Генплан развития Киева и недвижимость

О том, что в Киеве разработали проект нового Генерального плана, окончательное принятие которого запланировано весной следующего года, не слышал разве тот, кто вообще не интересуется развитием города.

Но несмотря на то, что о Генплане много говорят чиновники и СМИ, отмечая при этом, что киевляне активно проявили себя в обсуждении документа, реально, не многие понимают, что же такое Генеральный план, почему он важен для города и какие проблемы он может решить, а что этому документу не под силу.

Глобальная задача

Такой документ, как Генплан города имеет свою сверхидею, а под ее «колпаком» уже находятся главные цели и задачи, которые он должен решать. Так, «сверхзадачей» Генплана Киева Андрей Малафеев, председатель наблюдательного совета компании «Институт «МиськЦивильПроект» считает определение предпосылок и ограничений развития города и разработку динамичной модели его устойчивого развития.

Она должна носить законченный характер для конкретных физико-географических параметров дислокации города, обеспечивать соблюдение экологического равновесия, отвечать прогнозным представлениям о техническом прогрессе и миссии города, как «вещи в себе», так и в рамках государства и мирового сообщества в целом, однако она не привязывается к каким-то определенным срокам реализации.

«Полная реализация этой модели может приближаться или отдаляться в зависимости от динамики капиталовложений, но при этом она должна постоянно обеспечивать системность городского развития, формирования оптимальной городской структуры», – отметил Андрей Малафеев.

Главные «киты» Генплана

Определив глобальную задачу Генплана, можно начинать разговор о функциях и целях, которые должен выполнять и достигать этот документ. Итак, Генплан:

Определяет потребности города во всех видах ресурсов (территориальных, демографических, проч.), в мощностях водоснабжения, водоотведения, энергоснабжения и т.п., а также, выявляет их потенциал и предлагает решения по преодолению уже имеющихся или прогнозируемых диспропорций.

Содержит четкие принципиальные решения по всем видам ограничений и режимов использования городской территории. Это охранные зоны памятников истории культуры и архитектуры; принципы зонирования жилой застройки по этажности; размещение узлов концентрации зданий и сооружений общественного назначения, формирующих городской центр и центры отдельных районов; устанавливает зоны охраняемого ландшафта, санитарно-защитные зоны предприятий и т.п.

Определяет масштабы и направления территориального развития города. Вместе с этим – функциональное зонирование территории. Исключительно Генплан устанавливает, какие части городской территории отводятся под жилую застройку, какие выделяются для размещения промышленно-складских и коммунальных объектов, а какие под сохранение и развитие различных видов зеленых насаждений и т.п. Эти решения теперь приобретают особое значение, поскольку служат отправной точкой для разработки зонинга, предусмотренного новым законом о градостроительстве.

Прописывает принципиальные решения по формированию дорожно-транспортной сети и городской инженерной инфраструктуры. Хотя, естественно, реализация этих решений в дальнейшем требует осуществления целой системы специальных исследовательских и проектных работ, уточняющих их конкретные параметры и сроки строительства в зависимости от динамики потребности и наличия средств в городском бюджете.

Победитель «беспредела»?

Большое внимание к новому Генплану объясняется кроме прочего тем, что согласно новому закону «О регулировании градостроительной деятельности» роль и важность этого документа, приниженная в последние два десятилетия, значительно возрастает. Генпланам городов теперь придан бессрочный статус, изменения в них могут быть внесены только раз в 5 лет. А решения по направлениям территориального развития и функционального использования территории города, заложенные в Генеральном плане, имеют прямые юридические последствия. Они подлежат практически однозначно неукоснительному исполнению.

«Хочется надеяться, что ныне в этой области будет положен конец беспределу, царившему в последние годы, когда вопреки действующему Генеральному плану принимались сотни «волевых» решений, нарушающих установленное в нем функциональное зонирование», - отметил Андрей Малафеев.

Генплан – не всемогущ

Несмотря на существенно возросшую роль Генплана, эксперты отмечают, что мнение многих людей о том, что этот документ должен предусматривать и регулировать абсолютно все, что касается градостроительства в городе в целом и на каждом отдельном участке в частности – неправильное.

«Нужно отдавать себе отчет, что «разрешающая способность» (возможная степень детализации Генплана) в абсолютном большинстве случаев ограничивается территорией квартала или микрорайона – элемента городской территории, очерченного улицами.

Другими словами, Генеральный план не может и не должен отвечать на вопрос, на каком именно участке в том или ином квартале или микрорайоне должны разместиться школа, детский сад, спортивная или детская игровая площадка, или, скажем, гаражи. Эти вопросы в абсолютном своем большинстве подлежат решению на последующих стадиях проектирования города – при разработке так называемых детальных планов территории отдельных микрорайонов, кварталов или их групп», – рассказал архитектор, председатель киевской организации Союза урбанистов Украины Евгений Лишанский.

Надо, также понимать, что такие показатели, как объемы жилищного строительства, строительства абсолютного большинства объектов социальной сферы, (за исключением, пожалуй, общеобразовательных учреждений и объектов здравоохранения), хотя и прописаны в Генплане, но являются очень условными. Они лишь констатируют, сколько и чего городу надо в соответствии с градостроительными нормативами. Но будет ли это построено в таких масштабах, как требуется по расчетам Генплана, в условиях рыночной экономики практически полностью зависит, прежде всего, от «резвости» инвесторов. И конечно же, умения городских властей создать и поддерживать в городе соответствующий деловой климат – инвестиционную привлекательность, побуждающую инвесторов активно действовать в этом направлении.

В большей мере также характер «протокола о намерениях» носят все решения по развитию народно-хозяйственного комплекса, в частности выноса предприятий, о которых много говорится. Все эти объекты если еще не приватизированы сегодня, то завтра, за редким исключением, точно будут в частных руках, и их судьбу будут решать собственники. Город же, опираясь на прописанные в Генплане принципы должен будет либо искать компромисс с владельцами предприятий, либо доступными ему механизмами (например, дифференциация системы платы за землю, выделение альтернативных участков земли, другие преференции и льготы) «склонять» их к нужным решениям.