Что выгоднее: депозиты или покупка недвижимости?

Украинцы уже научились пользоваться депозитами, многие держат деньги на депозитах в банках. Но, как всегда, хочется больше, и хочется диверсификации вложений. Поэтому идея найти альтернативу депозитам всегда возникает у лиц, которые имеют солидные деньги или хотя бы приличные. Своим мнением делится президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко.

Вопрос непростой, но и сами инвестиции дело не простое. Поэтому вначале немного математики. Средняя цена 1м2 квартиры в Киеве составляет 2129 долл., а средняя цена 1м2 аренды квартиры в Киеве составляет 15,37 долл. Таким образом, простой расчет доходности сдачи в аренду жилья фиксирует показатель 8,7% в годовом исчислении. Именно столько могут получить владельцы квартиры, которые купят ее в Киеве и будут сдавать в аренду. Если сравнивать с валютными депозитами, это выглядит привлекательно. Но если рассматривать покупку недвижимости с целью получения дохода и гривневый депозит, то депозит тут явно обыгрывает, и скорее всего, будет обыгрывать в дальнейшем.

Но это средние цены и средние показатели. В том же Киеве можно найти недвижимость, которая будет приносить его владельцу доход от сдачи в аренду 15-17% годовых, но есть и недвижимость, которая больше 5% дохода приносить не будет. Слишком много факторов влияет на размер арендной платы и на стоимость продаваемой недвижимости. Поэтому конкретные факты могут отличаться.

И все же, инвестиции в недвижимость – это не депозит. Тут есть ряд как положительных, так и отрицательных факторов, которые стоит всегда учитывать при желании поменять депозит на недвижимость.

Самый главный и желанный фактор, который и стимулирует украинцев покупать недвижимость с целью инвестирования, это ожидание роста цен. Средние цены на недвижимость на вторичном рынке выросли с 1 января 2013 года на 2,25%, а вот по сравнению с 1 января 2012 года упали на 0,18%. Но всегда существует ожидание или прогноз, что рост цен может быть таким, каким он был до кризиса, когда за год цены на недвижимость росли на десять, двадцать и все семьдесят процентов.

Но может и так случиться, что рост цен на недвижимость будет один или два процента в год. С депозитами все понятно, а вот инвестиции в недвижимость не могут дать четких гарантий. С другой стороны, если сдавать недвижимость в аренду, то можно особенно не переживать за рост цен на недвижимость. В любом случае, даже если через десять лет продать недвижимость по той же цене, или близкой к цене покупки, арендная плата останется как полученные проценты.

Вторым положительным фактором можно назвать диверсификацию активов. Время от времени бывают кризисы и проблемы с банковской системой, а квартира или дом, как материальный актив, позволяет эти все катаклизмы пережить спокойнее. Можно потерять на аренде, но не нужно будет думать, вернет банк депозит или не вернет.

Третий фактор – это ожидания будущего. Высокие ставки по депозитам не будут постоянно высокими. И не исключено, что через десять лет банки больше 5-7% платить по депозитам не будут, ни в гривне, ни в валюте. А аренда будет приносить стабильный доход, вне зависимости от того, как банки меняют ставки. Ведь собственник недвижимости сам решает, какую брать плату за свою недвижимость.

На этом положительные факторы закончились, а теперь негативные факторы, которые указывают, что не стоит вкладывать деньги в недвижимость с целью получения дохода.

Первый фактор – это необходимость платить налоги на доход, полученный в виде аренды за недвижимость. Текущая сумма налога 15-17% от суммы полученной арендной платы. Миндохсбор предлагает внести ряд изменений в систему налогообложения. При этом решили использовать метод кнута и пряника. С одной стороны, предлагается снизить ставку налога до 10%, но с другой стороны, есть предложение сделать всеобщее декларирование доходов украинцев, что даст возможность налоговой взять на учет всех, кто сдает в аренду недвижимость.

Второй фактор связан с содержанием недвижимости, а точнее с затратами на ее ремонт, коммунальные услуги и разные бытовые мелочи. Депозит в этом случае значительно удобнее и практичнее, чем ремонт квартиры или дома. Опять-таки затраты на ремонт и коммунальные платежи могут существенно снижать реальные доходы от сдачи жилья в аренду.

Третий фактор уже скорее эмоциональный или субъективный. При желании можно так разместить депозит, что даже никто из родственников об этом знать не будет, а вот спрятать недвижимость, а тем более получение дохода в виде аренды, сложно. А это всегда порождает проблему: как этот доход делить – "справедливо или по-честному".

Решение об инвестировании или не инвестировании денег в недвижимость остается за физлицом. В любом случае, решение должно быть обдуманным и хорошо рассчитанным, ибо покупка даже самой простой квартиры – это приличные деньги, которые могут принести большой доход и большую головную боль.