Гектары преткновения…
Еще недавно юристы возмущались и критиковали конфликт между нормативными актами по поводу нотариального удостоверения договоров аренды земли. И наконец-то недостаток устранен. Но вопросы остались
11 июня Верховный Совет Украины 233 головами народных депутатов принял Закон № 1509-VI «О внесение изменений до некоторых законодательных актов Украины». Кажется все хорошо. Но так ли это? Как скажется принятие этого закона на земельных отношениях в Украине?
Так что с землей?
Со времен приобретения независимости Украины в законодательных кругах никак не могли определиться необходимо ли нотариальное удостоверение договора аренды земли или же предоставить это на выбор сторон. Перебрали различные варианты. Последняя ситуации, которая окончательно сложилась в 2004 году вызывала разногласия. Дело в том, что часть 6 статьи 96 Земельного кодекса Украины (дальше ЗК Украины) говорит, что отношения, связаны с арендой земли регулируется законом. Таким Законом является ЗУ «Об аренде земли». Ст. 14 данного закона свидетельствует о том, что договор аренды земли заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению по желанию одной из сторон. В 2004 году был принят Хозяйственный кодекс Украины (дальше ХКУ), который и был причиной разногласия. В пункте 2 статьи 290 ХК прямо указано, что нотариальное удостоверение договоров аренды земли является обязательным. Такой явный конфликт между двумя законодательными актами не мог остаться без внимания регуляторных органов, и уже в апреле 2004 года Госкомзем издает разъяснительное письмо № 14‑17‑7/2992. В нем указывается, что Закон «Об аренде земли» является специальным в данных правоотношениях и руководствоваться необходимо именно его нормами. К тому же ст. 4 ХКУ выключает земельные отношения с сферы регулирования данного кодекса, что создает еще одну коллизию. Казалось бы, правильность такой позиции подтверждает и законопроект № 3624 от 5 июня 2007 года, призванный привести указанную норму ХК в соответствие с законодательством. Но, как подтвердила практика, в суде договор аренды, который не имел нотариального удостоверения признавали недействительным без компромиссов.
К этой истории надо еще додать еще один факт, что 19 марта 2009 года на вечерней сессии ВСУ рассматривался законопроект №1135, который исключал ч.2 и ч.3 ст. 290 ХКУ, где идет речь о требовании нотариального удостоверения. Но этот законопроект не нашел поддержки среди депутатов и вошел в историю как отвергнутый. Комментируя свою позицию депутаты объясняли, что регулировались интересами селян, которые без нотариального удостоверения на договорах аренды попадут под угрозу мошенничества и других неприятных ситуаций. Но уже в июне они изменили свое отношения и проголосовали за Закон №1509-VI «О внесение изменений до некоторых законодательных актов Украины», который вообще устраняет ст. 290 ХЗК и приписывает. Что КМУ до опубликования закона должен привести все нормативные акты в соответствие с этим законом. Закон вступает в силу с момента опубликования. Так что будьте внимательны.
Мнение правоведов неоднозначное
Принятие закона вызывает разные реакцию среди специалистов. Нотариусы, конечно же, теряют дополнительный заработок. Но с другой стороны, положение, в котором они пребывали раньше: удостоверять или не удостоверять договор, исчезло.
Критики закона настаивают, что устранение требования о нотариальном удостоверении даст зеленый цвет обману добросовестных арендодателей и пользователей.
Но последние настаивают на обратном. Им значительно проще урегулировать отношения между собой на месте, чем каждый раз бегать и платить нотариусу.
В этой ситуации надо обратить внимание на преимущество, которое дает нотариальное удостоверение. По мнению ведущего юриста Адвокатской компании «IMG partners» Николая Струца, такое преимущество выражается в следующем «во-первых данная ситуация придает больше надежности договору, так как признать недействительным такой договор сложнее. К тому же при совершении нотариальных действий нотариус должен разъяснить сторонам их права и обязанности, а также последствия заключения такого договора. Во-вторых, появилась возможность воспользоваться в некоторых ситуациях институтом исполнительных надписей нотариуса вместо значительно мучительной судебной процедуры».
Также многие специалисты обращают внимание на угрозу рейдерства. В частности отсутствие удостоверения нотариуса действует на руку захватчикам. Такие инциденты и так достаточно активно распространены в сфере земельных отношений и скорее всего нам придется еще не один раз наблюдать за «земельными войнами».
В общем, принятие Закона должно подействовать благоприятно на земельные отношения. Но как будет в самом деле предугадать сложно, как и все в нашем законодательстве. Единственное, что можем порекомендовать каждой из сторон договора – не ленитесь лишний раз себя предостеречь и не экономьте на нотариусе.