Что нужно знать родителям до того, как брать квартиру в кредит?

Мой бывший муж взял кредит в банке под залог квартиры. Долг не отдал, и сейчас исполнители хотят арестовать квартиру. У меня двое маленьких детей. Квартира ранее была оформлена на мужа, но суд признал право квартиры за мной. Что делать сейчас, чтобы квартиру не отобрали?

На вопрос ответил Павел Кириченко, юрист юридической компании "Тарасов и партнеры"

Способ и порядок решения вашего вопроса зависит от многих факторов, поэтому возможны следующие варианты.

Если дети появились до момента заключения ипотечного договора и были зарегистрированы в ипотечной квартире, на заключение ипотечного договора нужно было получить согласие местных органов опеки и попечительства.

Это предусмотрено, в частности, ч. 4 ст. 12 Закона Украины Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей, где указано, что для осуществления любых сделок относительно недвижимого имущества, где живут дети, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства.

Отсутствие вышеуказанного согласия является прямым основание для признания недействительным договора ипотеки квартиры в суде.

Если дети появились после заключения ипотечного договора, перед передачей на реализацию недвижимого имущества государственный исполнитель обязан получить разрешение органа опеки и попечительства.

Эти органы при предоставлении согласия на продажу такой недвижимости, должны защитить права несовершеннолетнего, в том числе и право на жилье, не допустить ситуации, когда ребенок останется бездомным. Без такого согласия государственный исполнитель не может передать на реализацию квартиру, в которой приписан несовершеннолетний. Следует учесть, что при достижении ребенком совершеннолетия, у государственного исполнителя не будет препятствий для реализации такой квартиры.

Таким образом, чтобы защитить права малолетних детей на жилье, следует зарегистрировать место их проживания в ипотечной квартире, если этого не было сделано ранее, и уведомить об этом государственного исполнителя. Далее необходимо требовать от государственного исполнителя обращения в органы опеки и попечительства, которые должны принять решение о возможности отчуждения указанной квартиры.

Касательно признания права собственности на квартиру, возможны следующие варианты:

Во-первых, право собственности на квартиру могло быть признано судом вследствие раздела имущество супругов после расторжения брака, что имело место после заключения ипотечного договора. В таком случае право собственности на квартиру возникает с момента признания его судом. В соответствии со ст. 27 Закону Украины О залоге, залог сохраняет силу, если по одному из оснований, указанных в законе, имущество или имущественные права, которые складывают предмет залога, переходят в собственность другого лица.

В данном случае ипотека, как вид залога, сохраняет свое действие и для нового собственника квартиры и тут борьба бесперспективна.

Во-вторых, право собственности могло быть признано вследствие признания недействительными оснований, на которых бывший муж получил право собственности на квартиру. Это может быть признание недействительным договора купли - продажи, дарения, обмена или завещания. В таком случае право собственности у законного собственника возникает с момента заключения недействительной сделки.

Согласно статье 5 Закона Украины "Об ипотеке", предметом ипотеки может быть недвижимое имуществе, которое принадлежит ипотекодателю на праве собственности или праве хозяйственного предания. В таком случае, квартира была передана в ипотеку незаконным собственником, что является основанием для признания недействительным договора ипотеки путем подачи искового заявления в суд.

Следует обратить внимание, что обжалование договора ипотеки в суде не останавливает действия банка по его реализации, поэтому следует просить суд применить меры обеспечения иска в виде остановки исполнительного производства в части продажи квартиры.