; инвалидов по слуху и зрению; расселения и обустройства депортированных крымских татар и лиц других национальностей, возвратившихся на проживание в Украину; ученых Национальной академии наук Украины. Также введен в действие порядок предоставления беспроцентного кредита для жилищного строительства или приобретения квартир (индивидуальных жилых домов) государственным служащим, которые в соответствии с законодательством потребуют улучшения жилищных условий.

Однако, как отмечается в проекте Концепции, существующие программы на сегодня не полностью решают поставленные в них проблемы. Кроме того, охвачены не все категории граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Также указывается, что уменьшение объемов государственного финансирования жилищного строительства и инвестиций на эти цели со стороны предприятий и организаций привело к существенному сокращению объемов строительства. Так, в 2006 году в Украине введено в эксплуатацию 8,6 млн. кв. м. жилья против 21,3 млн. кв. м. в 1987 году (в 2,5 раза меньше).

В качестве одной из целей Концепции ее составители назвали доведение показателя обеспеченности населения жильем в 2012 году до уровня 27 кв. м. на 1 человека, в то время как в 2007 году данный норматив — 22,2 кв. м.

В правительственном проекте Концепции вводится категория «граждан со средним уровнем дохода». К ним относятся лица, которые в соответствии с законодательством нуждаются в улучшении жилищных условий, но не имеют права на получение социального жилья или утратили право пребывать на социальном квартирном учете, и не имеют возможности оплатить стоимость строительства (приобретения) жилья за собственные средства или воспользоваться коммерческими кредитами.

Новой принципиальной идеей Концепции является введение системы жилищных строительных накоплений, согласно которой гражданин накапливает в течение определенного периода на специальных банковских жилищных депозитных счетах средства для первого взноса на строительство жилья. Кредитор, в свою очередь, будет предоставлять заемщику ипотечный кредит по «доступной процентной ставке».

Кроме того, с целью стимулирования внедрения этой системы накоплений государство предоставляет заемщикам премии в размере 20% накопленного первого взноса и ежегодно индексирует суммы вкладов заемщиков на величину инфляции за прошлый год.

Такой механизм, полагают авторы Концепции, обеспечивает взаимные уступки заемщиков и кредиторов один перед другим в виде более низких, чем рыночные, ставок по кредитам и депозитам. То есть, граждане размещают свои средства на специальный депозитный счет под маленький процент, а потом — когда соберут на первый взнос — банки дадут им кредит также под невысокий процент.

В качестве ориентиров Концепции доступной признается квартира общей площадью в 52,75 кв. м. — на семью из трех человек (хотя тут что-то не сходится: 27  3 = 81). Время накопления семьей денег на первый взнос — 5 лет, а опосредованная стоимость строительства 1 кв. м. жилья по состоянию на 1 июля 2007 года — согласно оценке Министерства регионального развития и строительства — 3292 грн. (на 2008 год это же министерство установило стоимость жилья в 3895 грн., значит, «доступная квартира» потянет на 205 тыс. грн.).

Ну что же! Совершенно очевидно, что предложенная правительством новая жилищная программа не выдерживает никакой критики. Ясно, что под категорию граждан со средними доходами не подпадают миллионы украинцев.

К примеру, средняя зарплата в сфере образования составила в сентябре по данным Госкомстата 1199 грн., а в здравоохранении — 946 грн. Если представить молодую семейную пару — он врач, она учительница, и у них один ребенок (тем более — двое-трое детей), с общим семейным бюджетом в районе 2 тыс. грн., то понятно, что они не смогут собрать ни за 5, ни за 10 лет денег на первый взнос — примерно, 50 тыс. грн. Ведь даже официальный прожиточный минимум уже существенно перевалил за полтысячи гривен. Тем более, эта семья не осилит затем обслуживание кредита и возврат заемных средств.

Невысокой была средняя зарплата в сентябре также в сфере торговли и ремонтных услуг — 1191 грн., в лесном хозяйстве — 1169 грн., в деятельности гостиниц и ресторанов — 1033 грн. Очень низкими были зарплаты в сельском хозяйстве — 802 грн, в рыболовстве и рыбоводстве — 766 грн. Кроме того, нельзя забывать, что в стране очень много неполных семей, семей с нетрудоспособными инвалидами, с безработными и т.п.

Таким образом, значительная часть украинских граждан — причем, наиболее материально нуждающихся — не могут рассчитывать на доступное жилье. А разве не таким людям государство должно помогать в первую очередь?

Однако все весьма непросто и с теми украинцами, которые зарабатывают не ниже среднего по стране (в сентябре средняя зарплата в Украине — 1426 грн.). Допустим, семья имеет совокупный доход в 3 тыс. грн. на четверых (двое взрослых и двое детей). Этим людям нужно более 2 тыс. грн. в месяц на самую скромную жизнь — но, предположим, они решили поднатужиться и откладывать ежемесячно по 800-1000 грн. на будущую квартиру. С учетом помощи от государства, за 5 лет необходимая сумма для первого взноса наберется.

Затем эта семья станет оформлять в банке ипотечный кредит. Банкиры объяснят, что поскольку им начислялся в течение 5 лет депозит по низкой ставке (скажем, 2-3% годовых), то теперь им положена скидка по кредитной ставке — но всего на 1-2% по сравнению с рыночной. Кредитная ставка будет, скажем, 10% годовых, а не 12% — как для других граждан. И семье придется платить только по обслуживанию кредита — уже около 1300 грн. в месяц, но еще ведь нужно будет отдавать и сам долг (около 150 тыс. грн.).

Конечно, не все смогут просчитать, в какую они на самом деле попадают ловушку в будущем. Но дело в том, что многие и не захотят рисковать, имея дело с государством и банками. Украинцы прекрасно знают, что государство, к сожалению, не является надежным партнером. Например, обязуется правительство ежегодно компенсировать инфляцию, но рост потребительских цен вдруг оказывается очень высоким — как в этом году (при плане в 7,5% инфляция по году будет где-то в 2 раза выше). И правительство объявляет об отсутствии средств на эти цели.

Или не сможет выплатить обещанную 20%-ю скидку через 5 лет. Ведь украинцы не забыли, к примеру, что еще в 1996 году был принят закон о компенсациях обесцененных в Сбербанке СССР вкладов, а воз и ныне там. Поэтому, как говорится — «деньги вперед»!

Также весьма сомнительно выглядит ситуация с ценами на жилье. По данной программе цена за 1 кв. м. получается не более чем $800, а ведь рыночная-то — $1,5-2,5 тыс. Конечно же, сразу найдутся ловкачи, которые станут оформлять на подставных лиц кредиты с последующим досрочным погашением, а продавать квартиры будут уже намного дороже.

Есть еще много других минусов в представленной на суд общественности Концепции. Поражает же то, что практически не упоминается главная причина недоступности сегодня жилья для подавляющего большинства населения. Которая заключается в неимоверной его дороговизне.

Разве не разумней было бы правительству, да и Президенту — не изобретать велосипед, а предложить принятие понятных и действенных мер. Чиновникам, надо полагать, известно, что десятикратный рост цен на жилье за последние 7 лет обусловлен отнюдь не экономическими факторами. В рынок недвижимости ринулись инвесторы (спекулянты), использующие жилье как объект крайне удачного вложения капитала. Например, цены на жилье выросли в Украине в 2006 году на 60%, а на гривневом депозите можно было заработать не более 15-16% (в твердой валюте еще меньше).

Закона же о налогообложении недвижимости в Украине нет до сих пор. Хотя такой налог мог бы отпугнуть спекулянтов, особенно, если бы в нем была предусмотрена прогрессивная шкала на вторую, третью квартиру (дом) у одной семьи. Спрос на жилье сразу бы снизился, и цены устремились бы вниз.

Также требуется решительно побороть бюрократию и коррупцию в строительной отрасли и в сфере отведения земельных участков. С тем чтобы снизить коррупционную составляющую в цене жилья и чтобы на строительный рынок пришли новые игроки, включая иностранные компании. Что, безусловно, поспособствует снижению цен на недвижимость.

С другой стороны, нужно продолжить политику высокого роста доходов населения, а не сокращать его темпы, как это происходит при нынешнем правительстве. Для справки: индекс реальной зарплаты в январе-сентябре 2007 года равняется 112,2%, а за тот же период 2006 года — 121,2%.

В качестве одного из доводов в пользу предложенной Концепции составители этого документа заявляют, что, мол, нечто подобное действует в Германии и некоторых других государствах. Ну, уж нет! В Германии, как и в других странах Запада ставки по ипотеке колеблются в диапазоне 4-6% годовых (в Украине — 11-15%), цена же квадратного метра жилья примерно равна среднемесячной зарплате (в Украине более чем в 5 раз выше). О достижении таких бы параметров заботилось украинское правительство, а не предлагало невразумительные схемы!