Рынок недвижимости: спокойствие, только спокойствие

На улице весна уже полностью вступила в свои права, и впереди ожидаются горячие летние деньки. И казалось бы, такая отличная погода лишь должна помочь активизации рынка недвижимости – то есть перехода из фазы «сон» в фазу «деловая активность». Однако количество сделок растет хоть и стабильно, но медленно. Как ни странно, даже проведение Евро-2012 не разогрело спрос на рынке недвижимости. О том, что происходило с ценами на жилье в апреле, и какие прогнозы ожидаются на конец весны и начало лета, рассказывает «Обозреватель».

Что происходило на рынке недвижимости в апреле

По данным участников рынка, с начала года количество сделок покупки-продажи постепенно растет. Так, согласно статистике консалтинговой компании SV Development, в январе 2012 года в Киеве было совершено 633 сделки кна вторичном рынке жилья и 314 сделок – на первичном, в феврале было продано 1013 квартир на вторичке и 698 на первичке. Стабилен спрос на жилье также в марте и апреле, рассказал «Обозревателю» директор по маркетингу консалтинговой компании SV Development Сергей Степенко.

«Что касается количества сделок, то по состоянию на 26 апреля зафиксировано 1400 сделок за апрель. Думаю, до конца месяца еще 40-50 сделок будет. Но в любом случае, в марте было зафиксировано 1320 сделок. Таким образом, рост совершенных сделок на вторичном рынке жилья столицы – налицо, - рассказал нам Степенко. - На киевской первичке, по состоянию на 26 апреля, зафиксировано 900 сделок. Думаю, что в апреле еще добавится примерно 40-50 сделок. А в марте было 870. То есть и тут в целом наблюдается стабильный рост спроса».

Что с ценами в Киеве?

Цены на жилье в апреле также в целом стабильны, говорят эксперты. Так, по информации сайта Агент.уа, во втором месяце весны самую дешевую однокомнатную квартиру в Киеве можно было купить в среднем за 58600 долларов в Святошинском районе, за 60900 долларов в Деснянском районе и за 63800 долларов в Днепровском районе.

Как рассказал нам Сергей Степенко, в апреле цены на недвижимость в Киеве выросли очень несущественно – всего на 0,17%. «В частности, рост цен произошел в дешевом сегменте жилья до 80 тыс. долларов - на 0,9%. Цены в бизнес-классе подорожали на 0,3%. А элит-класс подешевел на 0,25%», - отмечает аналитик.

По его словам, традиционно самым популярным среди покупателей является дешевый сегмент жилья. «Если говорить о совершенных сделках в Киеве, то самые популярные квартиры - в пределах до 100 тыс. долларов. На них приходится до 70% сделок. Жилье стоимостью 100-200 тыс долларов - здесь заключается 20-22% сделок. И недвижимость, которая оценивается выше 200 тыс. долларов - здесь приходится около 10%. – отмечает Степенко. - Если говорить о комнатности квартир, то здесь такая тенденция. Однокомнатные и двухкомнатные квартиры сравнялись в популярности: 46% - двухкомнатные, 42% - однокомнатные. Все остальное - порядка 12%. Поэтому могу сказать, что самые популярные квартиры - это дешевые».

По наблюдениям эксперта, сегодня в столице трудно купить нормальную квартиру дешевле 45 тыс. долларов. «То есть есть хрущевки в очень убитом состоянии продаются по 40 тыс. Это очень убитые, они очень быстро расходятся. Но все что стоит ниже, это либо комнаты, либо еще что-либо», - говорит аналитик.

Что с ценами в регионах?

Рынок недвижимости стабилен и в целом по Украине. Согласно статистике консалтинговой компании SV Development, в апреле во всех городах наблюдался незначительный рост цен. Кроме Одессы и Львова (снижение на 0,07%). Так, в Днепропетровске - рост на 0,17% , в Донецке - 0,09%, в Харькове - почти полпроцента.

Теперь пару слов о реальных ценах. По информации сайта Агент.уа, в апреле самые дешевые однокомнатные квартиры выставлялись в Ужгороде по средней цене 20400 долларов, в Кировограде по средней цене 20500 долларов, в Херсоне по средней цене 23200 долларов.

А вот аренда дорожает

Однако если ценовая политика на рынке недвижимости относительно покупки-продажи относительно стабильна, то рост цен на аренду в столичных квартирах в разы выше. Так, по информации консалтинговой компании SV Development, в апреле в среднем по Киеву аренда подорожала на 1,5%, а с начала года - на 6,5-7%. «Самые популярные в сегменте аренды - однокомнатные квартиры, так как до 45% всех сделок было. Что касается двухкомнатных квартир, то на них приходится 36-38% сделок. И до 20% - все остальные сделки», - пояснил нам Степенко.

Причем, по словам аналитика, на квартиры стоимостью до 4500 грн. приходится 45% сделок, стоимостью от 4500-7000 грн. - 44-45% сделок, стоимостью свыше 7000 грн - до 10% сделок.

Если же говорить о самых дешевых вариантах аренды однокомнатного жилья, то в апреле такие предложения были зафиксированы в Святошинском районе (375 долларов или 3000 грн.), в Дарницком районе (380 долларов или 3040 грн.), в Днепровском районе (382 доллара или 3056 грн.).

Сдвинет ли рынок недвижимости ипотека

Почему же рынок недвижимости сегодня стоит на месте? Эксперты считают, что оживить спрос на жилье могла бы ипотека. Однако банкиры только декларируют снижение ставок, а реально условия ипотечного кредитования для потенциальных покупателей доступнее не стали. Напомним, сегодня средняя ставка по Украине 20-22% годовых по первичке и 16-18% годовых по вторичке.

«Ипотека осталась на том же уровне. Не видим всплеска ипотечной активности. На мой взгляд, ипотека будет работать в том случае, если процент будет ниже 15%. Однако все условия для понижения созданы. Так, Национальный банк снизил учетную ставку до 7% - это самая низкая ставка за всю историю Украины. Но почему банки не понижают ставку непонятно, может быть, потому что не получают пока длинных денег от НБУ», - рассказал нам президент Ассоциации экспертов по недвижимости Украины Сергей Злыдень.

По мнению эксперта, обещания банков снизить процентные ставки, возможно, и стали причиной того, что рынок недвижимости замер в ожидании. «Потенциальные покупатели находятся в ожидании, когда же ипотека станет доступнее», - поясняет Злыдень.

А по мнению Сергея Степенко, оживить рынок недвижимости могло бы лишь возвращение валютного кредитования.

«Единственный локомотив, который может подтолкнуть активизацию на рынке недвижимости, это возвращение ипотеки. Мое мнение: кредитование в гривне на уровне 12-13% практически нереально. Потому что риски у банков могут быть высоки. Но если бы вернулось кредитование в долларах, и банки могли бы привлечь иностранные кредиты под 3-5% годовых, и потом предоставлять их под 12-13% в Украине, то в любом случае для рынка это был бы очень серьезный толчок. В любом случае, количество сделок пошло бы однозначно вверх. Цены на недвижимость начали бы расти. И, думаю, ситуация на рынке недвижимости вернулась бы к 2008 году, когда 70% сделок было за счет ипотеки», - поясняет свои позиции Степенко.

Прогнозы

Эксперты уверены в одном: хотя рынок недвижимости и не показывает оживления, цены на жилье точно не будут дешевле. И этим прогнозам есть ряд объяснений.

«В апреле рынок недвижимости не показал особых изменений по сравнению с мартом. На самом деле рынок недвижимости замирает. В частности, это связано с праздниками - с Пасхой, Первомаем. Таким образом, спрос откладывается, цены останутся прежними, количество сделок должно снизиться. По большому счету, это связано с проведением Евро-2012. Дело в том, что основные деньги сосредоточены в городах-миллионниках, но в этих городах деловая активность будет приостановлена по причине проведения футбольных чемпионатов. И, скорее всего, рынок недвижимости оживится в конце июля - начале августа», - считает Злыдень.

По мнению Степенко, в целом на рынке недвижимости цены будут стабильны, а вот рост может наблюдается в сегменте аренды жилья. «Думаю, в конце весны в начале лета снижения цен не стоит ожидать, так как студенты начнут активно искать себе жилье. Они его не ищут в сентябре, это неправда, они начинают его искать заранее. Так как многие начинают сдавать экзамены, готовиться к вступительным, поэтому жилищный вопрос они стараются решать заранее. Думаю, в течение мая-июня, рост цен будет в пределах до 3%», - считает Степенко.

Как видим, пока что рынок недвижимости показывает стабильность. Хорошо ли это? Думаю, да. Так как те, кто хочет приобрести хорошее жилье и подешевле, может не спешить и искать тщательно, чтобы, как говориться, не прогадать. А вот насчет того, что же с ценами будет дальше, трудно говорить. Многое зависит, как правильно подметили наши эксперты, от банковской политики в отношении ипотечного кредитования. Поэтому поживем – увидим.