Видео дня
Ипотека: брать или не брать?
Ипотечные продукты сейчас предлагают более чем в 40 банках Украины. Но такие факторы, как средние ставки на уровне 15-20%, высокий авансовый взнос в 30-50% и банальное отсутствие у населения денег – определяют снижение спроса на ипотечные кредиты. Кроме того, наученные горьким опытом кризиса 2008 года, банкиры не спешат раздавать средства всем и каждому, тщательно подбирая клиентов.
Сегодня банковские учреждения намного внимательнее относятся к потенциальным заемщикам. Так, по словам исполняющего обязанности председателя правления одного из лидеров ипотечного кредитования – банка «Таврика» Анатолия Дробязко, получить ипотечный кредит в банке смогут только украинцы, официальный доход которых составляет не менее 7000 гривен. При этом, как утверждают эксперты, нынче платеж по кредиту соизмерим со стоимостью аренды квартиры, и составляет от 3500 до 4200 гривен.
Так ли это, что ожидает рынок ипотеки в ближайшее время, а также при каких условиях покупка жилья станет доступной, выяснял «Обозреватель».
Ипотека в цифрах
По данным Нацбанка, по итогам октября 2011-го банки выдали населению новых кредитов на недвижимость на сумму 557 млн. гривен. При этом, по сравнению с сентябрем, объем новых ипотечных кредитов вырос на 24,1%, а по сравнению с августом – на 60,5%.
Стоит отметить, что средний объем выданных кредитов на недвижимость за последний год составлял 274 млн гривен.
Таким образом, в октябре ипотечных кредитов было предоставлено почти в 2 раза больше, чем в среднем за предыдущие 12 месяцев.
Между тем, по информации НБУ, задолженность украинцев по ипотеке продолжает сокращаться быстрее, чем банки выдают новые займы.
Так, по итогам октября общий объем задолженности по ипотечным кредитам сократился на 642,6 млн. до 75,145 млрд. гривен. По сравнению с началом года долги населения по ипотечным кредитам уменьшились на 6,808 млрд. гривен.
За последний месяц средние ставки по кредитам на покупку жилья на первичном рынке выросли более чем на 2%, говорят аналитики. По данным компании «Простобанк Консалтинг», в начале декабря в разных банках средняя реальная ставка по ипотечным кредитам сроком на 20 лет составила 21,03% годовых. При этом в конце октября она составляла 15,29% годовых. Таким образом, буквально за ноябрь такие займы подорожали на 5,74%. Кредиты сроком на 10 лет за этот период прибавили в стоимости 3,93%, подорожав до 20,49% годовых.
Кому дадут кредит на жилье?
Согласно ужесточившимся требованиям банков к заемщикам, потенциальный клиент, который хочет получить ипотечный кредит, должен: быть резидентом Украины, иметь постоянное место работы с официальным заработком не менее 7-8 тыс. гривен, не иметь судимостей, также предпочтение отдается семейным людям.
«Все эти условия тщательно изучаются и проверяются, лишь потом принимается решение о выдаче ипотеки», - говорит Дробязко.
Кстати, дабы максимально себя обезопасить и подстраховать, банки требуют присутствия платежеспособного поручителя или наличие залоговой недвижимости.
Кроме того, для получения такого кредита банки требуют предоставить следующий пакет документов: заявление на получение кредита, паспорт заемщика и его жены/мужа (если женат), ИНН получателя, свидетельство о браке, а также в некоторых случаях письменное согласие членов семьи на получение кредита.
Где брать ипотеку лучше?
Согласно рейтингу компании «Простобанк Консалтинг», в начале декабря лидерами кредитования жилья сроком на 20 лет являются такие банки.
Ниже представлены предложения по первичному рынка жилья.
Ниже представлены предложения по вторичному рынка жилья.
Сколько стоит ипотека?
Всем известно, ипотека – штука недешевая. Однако и это не предел, говорят эксперты, предрекая ипотечному рынку дальнейшее подорожание. Так, по данным аналитиков, условия ипотеки сегодня полностью может выполнить только 1% украинцев.
Как отметила, зам председателя правления «Эрсте Банка» Светлана Черкай: «Прекрасно понимаем, что сегодня средняя зарплата населения около 2,5 тыс. гривен. Откуда мы можем ожидать стремительный рост ипотеки? Его просто быть не может».
В то же время среди заемщиков есть люди, которых ипотека здорово выручила. «Я взяла ипотечный кредит на квартиру около года назад. Так как больших денег у меня не было, собирала сумму взноса довольно долго. Можно сказать, жила на хлебе и воде. А когда накопилась приличная сумма, обратилась в банк. Стоимость моей квартиры – 40 тыс. долларов, это около 320 тыс. гривен. Первый взнос я заплатила в максимально возможном варианте – 120 тыс. гривен. Таким образом, 200 тыс. гривен мне предоставили в кредит на 10 лет. В то время ставка была 16%. Сегодня я выплачиваю чуть более 3 тыс. гривен ежемесячно, что вполне допустимо, хоть и не так просто. Зато у меня есть жилье. А то так и скиталась бы в поисках комнаты или койкоместа», - рассказала нам клиентка одного из банков Анна.
Вдохновившись удачным примером, мы решили посчитать, сколько же придется платить по ипотеке в крупнейших банках Украины. Условия взяли следующие: квартира стоимостью 60000 долларов, кредит берем на 10 лет. Таким образом, стоимость жилья в гривнах составляет 480000 гривен, а первый взнос – 30%. Сумма кредита составляет, таким образом, 336000 гривен. Платить по кредиту мы будем по аннуитету, то есть вносить фиксированную сумму ежемесячно. При таких условиях результаты наши расчетов оказались следующими:
*- расчеты банковским электронным калькулятором;
Да уж, суммы впечатляют. При средней зарплате украинца в 2700 гривен, кредитные платежи переваливают за 6000. Нет, можно, конечно, оформить ипотеку семье из 2 человек с немного большей зарплатой. Но все равно придется, как говорят, «зубы на полку», зато под крышей.
Есть и еще один выход – брать кредит на более длительный срок. Ежемесячные выплаты будут дешевле, но переплатить придется сумасшедшие деньги.
Прогнозы
По прогнозам экспертов, кредиты на покупку недвижимости ощутимо подорожают к концу 2011 года. «Скорее всего, ставки по ипотечному кредитованию поднимутся на 2-3%», - считает Александр Борщевич, начальник управления ипотечного кредитования ВТБ Банка.
В свою очередь, Светлана Фридрихсон, начальник управления развития кредитных продуктов VABБанка прогнозирует: «Думаю, до конца года эффективная ставка по ипотечным кредитам может вырасти до 22-25% годовых».
Брать или не брать: мнение экспертов
Игорь Шевченко, заместитель председателя правления «Терра Банка»
- Современный украинский ипотечный рынок - это редкий симбиоз нескрываемого оптимизма клиента и полосы препятствий суровой реальности. Псевдодоступная ипотека беззаботных 2004-2007 годов окончательно добила людей. Виной тому, пожалуй, врождённая и, наверное, неистребимая вера в то, что всё обязательно будет хорошо, что квартиру можно купить дешево, брокеры дадут скидку, клерки в БТИ и ЖЕКах живут на зарплату, а проценты по кредиту сами по себе рассосутся. Однако реальность говорит об обратном: покупка квартиры, и тем более в кредит, - серьёзный экзамен.
Антон Косторниченко, директор департамента розничного банкинга «Укргазбанка»
- Ипотека сегодня - реальность, особенно для клиентов в регионах, где стоимость квадратного метра ниже. Ипотека не имеет таких объемов, как в 2008 году, но по данным НБУ, объемы выдачи кредитов на покупку жилья постоянно растут. Не важно, много или мало людей получают кредиты на жилье, важно то, что для многих людей сейчас покупка квартиры стало реальной только благодаря ипотечным программам банков. Поэтому, на мой взгляд, ипотечные кредиты - один из самых полезных кредитов для населения.
Владимир Москаленко, зам директора департамента розничного бизнеса «Ощадбанка»
- В течение 2008-2011 годов отмечается не только снижение кредитных предложений банков, но и платежеспособного спроса населения на ипотечные кредиты. В то же время соотношение таких показателей, как «стоимость жилья/заработная плата», «платёж по кредиту/арендная плата» остаются неприемлемыми для многих даже после снижения стоимости жилья. Таким образом, создан скрытый (отложенный) спрос населения на жильё. Это в дальнейшем может вновь привести к росту стоимости недвижимости, в частности, на первичном рынке, новые объекты на котором фактически не появляются. Учитывая тенденции, происходящие в банковской системе, маловероятным остаётся снижения процентных ставок по ипотечным кредитам, которые требуют длинных ресурсов. Одним из возможных выходов из сложившейся ситуации будет внедрение новых для украинского рынка ипотечных механизмов.
Игорь Солнцев, председатель правления «Акордбанка»
- Сегодня, к сожалению, доступные кредиты на жилье – миф, а не реальность. Во-первых, ставки слишком велики. Ну, не может работать ипотека с такими ставками. А во-вторых, банки все еще под впечатлением от предыдущего кризиса и в опасении нового, поэтому очень тщательно анализируют состояние заемщиков. То есть соответствовать требованиям банка человеку, который реально нуждается в кредите, практически невозможно. При этом винить банки в этом сложно, ведь они сполна «нахлебались» от массовой раздачи кредитов. Кризис существенно изменил банковскую систему, требуются новые подходы к управлению процессами развития финансовых учреждений, равно как и новые гарантии для клиентов. Мне кажется, что для возрождения рынка нужны усилия правительства и Нацбанка. Сама по себе ипотека не возродится. А людям, пока, остается ждать.
Александр Борщевич, начальник управления ипотечного кредитования «ВТБ Банка»
- Сегодня рынок ипотечного кредитования значительно сбавил темпы своего развития. Причиной этому стало: повышение рядом банков процентных ставок, а также ужесточение условий кредитования. Ипотека не является настолько доступной, каковой были в мае-сентябре 2011-го. Ключевым фактором повышения ставок по активным операциям является рост стоимости привлечения денежных средств. Мы отчётливо видим, что процентные ставки по депозитам за последние 3 месяца выросли в среднем на 4%, что не могло не отразиться и на ипотеке. Некоторые из банков вовсе приостановили выдачу ипотечных кредитов. Как правило, это связано со сменой приоритетов (например: краткосрочные беззалоговые потребительские кредиты или карточные кредиты); либо со значительным ухудшением состояния ликвидности.
Полное сворачивание ипотеки маловероятно. Хотя и не исключаем существенное ограничение ипотечного кредитования в результате повышения процентных ставок, ограничения сроков кредитования, ужесточение требований к размеру первого взноса и ужесточению подходов к оценке кредитоспособности заемщика. Предполагаем, что в краткосрочной перспективе продлиться тенденция роста процентных ставок по ипотеке (ожидаемый рост 2-2,5%).
Есть вероятность, что ряд банков несколько ужесточит условия ипотечного кредитования: дальнейший рост процентных ставок, ужесточение требований к размеру собственного взноса, ужесточение требований к заёмщикам и их уровню дохода, более осторожное кредитование ФЛП. Ипотечные кредиты станут менее доступными для населения, что не может не отобразиться на спросе на недвижимость и соответственно на её стоимости (падение спроса повлечёт за собой незначительное снижение стоимости недвижимости до 3-5%).