Квартира в новостройке: надежные схемы покупки

Сегодня покупателям квартир на первичном рынке застройщики предлагают несколько вариантов инвестирования, каждый из которых имеет свои плюсы и минусы. Попробуем разобраться, какой из механизмов самый надежный.

Видео дня

ФФС: риски и преимущества

Фонды финансирования строительства (ФФС) – наиболее распространенная схема приобретения квартир на «первичке». Данный механизм регулируется Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».

Покупатели недвижимости передают ФФС в управление деньги на строительство жилья, тот аккумулирует привлеченные средства и заключает соответствующий договор с фирмой-застройщиком.

«Основное преимущество финансирования строительства жилья посредством ФФС (в теории) перед другими формами инвестирования – это законодательное закрепление института независимого от застройщика управителя ФФС. Он управляет привлеченными денежными средствами, контролирует соблюдение застройщиком условий и обязательств по договору, а также контролирует целевое использованием средств», – говорит Тимур Бондарев, управляющий партнер юридической фирмы Arzinger.

Как объясняет Марина Литвинчук, директор филиала АН Park Lane, «после ввода дома в эксплуатацию осуществляется обмен сертификатов ФФС на квадратные метры». При этом эксперт советует обращать внимание на то, что все расчеты должны проводиться в безналичной форме с указанием размера инвестированной суммы в договоре долевого участия в строительстве.

Что касается рисков этой схемы. По словам Тимура Бондарева, существует практика, при которой, строительные компании создают «карманных» управителей ФФС, и те, соответственно, действуют не в интересах инвесторов, а в интересах компаний застройщиков. Характерной чертой является также то, что на практике договора об участии в ФФС либо вообще не предусматривают возможность досрочного их расторжения, либо предусматривают расторжение на крайне невыгодных для инвестора условиях.

Также следует учесть, что Законом Украины № 800 «О предотвращении воздействия мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» устанавливается запрет на принудительное расторжение инвестиционных договоров до 1 января 2013 года при условии, что по таким договорам осуществлена оплата 100 процентов стоимости объекта.

Расторжение такого договора возможно только по согласию сторон, что представляется маловероятным в случае, если компания управитель (или связанный с ней застройщик) испытывает финансовые трудности. В таком случае, существует возможность расторжения договора в судебном порядке. При этом наличие судебного решения не гарантирует возврата вложенных в фонд средств, в случае финансовой несостоятельности компании управителя.

Облигации – альтернатива ФФС

Альтернативным способом приобретения квартиры на «первичке» является покупка целевых облигаций.

«Преимущество этого способа финансирования состоит в том, что, после внесения первоначального взноса, можно постепенно докупать облигации по мере продвижения строительства, тем самым, увеличивая площадь будущего жилья. С другой стороны, существует риск подорожания стоимости облигации по мере продвижения строительства объекта, что, соответственно, означает подорожание квартиры», – говорит Тимур Бондарев.

Специалисты также говорят, что операции по выпуску облигаций не являются объектом налогообложения на добавленную стоимость, они являются «реальным» имуществом и могут быть использованы в качестве самостоятельного актива на вторичном рынке.

Среди рисков покупки квартиры с помощью данной схемы Бондарев отметил, что «в случае если застройщик нарушает обязательства по передаче объекта в срок, то обязательства эмитента перед инвесторами обычно ограничиваются лишь номинальной стоимостью облигаций, хотя объект инвестиций может стоить уже намного дороже».

Высоким на рынке целевых облигаций является риск оглашения эмитентом технического или полного дефолта, в результате чего возможно даже его банкротство, и тогда шансы на получение в собственность жилья или возвращение вложенных средств практически равны нулю.

Закладные – на грани законности

Продажа закладных заключается в том, что клиент покупает у строительной компании ценную бумагу на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять ее на квартиру в новом доме.

«Важно при использовании данной схемы, обращать внимание на то, чтобы предварительный договор и договор купли-продажи закладной заключались одновременно», – рассказала Марина Литвинчук.

Эксперт отметила, что в предварительном договоре указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора. Если у застройщика возникнут проблемы, то покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, установленной при приобретении закладной. С юридической точки зрения инвестор может требовать от компании, выпустившей данную ценную бумагу, только вложенные средства, а не квартиру.

Но есть одно существенное «но», которое надо учитывать, выбирая такой способ инвестирования в строительство.

«Следует отметить, что на сегодняшний день использование закладных с целью привлечения средств в строительство является неправомерным, поскольку использование закладных прямо не предусмотрено среди разрешенных способов инвестирования жилищного строительства согласно ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» (с изменениями и дополнениями)», – отметил Тимур Бондарев.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА Тимур Бондарев, управляющий партнер юридической фирмы Arzinger:

- Ни один из рассмотренных способов инвестирования в рынок первичной недвижимости не может на 100% гарантировать, что инвестор, в конечном счете, станет собственником жилья. Поэтому, мы рекомендуем осуществлять покупку недвижимости на этапах наиболее близких к моменту получения правоустанавливающих документов либо непосредственно у застройщиков, либо у соответствующих финансовых учреждений с очень хорошей репутацией на рынке.

Относительно безопасным вариантом приобретения жилья на первичном рынке является покупка объектов незавершенного строительства, права на которые зарегистрированы в БТИ, непосредственно у физических лиц, ранее инвестировавших в жилье. При этом также желательно на этапах наиболее близких к моменту получения правоустанавливающих документов.