Собственность на землю: новое в законодательстве
Изменения в законодательстве коснулись не только регистрации права собственности на недвижимость, отличную от земли. Аналогичная процедура необходима и для вступления в силу права собственности на землю. Ее алгоритм несколько отличается от алгоритма регистрации недвижимости. В чем же отличия?
Регистрация (внесение в Государственный реестр) права собственности делает владельца недвижимости полноправным владельцем. Она обязательна для всех видов недвижимости, пишет Muratordom.
Процедура регистрации права собственности на землю отличается от процедуры регистрации права собственности на прочую недвижимость.
В чем отличия?
Земельный участок, прежде чем стать объектом гражданского оборота, должен быть сформирован.
Формирование земельного участка как объекта гражданских прав – это новое правовое понятие. По своей сути оно аналогично вводу законченного строительством объекта в эксплуатацию.
Пока объект строится, все правоотношения регулируются строительным законодательством. С момента ввода его в эксплуатацию он становится объектом недвижимости. Точно так же и формирование земельного участка включает процедуры, посредством прохождения который физический объект становится объектом юридическим.
Формирование участка
Формирование земельного участка как объекта гражданского права состоит в определении его площади, границ и внесении сведений о нем в Государственный земельный кадастр.
Участки формируются в таких случаях:
• при отводе земельных участков из земель государственной и коммунальной в частную собственность. В этом случае земельный участок впервые возникает как правовой объект и включается в оборот;
• при разделе или объединении существующих земельных участков.
Земельный участок считается сформированным с момента присвоения ему кадастрового номера.
В свою очередь государственный кадастровый номер присваивается земельному участку при внесений сведений о нем в Государственный земельный кадастр (ГЗК).
Государственная регистрация прав собственности и других вещных прав на земельные участки осуществляется после регистрации земельного участка в ГЗК.
Таким образом, чтобы зарегистрировать право собственности на земельный участок, необходимо подтвердить его регистрацию в ГЗК.
До и после 01.01.2013 г.
Правовые основы создания и ведения ГЗК содержатся в Законе о ГЗК, который вступил в силу с 01.01.2013 года. Значит ли это, что всем земельным участкам нужно пройти процедуру их регистрации в ГЗК, а только после этого можно регистрировать права на них?
Сразу успокоим правоприобретателей земельных участков: никакой новой регистрации в ГЗК проходить не нужно. Данные Государственного реестра земель, который ведется в Украине в электронном виде с 2003 г., и в котором содержатся кадастровые номера земельных участков, автоматически переносятся в ГЗК. Конечно, если конкретному земельному участку номер был присвоен.
До и после 01.05.2009 г.
При регистрации земельных участков необходимо учитывать следующее.
До 01.05.2009 г. право собственности на земельный участок удостоверялось государственным актом. Форма указанного акта и его название с начала девяностых годов и до сегодняшнего дня неоднократно менялись.
Но если собственник земли имеет государственный акт, которым удостоверяется его право собственности на участок, независимо от того, какова форма этого акта и в каком году он выдан, акт остается действительным правоустанавливающим документом. Обязательной замене акты не подлежат. Дополнительной регистрации в ГЗК и Госреестре прав также не требуется.
Начиная с 02.05.2009 г., в связи с принятием Закона Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также раздела и объединения земельных участков", право собственности на земельный участок может также подтверждаться договором об отчуждении земельного участка (свидетельством о праве на наследство) и актом, выданным на имя отчуждателя земельного участка (старого собственника). При этом на акте старого собственника нотариус и орган земельных ресурсов делали отметки о переходе права собственности. Договор об отчуждении земельного участка (свидетельство о праве на наследство) плюс акт старого собственника, на котором проставлены обе указанные отметки, также являются надлежащими правоустанавливающими документами на землю и дополнительной регистрации вГЗК и Госреестре прав не подлежат.
Если приобретатель не успел завершить процедуру подтверждения права на землю до 01.01.2013 г., подтверждение ее по новому законодательству зависит от конкретной ситуации.
Случай первый
Правоприобретатель заключил договор о приобретении земельного участка (или получил свидетельство о праве на наследство) после 01.05.2009 г., но отметку на акте старого собственника от органов земельных ресурсов получить не успел.
Это случай самый простой: приобретатель земельного участка может напрямую обращаться в органы государственной регистрации прав (ГРП) и подавать документы на регистрацию права собственности на земельный участок в порядке, описанном выше.
При этом пакет документов, удостоверяющих его право собственности на земельный участок, будет состоять из: договора об отчуждении (о приобретении) земельного участка (или свидетельства о праве на наследство), в котором указан кадастровый номер земельного участка и акта старого собственника о переходе к новому собственнику права собственности с отметкой нотариуса.
Случай второй
Правоприобретатель заключил договор о приобретении земельного участка (получил свидетельсво о праве на наследство) до 01.05.2009 г. Акт старого собственника остался в делах нотариуса, удостоверявшего сделку, или нотариального архива, однако он содержит кадастровый номер земельного участка.
В таком случае правоприобретатель обращается к нотариусу, удостоверявшему сделку. А если на момент обращения документы, касающиеся сделки, сданы нотариусом в архив, новый владелец обращается с запросом в нотариальный архив. У нотариуса или в архиве нужно получить следующие документы:
• справку о том, что оригинал акта старого собственника находится в делах нотариуса или нотариального архива;
• нотариально заверенную копию старого акта.
Получив указанные документы, правоприобретатель подает их – вместе с договором об отчуждении (приобретении) земельного участка (свидетельством о праве на наследство) –на регистрацию права собственности на земельный участок в вышеописанном порядке.
Случай третий
Самым сложным является случай, когда договор об отчуждении (о приобретении) земельного участка (свидетельство о праве на наследство) заключен (выдан) до 01.05.2009 г., и кадастровые номера ни в договоре (свидетельстве), ни в акте старого собственника не значатся.
Это значит, что кадастровый номер земельному участку не присвоен, и сведений о нем в Государственном реестре земель нет. Таким образом, их не будет и в ГЗК.
В таком случае необходимо до регистрации права собственности на земельный участок внести сведения о нем в Государственный земельный кадастр.
Для этого правополучателю необходимо обратиться в лицензированную землеустроительную организацию, заказать изготовление технической землеустроительной документации относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности).
На основании этой документации после ее утверждения в установленном порядке вносятся сведения о земельном участке в ГЗК. С этого момента земельный участок как объект ГЗК считается зарегистрированным.
Далее правоприобретателю необходимо обратиться к государственному кадастровому регистратору с запросом о получении Извлечения (Витяга) из ГЗК.
Государственный кадастровый регистратор – государственный служащий, в компетенции которого входит внесение записей в ГЗК и выдача извлечений из него.
Государственные кадастровые регистраторы, как правило, находятся в помещениях территориальных органов земельных ресурсов.
Для получения Извлечения (Витяга) из ГЗК заявитель подает:
• заявление установленной формы;
• документ об оплате услуг за предоставление Извлечения (Витяга) из ГЗК.
Извлечение (Витяг) из ГЗК выдается на протяжении 10 рабочих дней после подачи заявления на его выдачу.
Регистрация земельного участка в ГЗК и получение Извлечения (Витяга) из ГЗК являются платными услугами. Стоимость регистрации земельного участка в ГЗК – 65,00 грн, получения Извлечения (Витяга) из ГЗК – 51,00 грн.
Реквизиты для оплаты указанных сумм обычно размещаются на стендах территориальных органов земельных ресурсов.
Получив Извлечение (Витяг) из ГЗК, в котором уже в обязательном порядке будет указан кадастровый номер земельного участка, правоприобретатель добавляет его к пакету документов, перечисленных выше, и подает заявление в органы ГРП о регистрации права собственности на земельный участок.
Что в результате?
Процедура регистрации прав на земельный участок завершается получением от государственного регистратора прав Извлечения (Витяга) о регистрации прав.
Это сообщение можно назвать сенсацией: таким образом, с 1 января 2013 г. государственные акты на право частной собственности на землю не выдаются, а право на землю и другую недвижимость удостоверяется одним и тем же документом – Извлечением (Витягом) из Госреестра прав.
Кадастровый номер
Напомним читателю, что кадастровый номер земельного участка – это индивидуальная, не повторяющаяся на всей территории Украины последовательность цифр и знаков, которая присваивается земельному участку во время его государственной регистрации и сохраняется за ним на протяжении всего времени существования (ст. 1 Закона о ГЗК).
Порядок получения извлечения. Правовые коллизии
На сегодняшний день в вопросе получения Извлечений (Витягов) из ГЗК имеется правовая коллизия.
Так, согласно части 5-1 ст. 38 Закона о ГЗК на получение сведений из ГЗК имеют право собственники земельного участка или их наследники.
Однако, как правило, за получением документа обращаются правоприобретатели, еще не ставшие полноправными собственниками.
При обращении правоприобретателей за получением Извлечения (Витяга) из ГЗК государственные кадастровые регистраторы часто отказывают в его выдаче на том основании, что за Извлечением (Витягом) обратился ненадлежащий заявитель.
На законодательном уровне указанная правовая коллизия пока не разрешена. Практически она решается неформально: иногда органы ГРП, если они лояльны, убеждают государственных кадастровых регистраторов все же выдать Извлечение из ГЗК на основании заявления правоприобретателя, иногда вопрос остается нерешенным.
Надеемся, что законодатель вскоре исправит противоречие в законе, столь важном для защиты интересов украинских граждан.
Государственная регистрация прав (ГРП)
Органы государственной регистрации прав (органы ГРП) – это отделы Государственной регистрации прав, созданные при районных управлениях юстиции, а в городах Киеве и Севастополе – при городских управлениях юстиции.
Саму регистрацию прав осуществляют специальные государственные служащие – государственные регистраторы прав.
Права на недвижимость регистрируются в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (ведется в электронной форме). Администратором реестра является Государственное предприятие "Информационно-ресурсный центр" при Министерстве юстиции Украины.
Нормативные документы
• Закон о Государственном земельном кадастре от 07.07.2011 г. №3613-VI
• Закон Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также раздела и объединения земельных участков" от 05.03.2009 г. №1066-VI