Как обманывают при продаже и аренде квартир

«Не обманешь — не продашь», гласит народная мудрость. В полной мере она относится к риэлторскому бизнесу, в котором наряду с известными, надежными компаниями работают частники, которые не всегда честны с клиентами. Посредники используют как мелкие хитрости, так и грубый обман. А уж сколько в этой сфере откровенных мошенников! Опытные специалисты предупреждают: будьте бдительны!

Лукавство «невинное» и не очень

Главная задача риэлторов — поймать клиента «на крючок». Способов масса, самый распространенный (в основном на рынке аренды) — размещение в базах данных фантомов. Это несуществующие объекты с хорошими характеристиками и по соблазнительной цене, способные привлечь внимание потенциальных арендаторов и побудить их позвонить. А дальше агент пытается «заговорить» человека и удержать его, предлагая вариант «точно такой же, но с перламутровыми пуговицами». Другая стандартная хитрость — надавить на потенциального клиента, заявив, что квартир со сходными параметрами на рынке нет, а на данный объект уже выстроилась очередь. Внушаемого покупателя или арендатора можно склонить к подписанию договора при первом же показе.

Еще одна распространенная уловка: агент просто умалчивает о каких-то недостатках квартиры — неприглядном виде из окон, запахе от мусоропровода и т.п. «Не так давно у меня был случай, когда человек купил дом прямо напротив кладбища, — рассказывает Михаил Беляков, ведущий специалист департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. — Когда я его спросил, как он умудрился, он ответил, что приехал на объект поздно вечером. Им с женой понравился дом, тихое место, и они сразу внесли задаток. Мы, конечно, сможем продать объект, но цена будет совсем другой».

Как говорит Александр Дубовенко, директор по развитию компании GOOD WOOD, подобные вещи встречаются повсеместно. Например, чтобы сгладить неприятное впечатление от проходящей неподалеку магистрали, покупателя привозят в такое время, когда ветер дует в другую сторону и шум почти не слышен или дорога почти свободна, хотя обычно на ней постоянно скапливаются пробки. Увы, наше законодательство не защищает потребителя от обманов. А вот на развитых рынках агентства не имеют права скрывать недостатки жилья и обязаны предупреждать покупателей, иначе компанию могут оштрафована и даже лишить лицензии.

Состав преступления

И все же это цветочки по сравнению с откровенным мошенничеством. Порой риэлторы умалчивают о куда более важных вещах. Например, о том, что у квартиры несколько собственников, один из которых против аренды. «Недобросовестный брокер может «забыть» сообщить, что хотя продавец холост, но состоял в браке, когда приобретал квартиру, и она является совместной собственностью, — говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty. — Спустя какое-то время супруга, чьи права были нарушены, может оспорить законность сделки в суде. Тогда будет восстановлено право собственности продавца, а вот своих денег покупатель может и не увидеть».

При совершении сделки от действий риэлтора могут пострадать как продавец, так и покупатель. Очень часто агент вымогает с одной или обеих сторон взятки за то, что не сообщает контрагенту настоящую рыночную стоимость квартиры либо помогает сбить или завысить цену. Часто посредник предлагает занизить стоимость недвижимости в договоре купли-продажи для минимизации налогов. В этом случае продавец может не получить сумму сверх указанной в договоре, и в суде ничего доказать не получится.

О типичных случаях грубого нарушения закона на арендном рынке напоминает Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty. Например, вы находите привлекательное предложение на сайте, приезжаете в офис, а там говорят, что квартира уже сдана, но за 2-5 тыс. руб. вам предоставят базу похожих вариантов. Поездив по адресам, вы понимаете, что все квартиры либо давно сданы, либо не сдаются вовсе. Другой вариант обмана — сдача квартиры с предоплатой, например за полгода, по ставке гораздо ниже рыночной. А через несколько дней оказывается, что таких арендаторов, как вы, несколько.

Опасайтесь подделок!

Самая грубая, но весьма действенная уловка — когда квартиру продает или сдает не собственник. Используя современную технику, злоумышленники в состоянии подделать практически любой документ. «Мошенники тщательно готовятся к проведению аферы: изучают режим владельца, подбирают или похищают ключи, отключают сигнализацию, — предупреждает Зиминский. — Наиболее опасный период — лето, когда многие семьи отправляются на дачу и квартира остается без присмотра. Под угрозой находятся и собственники арендных квартир: ключи поселившемуся мошеннику подбирать не надо, «показы» можно устраивать практически в любое время».

И даже если недвижимость продает настоящий хозяин, существует немало подводных камней, способных испортить жизнь новому владельцу. Например, вы покупаете юридически чистую квартиру, в которой никто, кроме собственника не прописан. А через полгода к вам заявляется освобожденный уголовник, прописанный здесь, и заявляет свои права — согласия на продажу он не давал, покидать отчий дом не намерен. Тут-то и выясняется, что мошенник-риэлтор вручил покупателю фальшивую выписку из домовой книги или справку ЕИРЦ.

Иногда недобросовестные агенты действуют в сговоре с работниками УВД, ЗАГСов, паспортных столов. «Ну а самый банальный, но весьма часто встречающийся прием таков: вы приезжаете на подписание договора, у вас берут деньги, чтобы пересчитать, и вдруг возвращают. Сделка по каким-либо причинам срывается, а впоследствии вы обнаруживаете, что ваши купюры заменены фальшивыми», — рассказывает Дзагуров.

Доверяй, да проверяй

Можно ли как-то оградить себя? Зиминский считает, что риски наиболее высоки тогда, когда покупатель или продавец далеки от тонкостей риэлторского бизнеса, но решил сэкономить на комиссионных: «Как показывает практика, мошенники в основном встречаются среди частных маклеров. Дело в том, что в агентствах все документы — от доверенностей продавца до выписок из ЕГРП — проходят проверку в юридическом департаменте. А юристы работают не за комиссионные, у них фиксированная зарплата. Поэтому в любом сомнительном случае юрист просто не даст выйти на сделку. У частного же маклера ограничителя в виде незаинтересованного юриста нет».

Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», также считает, что выбор агента очень важен: «Скажем, если риэлтор приступил к работе месяц назад, то просто от недостатка опыта он может совершить ошибку», — говорит она. Но и сам покупатель должен бдить, добавляет эксперт: «Особое внимание нужно уделять бумагам владельца. Отсутствие паспорта, заламинированные документы на право собственности и т.п. должны насторожить». При аренде никогда не платите посреднику вперед — оплата услуг всегда происходит после заключения договора, когда посредник выполнил свои обязательства.

Ну и, наконец, не ведитесь на трюки. «Не надо суетиться и торопиться во время просмотра, поддаваться нервозности, которые некоторые собственники или риэлтор могут специально создавать, ссылаясь на недостаток времени или очередь из потенциальных арендаторов», — советует Жукова. Покупая недвижимость, обязательно хорошо изучите местность вокруг — лучше как минимум дважды, в разное время суток, рекомендует Беляков. И последнее. Просматривая объявления, не забывайте, что предлагаемая слишком дешево квартира, возможно, просто «крючок».