Как избежать проблем при аренде недвижимости - советы экспертов

Финансовый кризис, к сожалению для потенциальных покупателей жилья, не привел к существенному снижению цен на квартиры. Тем, кто рассчитывал воспользоваться падением рынка, вновь приходится, затянув пояса, копить средства на заветные "квадраты". Единственной альтернативой для безквартирных граждан по-прежнему остается аренда жилья. Снять жилье - задача сама по себе непростая, однако дополнительные трудности могут возникнуть и после подписания договора, и после окончания срока найма. О том, как избежать некоторых подводных камней, рассказали эксперты компании Penny Lane Realty.

Нежданный владелец

Как отмечают риелторы, нередко собственник недвижимости сдает жилье без ведома другого совладельца, например бывшего супруга или экс-супруги, который может предъявить свои права на доход от аренды или на часть квартиры. "Чтобы не попасть в подобные ситуации, необходимо сделать запрос в единый государственный реестр прав (ЕГРП) и убедиться, кто действительно является собственником объекта, который вы планируете снимать", - говорит генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.

Проблемы также могут возникнуть, если в свидетельстве о собственности есть обременение, например ипотека. У арендатора при этом нет никаких гарантий, что собственники будут добросовестно и в срок выполнять свои обязательства перед банком. И если владельцы жилья не смогут выплатить ипотечный кредит, то арендатора могут запросто выселить. Специалисты советуют не рассматривать такие объекты или, по крайне мере, тщательно прописать штрафные санкции для хозяев.

Незапланированный съезд

Особое внимание специалисты советуют обращать на условия досрочного расторжения договора. Они в обязательном порядке должны быть прописаны. Может случиться, что собственник по тем или иным причинам решит прервать контракт, и нанимателю в срочном порядке придется искать новое жилье. Возможна и обратная ситуация, когда сам арендатор решит сменить квартиру раньше времени. В этом случае он обязан предупредить владельца о грядущем съезде. Срок уведомления также прописывается в договоре. При хороших отношениях с арендодателем и его доступности, можно передать ему уведомление о досрочном расторжении (в двух экземплярах) лично. Владелец в свою очередь должен подписать его и один экземпляр вернуть клиенту. Если же собственник находится за границей, то нужно сообщить ему в письменном виде по почте. Делать это лучше заказным письмом.

Со своей мебелью

Еще один совет арендаторам - обсудить с собственником вопрос о возможном приобретении дополнительной мебели и бытовой техники. Зачастую владельцы сдают немеблированную квартиру, так как у некоторых арендаторов могут быть собственные предметы интерьера и техника, пусть и в ограниченном количестве. Жилье также может быть обставлено с учетом пожеланий нанимателя. Однако, в любом случае, выяснять вопрос покупки мебели и техники следует до подписания договора. В контракте же необходимо четко прописать, что покупает хозяин, что – арендатор. Если все покупает наниматель, нужно указать, вычитается ли потраченная сумма из ставки аренды или же он забирает мебель и технику после расторжения договора. В противном случае, по словам риелторов, собственник может не выполнить свои обещания по приобретению вещей или выполнить их не в полном объеме.

Подстраховка

Эксперты напоминают, что многие собственники берут с арендатора так называемый страховой депозит - залог за сохранность имущества. Он берется одноразово, при заключении договора вместе с оплатой первого месяца проживания и возвращается арендатору полностью или частично при расторжении контракта, после проверки телефонных счетов и сохранности имущества. "На практике случается, что собственники могут учесть депозит в качестве платы за последний месяц проживания, однако это нужно обговаривать отдельно, - комментирует Георгий Дзагуров. - И сумма залога, и обязанности сторон по его выплате должны быть прописаны в договоре найма".

Независимая экспертиза

Состояние имущества, подчеркивают специалисты, достаточно часто становится предметом споров между владельцами и арендаторам. Как правило, вся ответственность за порчу имущества (кроме естественного износа) лежит на арендаторе. Однако это не всегда оправданно, ведь поломка может произойти также из-за неисправности техники, отсутствия тех или иных деталей либо ремонта, выполненного неквалифицированными рабочими. В качестве примера риелторы приводят следующий случай. В арендуемой квартире наниматель неплотно закрыл вентиль бойлера, вследствие чего соседи снизу были затоплены. Сначала собственник хотел взыскать с жильца полную стоимость ремонта. Однако арендатор смог доказать, что протечка произошла из-за отсутствия одной из деталей водонагревателя, предусмотренной производителем. "Прежде чем отдавать деньги из-за поломки какой-либо техники, нужно выяснить, по чьей вине она произошла, - заключает Георгий Дзагуров. - При необходимости следует провести независимую экспертизу".

Знакомство с соседями

Обращать внимание, безусловно, нужно не только на тонкости договора аренды. Важным специалисты считают проведение своеобразного мониторинга места будущего проживания. Речь, в частности, идет о наличие в районе объектов социальной инфраструктуры, магазинов, торговых или спортивных центров, отделений банков, почты, парков, а также потенциально неблагоприятных объектов (стихийные рынки, вокзалы, промышленные предприятия и так далее). Особенно привередливым арендаторам имеет смысл поинтересоваться и социальным окружением. По данным компании "Инком-Недвижимость", желание лично узнать тех, кто будет "жить за стенкой", выражают 30 процентов квартиросъемщиков.

Эксперты отмечают, что больше всего будущими соседями интересуются арендаторы квартир сегментов "бизнес" и "элит". Хотя нередки случаи, когда подобные вопросы поступают и от нанимателей квартир эконом-класса. "В категорию самых нежелательных соседей квартиросъемщики относят пьющих людей, представителей криминального мира, юношей и девушек, активно интересующихся или занимающихся музыкой, любителей животных, которые в своей квартире держат не менее пяти питомцев, а также тех, кто часто и громко выясняет отношения с близкими", - говорит руководитель управления аренды квартир компании "ИНКОМ-Недвижимость" Галина Киселева.