Квартирный вопрос: будет ли дешевле

С осени 2008 года жители Украины в ожидании: когда же квартиры подешевеют в разы и будут продаваться по цене 90-х гг.: по 20-30, максимум 35 тыс. у.е. за столичную однушку. Однако цена упорно держится на средней отметке в 45 тыс. у.е. В этом году потенциальные покупатели возлагают надежды на девальвацию гривны, заморозку спроса из-за дороговизны ипотечных кредитов, а также – выброс дополнительного предложения со стороны банков и стройкомпаний. Экономисты и оценщики считают, что придется ждать много месяцев. Тем же, кто еще надеется на помощь госудрарства, власти обещают увеличение финансирования программы ипотечного кредитования "Доступное жилье".

"Вкалывать" на квартиру

Молодая пара – Светлана и Александр Жилины – уже полгода высматривают квартиру в Киеве. Недавно поместили объявление с параметрами: однокомнатная, до 50 тысяч у.е., на Оболони, возле метро. За первую же неделю получили 10 звонков, но предложения их не впечатлили и решили ждать. "Цены на квартиры ниже полусотни – в основном в Святошинском, Соломенском и Деснянском районах – преимущественно в пятиэтажных домах. И там можно еще торговаться, - рассказывает Светлана. – Было предложение даже за 40 тыс. у.е. – гостинка площадью в 30 квадратных метров на глубочайшей Куреневке. Но после покупки жилья мы планируем ребенка, и пятиэтажные дома для коляски не лучший вариант". Условие "Оболонь, метро" продиктованы жизненной и финансовой необходимостью. Поскольку полной суммы у пары нет (около половины суммы) – придется докредитовываться, а значит – активно работать, быть максимально мобильным и в тоже время экономит на транспорте.

После погашения долга молодая семья надеется на расширение жилплощади. Продать же легче и выгоднее квартиру возле метро. Поэтому семья ждет конца года и копит деньги.

А есть ли продажи?

Сегодня настоящих покупателей – тех, которые рассчитываются наличными деньгами, - на рынке 5-10%. Остальные сделки проходят с участием имеющейся недвижимости: увеличение жилплощади или наоборот – семья разъезжается и большую квартиру разменивает на гостинки. Рассказывает глава правления Союза консультантов по недвижимости Виктор Несин: "Сегодня однозначно рынок покупателя: один желающий на 20 квартир". И хотя количество сделок купли-продажи растет (по данным агентства недвижимости SV Realty за февраль в столице было продано 1711 квартир на вторичке и в новострое, тогда как за январь – 947), но значительного подъема не предвидится.

"Основными покупателями являются представители мелкого и среднего бизнеса, доходность которого сейчас резко упала и будет оставаться на низком уровне и в ближайшей перспективе", - поясняет начальник отдела информационного обеспечения группы компаний "УВЕКОН" Анастасия Илич.

Почему снижение цен возможно, но маловероятно?

В прошлом году цена на жилье в столице колебалась в пределах 5-8%. А если сравнивать с докризисными – то в гривнах они не особо изменились, подешевели пропорционально росту курса доллара. Правда, падению – всего четвертый год, а рост цен длился вдвое дольше. К концу года украинцы ожидают девальвации гривны, что на руку собственникам небольших валютных запасов. Международные резервы НБУ таят: $31,8 млрд. в конце декабря, $31,4 млрд. по итогам января и $31,0 на 1 марта. Основные траты – расчёты за газ и обслуживание кредита от МВФ.

"По мере того как объем резервов будет опускаться ближе к уровню, который рассматривается как минимально допустимый (т.е. покрывающий совокупный импорт товаров и услуг за три месяца, что составляет около $26 млрд.), девальвационные ожидания, вероятно, будут расти", - считает экономист ИК "Тройка Диалог Украина" Ирина Пионтковская. Но чемпионат по футболу, наверняка, увеличит объемы валюты в стране. Больше долларов будет оставаться, если удастся договориться с Россией о расчетах за газ в рублях. Ну и металлурги в жаркий сезон будут продавать за валюту больше металла, чем в январе-феврале. К концу года экономисты прогнозируют курс гривны к доллару на уровне 8,5.

Не окажет влияния на рынок и заложенная недвижимость. Хотя по оценкам коллекторов и Украинской национальной ипотечной ассоциации проблемными являются 27-30% выданных ипотечных кредитов. Но распродавать имущество банки не спешат: законодательное поле так и осталось неурегулированным (покупателю придется самому судится с предыдущими собственниками) и финансовой выгоды финучреждениям чаще всего никакой.

Со своей стороны и собственники жилья не спешат от него избавиться. Его можно сдавать, тем более, что аренда в прошлом году подорожала на 10-15%, а впереди еще и чемпионат по футболу, на который многие почему-то рассчитывают.

Доступное жилье

В целом, оценщики и брокеры ожидают 5%-го колебания цен на жилье. А это, по сути, в пределах статистической погрешности. То есть низкие цены по срочным продажам встречаются и сейчас. Заметно дешевеют и торгуются трехкомнатные квартиры и жилье дороже 70 тысяч у.е. "Какую бы цену не указывал продавец – приходите и предлагайте свою, пусть и значительно ниже. Семеро откажутся, а восьмой может согласиться", - резюмирует Виктор Несин.

Между тем власти обещают, что с мая заработает программа ипотечного кредитования в Украине "Доступное жилье".

Согласно данной программе, стоимость кредитов для людей будет составлять не более чем 2-3%, остальное должно компенсировать банкам государство. Сроки таких кредитов будут рассчитаны на 10-15 лет. Однако надежды украинцев на доступное жилье (да и то - ограниченного их числа) вновь могут упереться в банальную нехватку денег в казне, как не раз уже бывало раньше.