Что происходит на рынке недвижимости?

В апреле цены на недвижимость достигли очередного дна, и еще полтора-два года прогнозируется падение с динамикой 1-1,5% в месяц.

Больше будут падать в цене хрущевки и квартиры гостиничного типа, интерес к которым резко снижается. Покупатели все больше обращают внимание на новые квартиры с современной планировкой. На такое жилье ожидается наибольшая динамика роста цен, но только после того, как рынок недвижимости оправится от кризиса, чего в ближайший год не предвидится.

Об этом на пресс-конференции в «Главкоме» говорили президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов и председатель национального совета Риэлторской палаты Украины Александр Бондаренко.

Александр Рубанов: «1,5-2 года мы будем фиксировать снижение стоимости с динамикой 1-1,5% в месяц»

В апреле этого года мы зафиксировалы Очередное ценовой дно. Думаю, оно НЕ последнее, мы будем и далее фиксировать снижение стоимости с динамикой приблизительно 1-1,5% в месяц, в зависимости от сегмента. По нашим прогнозам, указанный выше процесс будет длиться Как минимум 1,5-2 года. Поэтому сейчас ожидать какого-то роста несколько преждевременно.

Новым трендом в текущем году является тот факт, что быстрее всего снижалась стоимость квартир так называемого гостиничного типа. Это жилье некачественное, морально и физически устаревшее, поэтому ему уже дается адекватная оценка. Люди больше начинают обращать внимание на жилье в современных планировочных решениях, относительно недавно построенное. Это так называемые Жилые комплексы, где есть какая-то инфраструктура - скверы, скамейки, нормальный вид из окна, зона отдыха, место для парковки автомобиля, в том числе гостевой транспорта и т.д. И в дальнейшем разница между дешевыми (хрущевки, гостинки) и новым жильем будет расти.

Александр Бондаренко: «Если у вас хрущевка, избавляйтесь ее сейчас, потому что послезавтра вы ее уже никому не продадите»

При нормальном стечении обстоятельств этот тренд падения может быть не таким долгим, как прогнозируют наши коллеги (до 2-х лет), а примерно через год уже будет некий период стабилизации. После него начнется оживление на рынке недвижимости, что приведет к небольшому, но все же рост цен. Эти все вещи будут зависеть от общей экономической ситуации в Украине, и не только поэтому, что сейчас мы слышим много разговоров о большой вероятности второй волны общемирового экономического кризиса. То есть, цены могут падать медленно, как в течение последнего года (примерно 1-1,5% в месяц), а если не волна, а цунами, то все эти вещи могут пройти мгновенно. Тогда мы действительно будем на самом дне цен и дальше падать уже будет некуда.

Вообще цены на вторичном рынке примерно на 10-20% выше, чем на первичном. Если сейчас у застройщиков квадратный метр стоит 7 600-8 000 гривен (это меньше тысячи долларов), то на вторичном рынке должна быть примерно 1 100 долларов - это будет корректная цена по ситуации сегодняшнего дня.

Александр Рубанов: Сейчас средняя цена на вторично рынке по Киеву приблизительно 1 875 долларов.

Александр Бондаренко: Поэтому еще есть куда двигаться вниз, так как средняя цена в Киеве должно быть примерно 1 100 долларов за квадратный метр. Эта разница в 600 долларов может быть сравнена течение года-полутора, а может быть одномоментно, если кризис накроет Украину.

7 июля в Верховной Раде зарегистрирован законопроект «О риэлторской деятельности». Достаточно вовремя, ибо реформы на рынке недвижимости лучше делать в период кризиса. Если рынок динамично развивается, большое количество транзакций, то тогда заниматься законодательным регулированием никому не хочется.

В Украине было много дискуссий относительно того, надо такой отраслевой закон для нормального функционирования рынка недвижимости. Украина в этом случае не является пионером, аналогичные законы принимались в постсоциалистических странах. Остальные примеры - это Узбекистан, Российская Федерация, второе чтение соответствующий закон пройдет в Латвии, аналогичные вещи происходили в Венгрии.

Почему этот законопроект появился именно сейчас? В прошлом году в Украине состоялась презентация программы выхода рынков из кризиса, разработана Экономической комиссией ООН, Европейская экономической комиссией по вопросам землепользования и рынка недвижимости Евросоюза и Всемирной федерацией специалистов по недвижимости. Среди десяти принципов выхода из кризиса экономики было законодательное урегулирование рынка недвижимости. Прошел год, законопроект подготовлен, и очень надеюсь, что осенью он будет рассматриваться Верховной Радой.

Учитывая то, что популярным становится более комфортабельное жилье с парковками и скверами, не будет оно дорожать?

Александр Рубанов: Динамика роста цены современного жилья будет самая высокая, но только после того, как мы определим нижнюю точку падения, ситуация стабилизируется и рынок пойдет в рост.

Александр Бондаренко: Наиболее динамично будут падать в цене хрущевки и квартиры гостиничного типа, построенных еще в советское время и не выдерживают никакой критики. Поэтому если у вас есть такая квартира, рекомендую избавиться от нее, даже несмотря на то, что сейчас малый спрос и не очень высокие цены. Избавляйтесь, потому что послезавтра вы ее уже никому не продадите.

Сейчас квадратный метр паркинга стоит как квадратный метр жилья. Будут ли в этом сегменте какие изменения?

Александр Рубанов: По стоимости квадратного метра паркоместа вряд ли будут какие-то существенные изменения, ведь цена, по сравнения с 2008 годом, уже снизилась на 50-55%. В околоцентральных районах паркоместо раньше стоило в районе 50 тысяч долларов, а весной 2011-го - 20-25 тысяч. Дешеветь уже не будет, спад остановился.

Какая цена за квадратный метр хрущевки была в самые лучшие времена, и какая она сейчас? Александр Рубанов: Доходило до 2 000 долларов и даже больше, в зависимости от расположения. На окраине - 1 500-1 700.

Александр Бондаренко: К примеру, хрущевка на Мечникова стоило 3 000 долларов за квадратный метр.

Александр Рубанов: На сегодняшний день 1 100-1 300.

Какие цены будут осенью? Александр Бондаренко: Возьмите средние сегодняшние цены, отбросьте, как минимум, 6% и получите среднюю стоимость квадратного метра жилья.

В апреле достигнуто ценовое дно, конкретизируйте, сколько стоили квартиры в это время. Насколько они упали, по сравнению с прошлым годом?

Александр Рубанов: Средняя цена по Киеву однокомнатной квартиры в домах гостиничного типа приблизительно 50 тысяч долларов, стандартной однокомнатной - 70, двухкомнатной - 95, трехкомнатной - 125 тысяч. 30.06.2010 средняя стоимость квадратного метра по Киеву была 1 949 долларов, 30.07.2011 - 1 787. То есть, за год «минус» почти 8,5%.

Александр Бондаренко: Но это цена предложения. Есть методика Стерника, которая вводить специальные коэффициенты, и говорит о цене реальной сделки. Если учитывать его коэффициенты, то сейчас средняя стоимость квадратного метра по Киеву 1 450 долларов - это цена НЕ предложения, а гипотетической сделки. Цена предложения от цены сделки отличается на 15% -20%, а есть случаи, когда выторговывалы 30%.

Александр Рубанов: Размер торга существенно отличается, в зависимости вот сегмента. Если мы говорим о жилье эконом-класса, то указанный выше диапазон составляет 3-7%, бизнес-класса иногда достигает 10-25%.

Насколько увеличилось количество сделок, по сравнения с 2010-м годом? Александр Рубанов: По сравнения с 2010-м годом, существенно не изменилось, а вот с 2007-м в десятки раз.

Александр Бондаренко: К кризиса было 3 800-4 800 транзакций в месяц по Киеву, и 350-400 тысяч - по Украине. А сейчас мы можем говорит о приблизительно таких же цифрах, но в час. Причем транзакции - это не обязательно покупка, это может быть оформление наследства, дарения, что никак не влияет в рынок.

Какова ситуация на рынке недвижимости по разным регионам? Александр Бондаренко: У нас есть разная статистика по регионам Украины, но в основном мы отслеживаем Областные центры, Крым и отдельно Севастополь. Если говорит о динамике, то Никаких отличий нет. Везде колоссально уменьшилось количество транзакций и упали цены от 0,5-1,5% вниз. Рынок, скорее, мертв, чем жив. Что характерно, практически везде, где строят в регионах, цены вторичного рынка приближаются к ценам первичного. Дело в том, что строители опустили цену до минимального уровня рентабельности (10-15%) и только тогда к ним пошел покупатель. Меня порадовало, что они спустились на землю, и не пытаются заработать один раз и много, хотят сохранить Свои трудовые коллективы. Вторая тенденция - покупают только готовое или на стадии завершения. Естественно, вторичный рынок вынуждено делать коррекцию: в том же Хмельницкое 800 долларов за квадрат на первичке, кто будет покупать хрущевку за 1 200?

Александр Рубанов: Все ожидали, что после смены власти в Украине Крымский регион будет восстанавливаться быстрее за счет того, что туда вернутся российские инвесторы, доля которых в кризиса составляла порядка 60-70%. Но этого не произошло, потому что ни внутренний, ни внешний инвестор не будет заходит в страну, где очень громоздкая и сложная налоговая система, что недвижимость покупать и содержать просто не выгодно, в частности коммунальные платежи, Всевозможные сборы. Настолько увеличились финансовые обременения, настолько эта система налогообложения не понятно и не прозрачна, что никакой здравомыслящий человек не будет вкладывать в это деньги.

Не приходится также говорит о существенном улучшении жилищных условий, в том, Чтобы, как раньше, покупали за свободные деньги с тем, Чтобы потом сдавать. Сейчас эта категория пропала. Основным покупателем Был малый и средний бизнес, которые, к сожалению, уже Который час у нас в стране просто уничтожается. Скоро просто некому будет покупать.

Александр Бондаренко: В Украине существует очень много мифов. Один из них - так называемые «иностранные инвестиции», потому что если посмотреть их структуру, то одним из крупнейших инвесторов являются Кипр, Виргинские острова, есть оффшоры. Кто верит в то, что с Кипра пришли кипрские деньги в Украину? Все прекрасно понимают, что это наши украинские нечестно заработанные деньги, которые были выведены туда без уплаты налогов. А когда стало выгодно вкладывать в Украину - эти деньги вернулись под видом инвестиций. Вы знаете одну очень известную человека, который продал свой банк, но деньги как оттуда пришли, так туда и ушли, а украинская казна ни копейки не получила.

Как изменилась стоимость услуг риэлторских компаний в связи с низкой активностью рынка? Александр Бондаренко: Она снижается и так, потому что если речь идет о процентах, то в абсолютных цифрах те средства, которые зарабатывает риэлторская компания, реально снижаются. Если раньше квартира стоила 100 000 долларов и 3% от этой суммы составляли 3 000 долларов, то сейчас такая квартира стоит 50 000, а 3% дают полторы тысячи долларов.

Александр Рубанов: Нормальный уважающий себя риэлтор-специалист как брал 5%, так и берет. Хотя Действительно многие могут работать хоть за пачку сигарет.

Некоторые эксперты говорят, что уже нет фактора сезонности. Правда ли это? Александр Рубанов: сезонность была, есть и будет всегда, потому что речь идет о деловой активности - когда она высокая, тогда есть и оживление на рынке недвижимости. Действительно, Последние две недели мы наблюдаем определенное «шевеление», но это больше связано с темы прогнозам, Которые к нам доходят с рынков Европы и Америки из-за угрозы стабильности евро и доллара. Люди, у которых еще остались Эти денежные знаки, пытаются их как-то сохранить. Это технические колебания, Которые не говорят о том, что уже наметился какой-то крен или разворот в сторону роста.

Какова ситуация с арендой недвижимости? Александр Бондаренко: Люди, которые лишены возможности сейчас решить свои жилищные проблемы путем покупки, идут на рынок аренды. Эта активность такая же, как и в докризисные времена. Но в докризисное время она была связана с тем, что много «белых воротничков» влияли на рынок аренды в Киеве и крупных городах Украины. Однако прошло достаточно большое сокращение штатов компаний, и эти люди вернулись в свои города. Сейчас на рынок вышли так называемые «пары», когда двое мужчин или две девушки договариваются об аренде одной квартиры и живут там в отдельных комнатах, потому что так дешевле. Сейчас на рынке аренды являются в основном те, кто или вернулся в Киев после оживления экономики, или те, кто не может решить вопрос путем покупки жилья. Но цены катастрофически расти не будут, так как на это большое влияние растущие коммунальных платежей.

Которые средние цены на аренду квартир? Александр Бондаренко: В среднем от 2 500 до 3 800.

Александр Рубанов: Гостинку можно найти за 2 000 грн. Очень сильно подешевел по купле-продаже сегмент бизнес-класса, теперь Эти люди арендуют жилье компактной и небольшое.