Что ждать от новых правил по оценке имущества

С 1 ноября 2013 года вступили в силу новые правила оценки имущества. Многих украинцев эта тема взволновала, ведь непонятно – что теперь ожидать от этих нововведений. Помочь разобраться в этом вопросе "Обозревателю" помогли юристы. Итак, данную тему нашим читателям разъясняет партнер юридической фирмы Vox Legum Оксана Говорун. Далее – прямая речь.

Видео дня

Кабмин 04.03.2013 года постановлением №231 утвердил новый Порядок проведения оценки для целей налогообложения.

Порядок определяет механизм проведения оценки недвижимого и движимого имущества в целях определения дохода налогоплательщика-физлица от продажи (обмена) и иного дохода, а также расчета суммы государственной пошлины, налогов и других обязательных платежей, взымаемых в соответствии с законодательством.

К объектам оценки, на которые распространяется действие Порядка, относятся: недвижимое и движимое и имущество, а также, стоит обратить, что Порядок к объектам оценки относит и имущественные права на недвижимое и движимое имущество.

Порядок вступил в действие с дня опубликования, в апреле 2013 года, но в Порядке Кабмин указал, что отчеты об оценке имущества, которая проведена в соответствии с Порядком, будут использоваться с 1 августа 2013 . В дальнейшем Кабмин 01 августа своим постановлением пролонгировал этот срок и указал, что отчеты будут использоваться с 1 ноября 2013 года. Кроме этого, установлено, что отчеты об оценке имущества, проведенной до 31 октября 2013 года включительно субъектами оценочной деятельности, не имеющими сертификаты Фонда госимущества, могут использоваться в течение срока действия оценки, но не более 3-х месяцев.

Таким образом, до 1 февраля 2014 года "старые" оценки действительны и апокалипсиса на рынке оценки не будет – Кабмин дал уже вторую отсрочку оценщикам.

Целью Порядка является детенизация сделок, бюджету нужны налоги от реальной цены сделок.

Все правильно, но почему же тогда так много говорят о том, какой "плохой" этот Порядок? А ответ прост. Ни для кого не секрет, что зачастую в договорах указывалась не реальная цена продажи, например, квартиры, а цена, которую оценщик смог определить, максимально занизив оценку. И всем такой порядок вещей был выгоден: покупатель и продавец платят меньше налогов, госпошлины, оценщик получает оплату несколько выше обычной, выгодно всем, но кроме государства.

А потому изменения были неизбежны и начало им было положено с вступлением в силу Налогового кодекса.

Налоговым кодексом установлено, что доход от продажи объектов недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости. Также предусмотрены требования относительно удостоверения нотариусами сделок по объектам недвижимого и движимого имущества исключительно при наличии оценочной стоимости имущества. Нотариус ежеквартально подает в орган государственной налоговой службы информацию о заключенных договорах, включая информацию о его стоимости и сумме уплаченного налога.

Логичным продолжением норм, указанных в Налоговом кодексе, было утверждение Порядка проведения оценки для целей налогообложения.

Порядок предусматривает, что оценочная стоимость недвижимого и движимого имущества, имущественных прав на него, кроме объектов незавершенного строительства, определяется путем применения сравнительного подхода, т.е. с учетом информации о продаже имущества, которое продано не более чем за шесть месяцев до даты проведения оценки.

Оценочная стоимость объектов незавершенного строительства определяется путем применения метода прямого воспроизведения затратного подхода, который основывается на определении сметной стоимости, с учетом стоимости имущественных прав, связанных с земельным участком, на котором расположен объект незавершенного строительства.

По результатам оценки субъект оценочной деятельности составляет отчет об оценке, который является действительным при условии включения информации из отчета в единую базу данных отчетов и присвоении такому отчету регистрационного номера. Срок действия отчета об оценке, составляет не более шести месяцев с даты проведения оценки.

Безусловно, с вступлением в силу Порядка возможностей для занижения цены объекта станет гораздо меньше, и негатива в этом гораздо меньше, чем позитива, так как сделки станут прозрачными и, в случае, если сделка будет признана недействительной возврату будет подлежать сумма, реально уплаченная по договору.