Жилищный вопрос: что почем

В начале года, как отмечают риелторы, деловая активность потребителей на рынке недвижимости была низкой. Причина низкой активности кроется, во-первых, в праздничных настроениях, которые часто исключают деловую хватку, а также в завершении и выполнении стратегических планов покупателей к концу ушедшего года, дабы не откладывать на завтра то, что можно было сделать ранее. Признаки оживления и повышения спроса в сфере недвижимого имущества появились только в конце января, а сказать о том, что рынок функционирует, стало возможным лишь в феврале, и то лишь в сегментах наиболее дешевого жилья. Впрочем, несмотря на морозы и обильные снегопады, во второй декаде февраля увеличилось и количество запросов по поиску недвижимости, и количество обращений в офисы риелторских компаний. Эти тенденции получат свое развитие и по весне, причем основные события будут происходить в сегментах дешевого жилья.

Видео дня

К середине февраля вслед за январским увеличением количества сделок покупки-продажи, заметно выросло количество заявок на покупку малогабаритных гостинок и однокомнатных квартир в панельных домах 1950-1970-х годов, особенно в спальных районах. Среди них встречались и заявки на покупку панельных хрущевок. И это притом, что они считаются не просто морально и физически устаревшими, но и вообще отжившими свой век и готовых к сносу. Потенциальные покупатели это знают, но денег на что-то лучшее у многих просто не хватает.

Если говорить о тенденциях на рынке более дорогого и качественного жилья, то большинство из них все еще пребывают на каникулах. При этом эксперты не исключают, что затишье вызвано грядущими изменениями в законодательстве относительно налогообложения недвижимости. Кроме того, недавняя неразбериха вокруг Бюро технической инвентаризации и ажиотажный спрос на получение так называемых «выдержек» на недвижимость не прошли для рынка бесследно. Сейчас на руках продавцов добытые в очередях и нервотрепках «выдержки», срок действия которых составляет всего три месяца. Вот эти «готовые документы на руках» у значительного числа продавцов оказали влияние на рыночные процессы как в январе, так и в течение февраля.

Прежде всего, следует отметить, что сделок было немного, но совсем пустых недель, как это часто бывает во время зимнего затишья, не было. Вторая особенность рынка – появление с наступлением нового года значительного количества новых продавцов. Произошло это в результате все того же ажиотажа вокруг БТИ. Многие потенциальные продавцы оформили еще в декабре необходимые для сделок документы «на всякий случай», не имея не только договоренностей с покупателями, но и опыта продажи. Это привело к разнонаправленным изменениям цен предложений. Часть объектов были оценены дешевле аналогичных, часть – дороже. Именно поэтому риелторы, работающие в разных сегментах рынка, по-разному говорят о ценовых тенденциях февраля. Одни наблюдают небольшой рост, другие – стабильность, третьи говорят о небольшом снижении.

Следует отметить, что новички, которые не очень ориентируются в ценах, нередко оценивают свои квартиры дороже аналогичных. Впоследствии, постепенно снижая цену, они пытаются нащупать рыночную стоимость своих квартир.

Если говорить о ценах, то тут особых изменений на протяжении исследуемого периода на рынке недвижимости не произошло. Прослеживаются небольшие колебания в отдельных сегментах как в одну, так и в другую сторону, но, по оценкам аналитиков, амплитуда колебаний не выходит за пределы одного процента.

Ценовые параметры

Говоря о том, как изменились цены на квартиры в течение месяца, необходимо отметить их незначительные колебания в разных регионах страны. Подробная информация о ценах на квартиры в разных регионах страны, предоставленная аналитическим порталом недвижимости agent.ua, приведена в таблице ниже.

Так, исследуя вторичный рынок жилья, мы выяснили, что самые дорогие квартиры в Украине - в столице, Львове, Одессе и Донецке, а самая дешевая недвижимость в стране – в Кировограде, Луганске, Херсоне и Ивано-Франковске. При этом важно отметить, что данные электронных вычислений agent.ua не совпадает с оценками риэлторов – колебания в ценах квартир отмечаются довольно существенный в ряде регионов. При этом выделить определенный регион или тренд довольно сложно, поскольку изменения в ценах на недвижимость разного класса не совпадают.

Говорить о ценах на жилье на первичном рынке недвижимости довольно сложно – нерегламентированные наценки застройщиков дают им возможность варьировать цены в зависимости от величины спроса и выгодности продажи. При этом значительная разница здесь видна еще и по региональному признаку – чем ближе к столице или урбанизационным центрам, тем дороже.

Арендные цены на жилье по сравнению с январем практически не изменились. Небольшим подорожанием откликнулись для съемщиков цены на квартиры лишь за счет подорожания коммунальных услуг. В целом же ситуация остается довольно стабильной.

Касательно офисных площадей, важно отметить огромный рост предложения в этой сфере. При этом ни у кого нет уверенности в том, что все предлагаемые площади будут востребованы.

Прогноз: будет немного дороже

Эксперты говорят, что цены на жилье будут меняться в зависимости от самочувствия украинской экономики. Единственное, что можно утверждать наверняка - в рамках Евро-2012 посуточная аренда заметно подорожает.

Президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов отмечает сложности в точности прогнозов по ценам на квартиры. Эксперт утверждает, что в случае девальвации валюты цены на недвижимость будут снижаться в долларовом эквиваленте. Если же удастся снизить цены на российский газ и ослабить давление на экономику, цены на недвижимость могут начать расти.

В противном случае, если ситуация в экономике будет ухудшаться, цены также пойдут вниз. При продолжении, по его словам, стагнации цены на недвижимость будут стабильными или медленно падать.

Специалист по маркетингу SV Development Сергей Костецкий поддерживает мнение о том, что ситуация на рынке жилой недвижимости в ближайшее время существенно изменяться не будет. При этом он допускает незначительный рост цена на жилье, отмечая, что основным фактором, влияющим на цену квартир, станет инфляция.

Относительно первичного рынка, аналитики схожи во мнении, что при условии ненаступления кризиса строительный рынок активизируется и предложение квартир вырастет как минимум на 30%. При этом эксперты опасаются отсуствия спроса, который бы смог удовлетворить предоставленные застройщиками объемы.

Помимо этого, директор по развитию компании Knight Frank в Украине Наталия Пронина отмечает, что цены на жилье элитного и бизнес-класса на первичке в Украине к середине года вырастут примерно на 3-5% и 3% по категориям и снизятся на порядка 3-4% на недвижимость эконом-класса, в целом по рынку они будут стабильными лишь во время проведения Евро-2012.

«Если ситуация будет стабильной и вторая волна кризиса не наступит, мы прогнозируем, что фактически все сегменты продемонстрируют увеличение цен на уровне инфляции и все будет динамично изменяться», - сообщила она. По информации Knight Frank, рост цен в течение года составит около 10%.

При этом эксперты отмечают, что в случае положительного развития экономической ситуации в стране рынок недвижимости будет восстанавливаться.