Видео дня
Земля – не достояние, а миллиардное имущество
Когда землю лишают права быть финансовым активом, теряются очень большие деньги
В пресс-центре «Обозревателя» состоялась пресс–конференция на тему: «Земельные отношения в Украине: воинственное невежество». Своими мыслями о рынке земли в Украине, его проблемах и перспективах поделились:Государственный уполномоченный Антимонопольного комитета Украины (2001-2005), заместитель председателя Фонда государственного имущества Украины (2005-2010) Александр Потимков и Заслуженный оценщик, эксперт Международного банка развития, доцент Киевского Национального университета строительства и архитектуры Ирина Иванова.
Предлагаем вашему вниманию избранные фрагменты пресс-конференции.
«Обозреватель»: Отвечает ли настоящему положению вещей в Украине тезис о том, что «земля – национальное достояние»?
Александр Потимков: К сожалению, до сегодняшнего дня у нас существуют спекуляции вокруг понятия «земля – это национальное достояние», которое требует к себе особого подхода. Эти политические спекуляции сдерживают реальное экономическое развитие и сдерживают введение такого актива, как земля, в хозяйственный оборот. При этом экономика страны теряет очень серьезные средства.
Ирина Иванова: Я должна сказать, что спекуляции существуют и, самое главное, происходит склейка двух понятий. Понятно, что земля как природный ресурс – национальное достояние народа, но земля как имущество действительно может находиться в собственности государства, территориальной общины или частного лица. Я думаю, что эти понятия смешиваются умышленно с тем, чтобы не допустить землю в рыночный оборот. Действительно, теряются очень большие деньги, потому что за землей отрицается право быть экономическим, финансовым активом.
«Обозреватель»: Таким образом, можно утверждать, что в Украине отсутствует рынок земли?
Александр Потимков: Так сказать нельзя, потому что рынок все равно есть. Можно делать вид, что его не существует, ограничивать его искусственно, но росток через асфальт все равно пробивается, и от того, признаем мы рынок земли или нет, все равно аберрации по продаже земельных участков, в том числе теневым способом, происходят. Земли выводятся из государственной собственности, к сожалению, непрозрачно, и это приводит к большим потерям.
Понятно, что гражданин может не разбираться в тонкостях земельных отношений. Он невежествен, поскольку в этом нет необходимости. С другой стороны, есть люди, которые заблуждаются и при этом занимают воинственную позицию, пытаются убедить всех в том, что они правы и переносят это в законодательные и другие нормативные документы, тем самым включая эффект мультипликации своего невежества.
«Обозреватель»: Каковы основные проблемы, существующие в сфере земельных отношений?
Александр Потимков: Главная проблема – нежелание называть вещи своими именами и уход от понятия «рынок земли». Прежде всего, это делается из идеологических соображений – есть люди, которые просто не могут произносить это словосочетание. Есть стимулы, которые искусственно сдерживают процесс, потому что, пока не будет введено понятие рынка земли, на этом можно теневым образом зарабатывать. Это одна проблема.
Вторая проблема – к сожалению, в земельной практике существует абсурдное искусственное разделение земли и не земли. На это закрываются глаза, потому что так проще.
Ирина Иванова: Не проще – так сложилось.
Александр Потимков: Так сложилось и при этом это проще. А для того чтобы перейти на правильную систему, нужно приложить усилия – и интеллектуальные, и законодательные, и административные. С этим у нас проблемы.
Яркий пример из моей практике – когда появилась задача продавать объекты приватизации вместе с земельными участками. Но если называть вещи своими именами, продажа всегда осуществлялась вместе с земельным участком, потому что его невозможно оторвать. Объект – единый и неделимый. Просто искусственно говорилось, что продается объект, а земельный участок остается в государственной собственности. Это создавало возможности для огромных финансовых манипуляций.
Во время строительного бума именно в этом и заключался источник сверхприбыли, которую получали застройщики. Они брали во временное пользование земельные участки, строили на них дорогие квадратные метры жилья и офисов, конечному пользователю продавали по полной стоимости, а собственник жилых квадратных метров по закону имеет право на безоплатное оформление полагающихся ему земельных участков. Где осела разница? В карманах застройщика. Государство или коммуна, передавая эти участки под застройку, конечно, не получили ничего. В лучшем случае могли получить отдельные должностные лица.
Ирина Иванова: У нас исторически так сложилось, в силу социалистического развития общества, что у нас понятие недвижимость было ликвидировано. Сейчас, когда это понятие восстановлено и в Гражданском кодексе, и в Земельном, остальные законодательные акты не приведены в соответствие. Мы говорим: рынок земель. Но что это такое? Мы же не продаем почву, правда? Мы продаем имущество. Значит, это рынок недвижимого имущества, потому что суть недвижимого имущества – это земельный участок. Земли как таковые никому не нужны, нужен четко определенный земельный участок с правами.
Покупая любой объект, расположенный на земельном участке, мы автоматически покупаем и землю, потому что оценить рыночную стоимость без выгод местоположения невозможно. И вот получается, что ФГИ, Госкомзем, оценщики, нотариусы – все работают в представлении, что есть земля как некая государственная природная ценность и есть Гражданский кодекс, который говорит, что земельный участок – это часть недвижимого имущества, его основа. Я не могу понять, что это трактование земельного имущества, принятое во всем мире, отрицается другими нашими законодательными актами? На бытовом уровне человеку все равно, никто не разделяет, кроме как на законодательном уровне именно теми чиновниками, которые призваны соблюдать законодательство как никто.
Александр Потимков: Разгадка заключается в том, что разделение актива на составляющие дает возможность регулировать процессы в каждой составляющей, тем самым плодить количество лиц, которые получают в руки рычаги. Одним из проявлений этого является наличие двух Законов об оценке.
Есть еще один миф, который мешает развитию рынка земельных отношений – миф о том, что коммуна является собственником земельных участков. Практически нигде, потому что в законодательстве написано: до проведения работ по размежеванию земель земли являются государственной собственностью. И только функция управления и распоряжения этими землями временно закрепляется за органами местной власти. То есть на практике местные органы власти выступают только менеджерами, которых нанял собственник в лице государства. Но это создает иллюзию собственника, потому что менеджеры принимают весь комплекс решений по земле плюс большую часть от продаж земельных участков зачисляли в свои бюджеты. Понятно, что в этих условиях работы по размежеванию не проводились нигде, потому что их проводить невыгодно.
В городе Киеве есть огромное количество объектов, связанная с которыми земля является государственной собственностью, но киевским властям это практически невозможно объяснить.
Ирина Иванова: Абсолютно правильно, но не все так однозначно. Что такое земли населенного пункта? Это все-таки особая сфера регулирования земельных отношений, и регулируется она, как правило, градостроительной документацией. А она принимается на территорию населенного пункта, вне зависимости от формы собственности. Но тот, кто имеет эту землю в собственности, должен подчиняться общим правилам. Другой вопрос – как проводить это размежевание. В некоторых городах земли меряются уже по третьему разу.
Почему нельзя разделить имущество просто списками? Коммунальные объекты, государственные и те, что остались в личной собственности.
«Обозреватель»: Как эти проблемы можно разрешить на уровне законодателя?
Александр Потимков: На первом этапе желательно, чтобы все лица, имеющие к этому отношение, имели единую правильную позицию: единый подход к объекту, единый подход к оценке, никакой дискриминации. И четко разобраться с полномочиями государственных органов по продаже единых объектов.
Ирина Иванова: Надо привести ведомственные документы в соответствие с Гражданским и Земельным кодексом. Все документы, которые основываются на этих кодексах, привести в соответствие. И, самое главное, очень четко понимать, что такое рынок земель. Может быть, следует написать Закон об обороте сельскохозяйственных угодий как особо ценном ресурсе и там же выписать особые правила для оборота сельскохозяйственных земель, которые составляют основу продовольственной безопасности страны. А все остальное и так включено в рыночный оборот в составе объекта недвижимого имущества. Особого закона для этого рынка не требуется.
Как только заходит речь о земле, все сразу представляют сельскохозяйственные поля, но земли в городах стоят намного дороже. Земель населенных пунктов всего около 3%, но разница в стоимости – тысячи раз. То есть основной актив – застроенные земельные участки, где земля входит в состав объекта недвижимого имущества – долей, частью, основой.
Александр Потимков: На уровне государственных органов я бы предложил разобраться с вопросами наиболее эффективного использования. На сегодня решение этого вопроса отдано на откуп независимых экспертов. Но это достаточно важный вопрос для определения рыночной стоимости, и здесь надо было бы провести серьезную консалтинговую работу на уровне государства.
Ответы на вопросы читателей – здесь
Читайте новости по итогам пресс-конференции:
Украинская земля: миллиарды долларов не задействованы
Начав мерить, загубили земельную реформу
Смотрите тематические видеосюжеты:
Начав мерить, загубили земельную реформу
Земля - национальное достояние или имущество?
Купил завод - купи землю под ним
Украинские земли: миллиарды долларов не задействованы
