Как купить квартиру: инструкция для чайников

Рано или поздно каждый из нас сталкивается с необходимостью улучшения жилищных условий. И в такой ситуации, как правило, многие украинцы стремятся купить квартиру на вторичном рынке жилья. В целом, приобретение недвижимости – дело позитивное. Однако здесь может возникнуть немало вопросов юридического плана, начиная от проверки "чистоты" квартиры и заканчивая заключением грамотного договора покупки-продажи жилья. О том, как юридически правильно – от начала и до конца - провести сделку по приобретению вторичной квартиры, "Обозревателю" рассказывает юрист юридической фирмы "FELIX" Наталия Кожемякина в нашей традиционной рубрике "Правовой ликбез". Итак, далее – прямая речь.

Видео дня

Покупка квартиры в многоквартирном доме на вторичном рынке – это всегда риск для потенциального покупателя. Признание сделки по приобретению жилья недействительной; наличие зарегистрированных лиц в квартире, которых часто невозможно выселить; предъявление претензий третьих лиц и удовлетворение их требований за счет приобретенного жилья, - основные риски, которые необходимо учитывать при приобретении жилья.

Чтобы обезопасить себя от наступления негативных последствий покупки, рекомендуется собрать информацию о продавце и объекте покупки, провести глубокий анализ собранной информации, взвешенно принять решение. В данной публикации невозможно охватить все детали сделки, поэтому даже если покупатель владеет указанной ниже информацией, рекомендуем обязательно привлекать к покупке профессионального юриста, который сможет квалифицированно оценить риски.

Начать стоит с изучения документов на квартиру (извлечение из БТИ и документ, на основании которого к продавцу перешло право собственности). Они позволят установить собственника (сособственников, их доли) и основания приобретения имущества.

В случае если квартира была приобретена в период брака, например, по договору купли-продажи, она является общей совместной собственностью супругов. В таком случае при заключении сделки потребуется заявление второго супруга о согласии на продажу квартиры. Если квартира находится в общей долевой собственности, при заключении сделки потребуются все сособственники.

Покупателю также стоит обратить внимание и на площадь приобретаемой недвижимости, поскольку у него может возникнуть обязанность по уплате налога на недвижимое имущество, согласно ст. 265 Налогового кодекса Украины (с 01.01.2013 года).

Осматривая жилье, покупатель должен запросить у продавца технический паспорт, сравнивая с данными которого, можно выявить незаконные постройки и перепланировки, поскольку их наличие может нести в себе риск для безопасности проживающих в квартире.

Особое внимание следует обратить на проверку отсутствия арестов на квартире, запретов отчуждения, налогового залога, ипотек, а соответственно - кредитов банков или иных финансовых учреждений, "висящих" на продавце. Проверить это можно путем получения извлечений из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества и Государственного реестра ипотек. Указанные извлечения на платной основе предоставляют нотариусы и ГП "Информцентр" Министерства юстиции Украины.

Одним из обязательных требований, которое следует предъявить продавцу - это отсутствие на дату заключения сделки зарегистрированных лиц по адресу объекта покупки. Такие сведения можно получить в ЖЭКе, который выдает соответствующую справку по Форме 3 (если дом не обслуживается ЖЭКом, то справка из паспортного стола РОВД). Рекомендуем взять справку с полной историей регистрации, поскольку после заключения сделки могут обнаружиться лица, временно не проживающие в данной квартире (военнообязанные, осужденные). Жилищный кодекс УССР содержит довольно архаичные положения о выселении, поэтому судебного разбирательства о выселении в ряде случаев не избежать. Определенные сложности может вызвать и проживание в квартире несовершеннолетних детей, пожилых лиц.

Обязательно необходимо запросить у продавца и справки об отсутствии задолженности по потребленным коммунальным услугам.

Если принято решение о покупке недвижимости, следующим этап - подготовка к сделке. Он включает в себя ряд необходимых мероприятий:

- получение акта оценки объекта покупки (оценка обязательна);

- получение извлечения из БТИ (действительно 3 месяца);

- получение извлечений из Государственного реестра ипотек, Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, Государственного реестра обременений движимого имущества на момент заключения сделки (делает нотариус);

- достижение договоренностей относительно расходов на сделку.

Если между сторонами достигнуты договоренности о задатке, следует помнить, что оформление задатка должно сопровождаться заключением предварительного договора купли-продажи, который заверяется нотариально. При отказе продавца от сделки, он возвращает задаток в двойном размере. Если указанные выше правила заключения договора о задатке не соблюдены, то сумма, которую покупатель передает продавцу, будет считаться авансом (не подлежит возврату в двойном размере). В любом случае передача денег должно оформляться распиской.

Также советуем покупателю обязательно провести юридическую экспертизу предлагаемого проекта договора купли-продажи.

После того, как договор подписан, осуществляются расчеты между сторонами и регистрация права собственности на объект покупки, поскольку право собственности на квартиру возникает только с момента регистрации данного права. Покупателю стоит помнить, что до 01.01.2013 года регистрацию права собственности на недвижимость осуществляет БТИ, но после 01.01.2013 года - регистраторы Укргосреестра и нотариусы. Покупателю рекомендуется не затягивать процесс регистрации права собственности, поскольку на практике существуют случаи, когда третьи лица регистрируют право собственности на объект ранее, чем сам покупатель.