Особенности нового порядка регистрации прав собственности на недвижимость
Достаточно важным фактором полного обеспечения и необходимой защиты прав собственников является государственная регистрация прав. Также сюда можно отнести обеспечение официального признания, а также юридического закрепления государством всех прав со стороны юридических и физических лиц на недвижимость.
Начиная с первого января 2013 года, по новой редакции Закона Украины, который направлен на государственную регистрацию вещественных прав на недвижимость, государственная регистрация прав на недвижимость и их обременение осуществляется государственными регистраторами прав на недвижимость.
Они, в отличие от нотариусов, точно имеют доступ ко всем необходимым электронным реестрам, а официальная стоимость регистрации у них составляет всего 239 грн. (119 грн. — госпошлина и 120 грн. — плата за предоставление извлечения из Госреестра вещных прав на недвижимое имущество).
Но, во-первых, они, как правило, не занимаются истребованием документов на бумажных носителях у БТИ, поэтому получение последних полностью ложится на плечи сторон договора. Во-вторых, срок регистрации права собственности у них составляет 14 рабочих дней, в течение которых продавец может продать свое имущество еще нескольким покупателям. При этом право собственности будет зарегистрировано за тем, кто первым подаст документы на регистрацию. Наконец, возможность регистрации права собственности у госрегистратора не избавляет от необходимости нотариального удостоверения договора.
Регистрация также может осуществляться при помощи нотариусов, которые являются своеобразным субъектом, на которого возлагаются все важные функции государственных регистраторов.
Ускорение процедуры оформления договоров купли-продажи и перехода прав на недвижимость стало возможно во многом благодаря наделению нотариусов (как государственных, так и частных) полномочиями по регистрации прав на недвижимость при совершении нотариальных действий (в частности, при нотариальном удостоверении договора купли-продажи квартиры или помещения, что по-прежнему обязательно).
Благодаря этому также должна была упроститься процедура получения извлечения из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, подтверждающего наличие у продавца права собственности на отчуждаемый им объект. Раньше необходимо было обратиться в БТИ, которое сначала проводило техническую инвентаризацию объекта
недвижимости и только после этого выдавало извлечение. При этом на выдачу последнего у БТИ было 14 рабочих дней, не считая времени проведения технической инвентаризации. Теперь же нотариус сам имеет доступ к Государственному реестру вещных прав на недвижимое имущество и может самостоятельно произвести извлечение из него.
Но поскольку законодательство не предусматривает автоматическое перенесение информации из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества и Государственного реестра ипотек в Госреестр вещных прав на недвижимое имущество, то последний сегодня практически пуст. Соответственно, для того, чтобы нотариально удостоверить договор купли-продажи и зарегистрировать право собственности за покупателем, нотариусу необходимо проверить данные всех указанных реестров. В связи с этим на практике часто возникают проблемы.
Во-первых, не все нотариусы успели подключиться к реестру вещных прав и реестру прав собственности, а значит, чисто технически не могут осуществлять в них поиск.
Во-вторых, фактически отсутствует нормативная база, которая бы определяла порядок получения нотариусами сведений из реестра прав собственности, единого реестра запретов отчуждения и реестра ипотек.
Кроме того, данные электронного варианта Реестра прав собственности на недвижимое имущество не являются полными. Подключение к нему БТИ, которое началось в 2002 г., проходило медленно и неравномерно. Во многих регионах бюро подключились к реестру относительно недавно (в частности, БТИ г. Киева — только в середине 2010 г.). Как следствие, данные относительно многих объектов недвижимости до сих пор хранятся в бумажном виде в регистрационных книгах и регистрационных делах, являющихся собственностью БТИ.
Как следствие, большинство нотариусов по тем или иным причинам не готовы регистрировать право собственности на объекты недвижимости. Те же, кто согласен это делать, устанавливают за свои услуги немалые тарифы.
Общая процедура проведения государственной регистрации прав на недвижимость и их отягощения, осуществляется при помощи полного перечня документов, необходимых для ее проведения, а также осуществления права и обязанности субъектов в области государственной регистрации прав. Все это осуществляется при помощи законодательства и порядка государственной регистрации прав на недвижимость и их отягощение. Данный порядок утвержден постановлением Кабинета министров Украины от 22 июня 2011 года.
Если же учитывать то, что имеющиеся на данный момент правила государственной регистрации прав на недвижимость значительно отличаются от тех, что были ранее, все они имеют необходимое количество положительных моментов и соответствующих преимуществ.