Как не запутаться в налоге на недвижимость

Новый налог на недвижимость, вступивший в силу в Украине в начале 2013 года, уже наделал немало шума среди населения. По какому принципу будет производиться налогообложение? Как будет использоваться льгота по начислению налога? Будет ли в дальнейшем налог на недвижимость подвержен изменениям? О нюансах действия нового налога "Обозревателю" рассказал юрист юридической фирмы "Лексфор" Александр Целевич в нашей традиционной рубрике "Правовой ликбез". Далее – прямая речь.

С 1 января 2013 года вступили в силу изменения к статье 265 Налогового кодекса Украины, согласно которым появился новый местный налог – на жилую недвижимость.

О данном нововведении уже достаточно много сказано, но при этом все равно остаются спорные вопросы, некоторые из которых мы рассмотрим далее.

Первый момент, вызывающий интерес - как быть, если объектов недвижимости несколько, и совокупная площадь принадлежащих одному лицу объектов не превышает установленную законом льготу.

С одной стороны, законодатель дает льготу в размере 120 квадратных метров для квартир и 250 квадратных метров для домов, которые не облагаются налогом. Поэтому можно предположить, что не облагается налогом все объекты одного плательщика, суммарная площадь которых не превышает установленных размеров.

В тоже время, при буквальном толковании статьи 265 Налогового кодекса можно прийти к выводу, что речь идет о единичном объекте, а не совокупности объектов недвижимости. Так, вышеуказанной статьей предусмотрено, что льгота применяется к объекту жилой недвижимости, в которой физическое лицо-плательщик налога зарегистрировано в установленном законом порядке, или по выбору такого плательщика к любому другому объекту жилой недвижимости, который находится в его собственности.

Таким образом, исходя из буквального прочтения закона, владельцы двух и более квартир получают право не платить налог только за одну из них, жилая площадь которой, конечно же, должна быть меньше 120 квадратных метров.

Но для справедливости необходимо отметить, что законом не установлен налог на второй, третий и так далее объект жилой недвижимости. То есть, закон не говорит о том, что платится налог на вторую, третью и так далее квартиру или дом и, соответственно, применение такого налога к последующим объектам физического лица будет не в рамках закона. Кроме того, суть данного нововведения - это обложение налогом недвижимости, превышающей установленные законом размеры, а не обложение налогом последующих, кроме первого, объектов недвижимости.

По нашему мнению, выход из данной ситуации граждане будут искать в переоформлении "лишних" квартир на ближайших родственников или доверенных лиц. Тем более, что с началом функционирования нового порядка регистрации прав на недвижимость нам обещают быструю и простую процедуру перерегистрации прав и оформления всех документов через одно "окно".

Вторым неоднозначным моментом можно считать определение льготной необлагаемой налогом площади именно как жилой, а не всей площади объекта недвижимости. Так, многие объекты жилой недвижимости, в соответствии с правоустанавливающими документами, и фактически - состоят из жилой площади и вспомогательной с примерным соотношением 2 к 1. В частных домах такое соотношение еще больше, а иногда бывает, что жилой площади в частном доме даже меньше, чем вспомогательной. Ведь кухни, коридоры, террасы, балконы, подвалы, мансарды, чердаки и т.д. не относятся к жилой площади. Хотя закон четко устанавливает, что речь идет именно о жилой площади, налоговые органы уже начинают ставить под сомнение четкое положение закона в данном вопросе.

Следующий момент, который, безусловно, вызывает интерес: откуда налоговая будет получать информацию о том, кто и сколько имеет в собственности квартир и жилых домов. Ведь далеко не все граждане подают декларации о доходах, в которых указывают в полном объеме информацию об имеющейся недвижимости.

Законодатель предусмотрел новый порядок получения такой информации налоговыми органами. В частности, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также органы, осуществляющие регистрацию местожительства физических лиц, обязаны в 2013 году до 15 апреля, а в последующие годы - ежеквартально, в 15-дневный срок после окончания налогового (отчетного) квартала, подавать органам государственной налоговой службы сведения, необходимые для расчета налога, по месту расположения такого объекта недвижимого имущества, по состоянию на первое число соответствующего квартала.

Субъектами подачи информации для налоговых органов являются Государственная регистрационная служба (Укргосреестр) и территориальные органы миграционной службы.

Данные о недвижимости Укргосреестр будет получать из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, который совсем недавно, с 1 января 2013 года, начал функционировать согласно Закону Украины "О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно обеспечения реализации прав на недвижимое имущество и их отягощений при их государственной регистрации".

При этом, как известно, функция госрегистратора теперь возложена и на нотариусов, которые также будут вносить информацию в Государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Как будет функционировать данный реестр, и как нотариусы наравне с регистрационной службой будут справляться с возложенными на них новыми обязанностями – покажет время. Также однозначно можно утверждать, что Укргосреестр будет иметь определенные сложности с доступом к данным, которые находяться в БТИ на бумажных носителях, и, следовательно, не сможет передать такие данные о владельцах жилья налоговой.

Таким образом, не исключено, что практика очень быстро обнаружит все слабые моменты нового налога, и законодатель будет вынужден внести соответствующие изменения. Например, неоднократно появлялась информация, что уже разрабатывается законопроект, который расширит базу налогообложения объекта жилой недвижимости – платить придется за общую площадь квартиры или дома, а не за жилую.