Жилищные головоломки

На сегодняшний день в Украине порядка 13,736 жилых помещений, состояние которых признано аварийным. Несмотря на то, что от общего числа жилых построек это количество составляет всего 0,1% – жильцам от этого не становится лучше. "Обозреватель" решил выяснить, в каком состоянии находится жилищный фонд нашей страны и какая участь ждет обитателей украинских "авариек".

"Карточные домики"

В 2012-м году прослеживается тенденция роста количества фактов обрушения жилых домов. Из 12-ти случаев обрушений зафиксировано 5 смертей: в Луцке, Хмельницкой и Ровенской областях. В основном, рушились уже те дома, люди из которых были отселены, но по каким-то причинам собственники этих домов не принимали никаких мер касательно демонтажа строений. Поэтому существование этих домов пресекал несчастливый финал.

21 июня в Одессе, в центре города, по ул. Отрадной, 15, произошло обрушение старого жилого дома, люди из которого были отселены еще несколько лет назад. Сейчас местные власти Одессы устанавливают, кто является собственником здания и в соответствии с этим будут принимать меры.

Директор департамента жилищной политики Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины, Виталий Шаповаленко, отмечает, что даже старые заброшенные строения ни в коем случае не должны оставаться в бесхозном состоянии, так как это служит прямой предпосылкой к чрезвычайным ситуациям.

"В таких домах часто находят себе пристанище личности без определенного места жительства, также не брезгуют "заглянуть" любопытные дети", – объясняет эксперт.

Статистика все знает

На сегодняшний день общая площадь жилищного фонда составляет более 1 миллиарда квадратных метров. Дома индивидуальной застройки и частные здания занимают 646 миллионов квадратных метров, а многоквартирные дома – порядка 434 миллионов квадратных метров.

Если взглянуть на жилищный фонд с точки зрения структуры, то индивидуальные домостроения составляют около 6,5 миллионов домов, а многоквартирные строения – чуть больше 239 тысяч, из них 82,5 тысячи – это многоэтажки, от 5 этажей и более. То есть, более 6 миллионов 739 тысяч домов – это и есть общее количество домов.

Разберемся с количеством жильцов: общее население Украины составляет 45 миллионов 700 тысяч, из них 24 миллиона проживают в индивидуальном секторе, а 22 – в многоквартирном жилом фонде.

50% от общей застройки было выполнено в послевоенное время, в период индустриального строительства, когда страна отходила от военных событий, восстанавливались города и населенные пункты.

Ветхие и аварийные жилые дома от общего количества от всех жилых домов, %

Согласно данным государственной статистики, в Украине 13 736 жилых помещений находятся в аварийном состоянии. Это как частные дома, так и квартиры многоэтажек.

"Как правило, в многоквартирных домах несколько подъездов. В силу гидрологических изменений или других факторов может произойти деформация, поэтому к категории аварийных можно отнести не весь дом, в котором, скажем, 100 квартир, а, например, 1 подъезд, в котором находится 15 квартир", – считает Виталий Шаповаленко, директор департамента жилищной политики Министерства регионального развития, строительства и жилищно-комунального хозяйства.

Касательно категории ветхих жилых помещений, то их почти 101 тысяча – это 0,5 % от общего количества жилых построек. В аварийных домах на сегодняшний день проживают около 25 000 человек, а в ветхих – более 100 000. По словам Виталия Шаповаленка, вопросами отселения людей из аварийного жилья занимаются местные органы власти, а центральное правительство обеспечивает решение проблем на законодательном уровне и предусматривает частичное финансирование.

"В 2012 году была выделена субвенция на социально-экономическое развитие отдельных регионов на сумму более 1,70 миллиардов гривен, порядок использования этих денег утвержден 106-м постановлениемКабинета Министров. Одно из направлений субвенции предполагает как раз таки решение проблем и задач, связанных с отселением граждан, проживающих в аварийных домах", – уточняет Виталий Шаповаленко.

Жильцам авариек не всегда везет с новостройками. Их могут переселять в освобожденные коммунальные квартиры вторичного рынка недвижимости.

"Естественно, многие мечтают о квартире класса "люкс". Но надо действовать в пределах разумного. Государство, в силу ограниченных финансовых возможностей, не в состоянии полностью решить проблему аварийных домов", – говорит директор департамента жилищной политики Виталий Шаповаленко.

Эксперт уверен: такая проблема в настоящее время не по силам государству, тут необходим комплексный подход. За время независимости Украины произошли коренные изменения структур собственности жилого фонда.

"Сейчас 93% квартир приватизированы. При этом дома в большей степени остаются в ведении местных органов власти. Получается, что вроде бы квартиры приватизированы, но домостроение и все остальное – принадлежит территориальной громаде", – отмечает Виталий Шаповаленко.

Одним из направлений государственной программы реформирования жилищного фонда является создание ОСМД (объединения собственников многоквартирных домов). На сегодняшний день в Украине более 14 000 таких объединений, при этом практика показывает, что если люди объединяются, приходят к согласию и несут общую ответственность за состояние своего дома – там происходят довольно положительные изменения.

ОСМД: две стороны одной медали

Для того, чтобы разобраться в плюсах и минусах создания ОСМД, мы проконсультировались с Олегом Кием – главой правления ОСМД "Большая Житомирская, 27".

Олег Кий руководит ОСМД 7 лет. Началось все с того, что у дома, в котором живет Олег, чуть не отняли (в прямом смысле слова) подвальные помещения.

Поэтому Олег срочным образом создавал ОСМД для того, чтобы подвалы не забрали.

"Благодаря ОСМД, жильцы дома коллегиально принимают решение об управлении домом и формой управления. Другими словами, либо сами управляют своим домом без ЖЭКа, либо самостоятельно выбирают управляющую компанию", – говорит Олег Кий.

На фото - ОСМД на Большой Житомирской, 27

Но у ОСМД есть также и недостатки: чем меньше в доме квартир – тем меньше выгоды от ОСМД. Создание ОСМД "Большая Житомирская, 27" Олег считает выгодным, так как большинство судов касательно подвальных помещений выиграли жильцы.

Олег Кий уверен: создание ОСМД должно находиться под "присмотром государства". Если не будет поддержки касательно капитального ремонта – люди перестанут верить такому объединению и начнут скептически относиться к такой инициативе.

"Ветхое" и "аварийное": в чем отличие?

Согласно "Жилищному кодексу", дом считается аварийным, если надземные конструктивные элементы, фундамент (или дом в целом) не отвечают требованиям безопасной эксплуатации или частично разрушены, и физический износ дома составляет 81-100%. То есть элементы такого дома находятся в состоянии, при котором эксплуатация должна быть прекращена, так как дальнейшее проживание в нем несет угрозу жизни и здоровью людей.

У ветхого жилья надземные конструктивные элементы, фундамент (или дом в целом) ограничено выполняют свои функции, и физический износ дома составляет 61-80% (более 60% для деревянных и более 70% для каменных домов). То есть в таких домах жить вполне безопасно, но капитального ремонта они все же требуют.

А теперь давайте разберемся по региональному принципу, сколько же в Украине жилья находится в аварийном и ветхом состоянии?

Для начала представим таблицу по ветхому жилфонду.

Далее – идет таблица с аварийным жилищным фондом.

Как видим, проблема в масштабе Украина весьма серьезна. Однако на сегодня основными путями решения проблемы ликвидации аварийного жилья являются программы строительства доступного и социального жилья, однако их возможности пока что ограничены. Кроме этого, в нашей стране практически не реализован потенциал закона "О комплексной реконструкции микрорайонов (кварталов) устаревшей застройки". В этом направлении делаются только первые шаги, но реализация этих документов позволит привлечь к решению проблемы значительные инвестиционные ресурсы.