Как не стать жертвой недостроев

Украинцы больше не хотят инвестировать в будущее жилье на этапе котлована – боятся повторить судьбу вкладчиков "Элита-Центр".

Въехать в новую "трешку" в одном из спальных микрорайонов Харькова супруги Елена и Константин Довженко должны были еще в середине 2009 года. Но в кризисный 2008 год компания, которая возводила эту жилую высотку, заморозила большинство своих строительных объектов. В список попал и дом, в котором должна была жить чета Довженко. "За три с половиной года мы успели купить новую машину, родить ребенка и потратить на аренду съемной квартиры около двадцати тысяч долларов, а наш дом еще не сдали", - сетует Елена Довженко. Однако супругам Довженко еще повезло: их дом с опозданием, но все же достроят – объект попал под программу Государственного ипотечного кредитования. Большинство же украинцев, оказавшихся заложниками недостроенных домов, рискуют распрощаться со своими вложениями.

Обещания – в бетон

После кризисного 2008 года в Украине были заморожены сотни строительных объектов. Причины тому самые разные. "Во многом этому сопутствовал предкризисный строительный бум и сверхрентабельность этой деятельности: тогда стройкой пытались заниматься даже те, кто вообще не имел представления об этом бизнесе. Именно такие компании оказались наименее подготовленными к кризису, и им пришлось заморозить свои объекты", - говорит брокер Иван Ефименко. "Время было тяжелое – многие компании просто не вытянули набранные кредиты в банках. Ведь всем известно, что строительство объектов они вели за счет привлеченных объектов, а рассчитывались по мере продаж квадратных метров", - добавляет юрист Лев Пащенко.

Впрочем, были на этом рынке и аферисты, которые, попросту заполучив средства с инвесторов за часть квартир, исчезли вместе с деньгами. И хотя такие примеры можно пересчитать по пальцам, они сильно ударили по настроениям потребителей, – украинцы стали с опаской вкладывать средства в строящиеся дома. Это тоже повлияло на рост "проблемных" объектов в Украине.

"В кризис застройщики лишились возможности получать доступные кредиты, вся надежда была только на покупателя квадратных метров, но он рисковать не спешил… Как правило, украинцы настроены инвестировать в строящееся жилье, готовность которого составляет 70% и выше процентов", - поясняет Иван Ефименко.

По данным Госстата, в нашей стране около 3,5 тысяч недостроенных домов, около тысячи из них имеют статус "проблемных", то есть таких, у которых меньше всего шансов быть завершенными исключительно за счет их застройщика. Больше всего недостроев в Киеве и Одессе - здесь счет идет на десятки, а то и сотни домов, меньше всего в Крыму и городах Западной Украины. У частных организаций данные примерно такие же. "В Украине существует 16 тыс. объектов недостроя. 4 тыс. из них - недострои из категории "жилье". 100 тыс. инвесторов вложили собственные деньги в строительство, а застройщик не выполняет свои обязательства перед ними", - отмечает Игорь Лысов, вице-президент конфедерации строителей Украины.

Спасатели метров

Впрочем, нельзя сказать, что правительство совсем не занимается этой проблемой. Эту ситуацию пытаются разрешить, особенно власти активизировались перед выборами в парламент. "В Министерстве создана специальная рабочая группа, куда вошел уполномоченный представитель администрации президента Украины, представители центральных органов исполнительной власти и общественных организаций. Функции застройщика и земельные участки самых сложных объектов будут переданы в коммунальные хозяйства городского подчинения", - весной заявил Анатолий Близнюк, министр регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Деньги на решение проблемы правительство выделяет второй год подряд. "У нас продолжает успешно работать программа, нацеленная, с одной стороны, на предоставление финансирования застройщикам, которые по тем или иным причинам не могут достроить многоквартирные дома, а с другой, - на выдачу ипотечных кредитов для реализации жилья в подобных домах", - поясняет Виктор Миргородский, глава Государственного ипотечного учреждения. По его словам, в этом году правительство намерено под эти цели привлечь около миллиарда гривен. Половина этих средств должна пойти на финансирование достройки недостроенных объектов, половина - на выдачу кредитов по ипотеке. Это позволит до конца этого года сдать в эксплуатацию 14 объектов незавершенного строительства, что составит 262 тысячи квадратных метров жилья.

"Но это обыкновенный предвыборный популизм, чтобы расположить к себе как можно больше электората. В масштабах страны 1 млрд гривен – это очень мало. Денег на завершение всех объектов нужно намного больше", - отмечает Константин Долгов, политический консультант.

В 2010 году в Минрегионстрое подсчитали: чтобы достроить все проблемные объекты в Украине, нужно около 17 млрд гривен. Правда, больше официальных подсчетов не проводилось. Во всяком случае, чиновники их не оглашали. По подсчетам "Главреда", если учесть инфляцию и рост стоимости строительных материалов, на завершение строительных объектов на данный момент понадобится около 20 млрд гривен. Но даже озвученные 17 млрд гривен - огромная сумма для бюджета страны, особенно если учесть, что на 2013 год придется пик выплат по долгам международным финансовым организациям.

Что делать?

Эксперты советуют украинцам, чтобы не оказаться вкладчиком "недостроя", внимательно читать договора со строительными компаниями и наводить справки об инвесторе. Также важно, имеет ли компания опыт строительства, имя на рынке и строит ли она еще что-то, кроме одного дома. "Известные компании взвешивают риски, хотя у них квадратный метр и стоит дороже – от 15 тыс гривен (на рынке средняя цена 9-10 тыс гривен). К тому же, нужно смотреть, какие объекты компания ведет параллельно с домом, в который вы инвестируете", - поясняет Иван Ефименко. "Читайте договора, изучайте каждый пункт и консультируйтесь с юристами, не стесняйтесь позвонить пишущему о недвижимости журналисту из авторитетной деловой газеты. Лучше лишний раз переплатить за консультацию и справки 200-300 гривен, чем потерять десятки тысяч гривен и собственное здоровье", - говорит киевлянка Светлана Егорова. Так, в прошлом году она намеревалась купить однокомнатную квартиру в пригороде Киева. В итоге наведения справок выяснилось: территория, на которой собирался строить дом застройщик, – спорная, землеотводом на этот участок обладали сразу две частных компании и вели за него борьбу в суде. А в договоре, который предлагали подписать Светлане в офисе застройщика, было замысловато оговорен пункт о том, что застройщик не несет никакой финансовой ответственности, если дом не будет сдан вовремя.

"У нас просто законодательство такое. Застройщики в принципе не несут никакой ответственности. Проводится процедура банкротства и к предприятию претензий не предъявить", - поясняет Лев Пащенко. В пример юрист приводит опыт Белоруссии – там инвестор куда сильнее защищен на уровне государства. "Если застройщик не сдает дом в срок (предельное опоздание три месяца) его лишают лицензии, а дом отбирают и отдают другой строительной компании. И все – он банкрот, более того - у него очень высокие шансы, если, конечно, срыв графика произошел не из-за форс-мажорных обстоятельств, получить реальный срок тюремного заключения. Это понимают все – поэтому в строительство идут только серьезные компании с опытом и финансовыми ресурсами", - говорит Пащенко.

Единственный, по мнению экспертов, сравнительно эффективный метод в Украине отстоять свои будущие квартиры – объединение жильцов. "Наша история произошла за несколько лет до скандала с "Элита-Центр. Мы одни из первых пострадавших инвесторов, кто создал прецедент забастовки перед окнами мэрии. В свою "трешку" на этапе котлована мы вложили около 24 тысяч долларов, и скоро поняли, что застройщик не собирается выполнять обещания. Мы скооперировались с другими жильцами и пошли пикетировать КГГА, – тогда это мало кто практиковал и это подействовало на власть. Замы Александра Омельченко перед нами отчитывались раз в неделю и дом все же достроили", - рассказывает Георгий Демченко, проживающий в высотке рядом со станцией метро Житомирская. А вот инвесторы второго "брата-близнеца" этого дома так и не сумели отстоять свои квадратные метры: дом (расположенный там же, рядом со станцией "Житомирская") уже почти десять лет стоит незавершенный. Только вот застройщику выгодно, чтобы инвесторы были разъединены, ведь в таком состоянии ими проще манипулировать. Чтобы разобщить инвесторов, по словам Алексея Гончарука, президента ВОО "Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам", на большинстве проблемных объектов застройщиками преднамеренно проводятся целые "подрывные кампании", призванные разъединить инвесторов, дискредитировать их лидеров, не допустить их согласованных действий.