Недвижимость за бугром
Как показывают маркетинговые исследования, украинцы и дальше считают недвижимость самым надежным капиталовложением. Правда, это не значит, что наши соотечественники активно инвестируют как внутри страны, так и за рубеж. Так если в 2008 году среди украинских агентств недвижимости считалось престижным заниматься продажей зарубежной недвижимости, то сейчас ситуация совершенно другая. Взять комментарии по интересующим нас вопросам оказалось делом архисложным.
На сайтах агентств недвижимости и дальше экспонируются много объектов, однако ответы риэлторов полны пессимизма. «В период с 2008-го по нынешний год мы продали всего один объект в Испании, говорит один из руководителей агентства, который пожелал остаться неизвестным. – С момента начала кризиса я так и не вижу рынка. Интересуются зарубежной недвижимостью редко, а вот что касается покупки – то почти нет клиентов. Одинокие случаи я не считаю бизнесом. Поэтому недвижимость за рубежом как направление бизнеса мы перевели из пассивного в очень пассивное состояние. Поэтому, как говорят, no comments».
«Зарубежная недвижимость перестала быть выгодной инвестицией еще в 2007 году, ведь кризис недвижимости на Западе начался раньше, сожалеет директор другого агентства недвижимости. – Богатые клиенты, которые покупают недвижимость за рубежом, предпочитают обходиться без посредничества украинских агентств недвижимости. Например, украинец поехал на Кипр, напрямую обратился в местное агентство недвижимости и оно уже находит ему жилье».
Одной из немногих компаний, продолжающей активно работать на зарубежном рынке недвижимости, является ООО «МИТРОПА ЮКРЕЙН». Свои вопросы мы задали ее директору Марии Коноваленко.
- Не так давно был обнародован рейтинг лучших городов мира для покупки жилой недвижимости. Недвижимость в каких странах в первую очередь покупают украинцы?
- Украинский покупатель – один из самых практичных, рачительных и требовательных покупателей. Когда дело касается инвестиций, наши люди предпочитают идти давно проверенной тропой. Что касается недвижимости за границей, предпочтения отдаются хорошо известным регионам, таким как: Болгария, Турция, Испания, Франция, Чехия, Германия, Греция, Швейцария, Италия, Кипр. Первые три страны наиболее популярны как среди туристов-соотечественников, так и среди наших инвесторов.
Критерии выбора страны для инвестиции можно охарактеризовать простыми соотношениями: место нахождения/комфорт, цена/качество, прибыльность/расходы на содержание, простота оформления сделки/преимущества владения.
В таблице приведен пример покупки квартиры 50 кв. м. в курортной зоне в непосредственной близости к морю, или горнолыжным подъемникам, или центру города (в зависимости от страны). (Таблица кликабельная!)
- Насколько изменились предпочтения покупателей с начала кризиса?
- В нынешнем году предпочтения изменились: желающим заработать на зарубежной недвижимости пора присматриваться к ипотечному конфискату в Испании, жилью для среднего класса в Болгарии и Турции и… виллам для олигархов.
- Как изменилась цена покупки с начала кризиса?
- Тенденция удешевления жилой недвижимости, наблюдаемая в прошлом году в большинстве европейских стран, останется и в 2011-м. Когда будет достигнуто ценовое «дно» эксперты определить пока не берутся. Однако они намекают, что предприимчивым украинцам стоит приготовиться, дабы снова не «проспать», как в 2007-м, очередной всплеск спроса на зарубежные «метры». Впрочем, получать почти докризисные доходы, и сегодня вполне реально, только — в другой нише.
Инвестиционные акценты сегодня сместились: выгоднее всего сейчас покупать жилье за рубежом «для себя», а также с целью последующей сдачи в аренду. Сейчас хорошее время покупать для тех, кто давно хотел купить для себя, но не решался, потому что жилье в Европе, стоившее в 2008-м €400 тыс., сегодня стоит €200 тыс., при этом возможны скидки. Очень много желающих продать, у них у самих кризис, поэтому при торге значительно уступают. Один из новых, весьма привлекательных в ценовом отношении сегментов жилья «для себя», появившийся во время кризиса, — банковский конфискат. Например, в Испании много ипотечных квартир, конфискованных у неплательщиков. Квартиру площадью до 200 кв. м стоимостью до €300 тыс. в качестве конфиската можно купить по цене до €100 тыс.
Динамика цен на недвижимость в европейских странах, доходность от сдачи в аренду
(таблица кликабельная)
- А как обстоят дела с арендой?
- Совсем иную динамику демонстрируют ставки аренды жилой недвижимости. В большинстве европейских стран доходы от аренды жилья хоть и снизились, но не настолько, чтобы сделать такую инвестицию совсем невыгодной. Почти докризисные прибыли принесли наемные «метры» в 2010 г. в Италии (5,04% годовых), Германии (5,12% годовых), Швейцарии (4,11% годовых), Болгарии (4,16% годовых). Больше всего заработали арендодатели Турции (+6,1%), особенно хозяева объектов в столице или в крупных курортных городах (Анталия, Бодрум), где можно сдавать жилье не только в сезон, а круглый год.
Среди самых ходовых объектов для сдачи в аренду сегодня — элитные виллы высшей ценовой категории на побережьях. Если в сегменте курортного жилья нынче и можно заработать, то только сдавая дорогие виллы олигархам. На некоторых виллах в излюбленных местах, где отдыхает элита — шоу-бизнес, политики, олигархи, — очередь, как правило, расписана на год. Только такая недвижимость и может постоянно приносить доход, в отличие от вилл средней ценовой категории и выше, которые могут сдаться, а могут — нет. Если рассматривать недвижимость за рубежом исключительно как объект для покупки и дальнейшей сдачи в аренду, то можно рассчитывать на доходность в среднем 4-4,5% годовых.
- Можно ли заработать на зарубежной недвижимости?
- Заработать на росте цен на жилье сегодня, как оказалось, тоже возможно. Правда, о «золотых временах», когда на ценовом подъеме где-нибудь в Панаме можно было получить до 40% в год, нужно забыть. Речь о весьма скромных доходах и только в странах, где приобретение недвижимости для иностранцев — весьма хлопотное дело. Так, кризисное снижение цен обошло стороной Швейцарию, Австрию и Германию, наоборот, жилье там, хоть и небольшими темпами, но продолжало дорожать (в прошлом году — +0,93-1,37% ежеквартально). Рынок недвижимости в некоторых странах ЕС, таких как Германия, более стабилен: не стоит ждать быстрого роста, как в Украине, но также не будет и стремительных обвалов. Советуют некоторые эксперты сегодня присмотреться и к Турции, где в прошлом году также наблюдался стабильный рост цен на жилье (в среднем +0,3% ежеквартально) с положительным прогнозом на год нынешний.
Максимально в 2010 г., по сравнению с 2009 г., подешевели жилые «метры» в Болгарии, Испании, Франции (в среднем ежеквартально — -10,25, -5,25 и -3% соответственно), и снижение продолжается до сих пор. Причем если в Болгарии в 2007 г. нижняя планка составляла 900/кв. м, то сегодня это средний ценовой порог. По сегодняшний день наблюдаются высокие риски инвестирования в Грецию, где стоимость недвижимости показывает негативный тренд.
Ожидать стабильного роста цен на жилую недвижимость в Испании, Болгарии, Турции не следует в ближайшие год-два. Слишком большой комплекс проблем накопился в экономиках этих стран, что в существенной мере будет связывать потребление и его рост, в том числе и по недвижимости. Тем же, кто спешит вложиться в заграничные «метры» сегодня (опасаясь пропустить пик падения цен), советую покупать жилье в регионах, которые меньше других пострадали от кризиса, следовательно, быстрее восстановят инвестиционную привлекательность.
К примеру, в Испании из-за переизбытка предложений в 2009-2010 гг. максимально упали цены на курортные «метры» на побережьях Коста-Бланка и Коста-дель-Соль (на 50 и 35% соответственно). Однако покупать их сегодня стоит лишь «для себя», поскольку цены в таких регионах еще многие годы будут далеки от бурного роста.
А вот, скажем, в Мадриде или на побережье Коста-Брава (Каталония) цены «просели» максимум на 10-15%, поэтому можно рассчитывать, что тамошний рынок быстрее всего восстановится после кризиса. Однако в любом случае, дабы отбить вложенные средства, придется подождать еще лет пять-шесть.
- Насколько изменились условия для покупки в зарубежных странах?
- За последние годы условия покупки никак не изменились. Можно отметить только усложнение процедур получения кредитов на покупку недвижимости в иностранных банках. Европейские банки более тщательно проверяют платежеспособность клиентов, дают уже не на 20 лет, а максимум на 15, не 70-80% суммы кредита, а 50-60% и не под 3% годовых, а 5-6%. И ВНЖ, например, в Чехии уже не так легко получить как раньше.
- Как вы опишите портрет покупателя зарубежной недвижимости? Насколько он изменился с начала кризиса?
- Покупатель стал еще более взыскательным, требовательным и бережливым. Решения о покупке недвижимости принимаются коллективно всей семьей, перечитываются все форумы и сайты по недвижимости. Некоторые считают, что вполне могут обойтись без агентов, и ищут себе сами объекты по интернету, связываются с продавцами, сами оформляют все бумаги, надеются, что так им выйдет дешевле, что очень наивно! Комиссия в цене уже заложена, и агенты делают огромную работу вместо покупателя по подготовке сделки. Так что дешевле не будет однозначно.