Жилье и жулье: самые распространенные квартирные аферы

Обман на рынке вторичной недвижимости присутствовал еще с советских времен. В странах СНГ он получил еще больший размах. Этот факт подтверждают и независимые исследования. Так, 27% опрошенных собственников ответили, что больше всего их пугают действия квартирных мошенников. И в самом деле, не только черные маклеры, но и «белые» риэлторы при удобном случае прибегают к обману своих клиентов. И не стоит думать, что если риэлторское агентство очень крупное и известное, а частный маклер приятный и вежливый, то от них не стоит ждать подвохов.

Промахи и манипуляции

Давно ушли в прошлое дешевые жульничества с наперстками, картами, ломкой денег и всякой другой мелкой дребеденью. Если и занимается сегодня кто-то подобными глупостями, то только от скудости собственной фантазии. На смену грошовым мошенникам пришли изощренные комбинаторы, работающие изобретательно, вдохновенно и по-крупному. И операции с недвижимостью теперь для них настоящий клондайк. Любой эксперт, долго не раздумывая, скажет, что все способы мошенничеств с жильем перечислить сходу просто невозможно, весь объем знаний по этой теме тянет на весомый энциклопедический том.

«Условно обманные действия, с которыми могут столкнуться потребители, подразделяются на четыре основные группы, — перечисляет Олег Самойлов, генеральный директор «Релайт-Недвижимость», — а именно: юридические манипуляции, технологические подвохи, фактические подлоги и, скажем так, "милые шалости". И что особенно интересно, представители юридических промахов, по большому счету, мошенниками считаются постольку-поскольку. Как правило, это работники наскоро образованных фирм, и объяснить их грубые документальные ошибки можно лишь тем, что профессиональная деятельность с первых дней складывается не совсем удачно, им "до зарезу" нужны деньги, и они готовы хвататься за любую работу, включая ту, в специфике которой или не разбираются вовсе, или ориентируются весьма поверхностно. Зато безграмотностью самопальных брокеров с успехом пользуются разнообразные нечистоплотные типы, которые привлекают такие агентства в качестве официального прикрытия для своих "черных" дел».

В противоположность первой группе, не покладая рук трудятся на рынке и компании, изначально созданные на короткий срок. Но эти уже преследуют мошеннические цели с момента создания. Вариаций на эту тему существует великое множество: начиная с использования печально известной практики «информационных агентств», торгующих сведениями о несуществующих объектах недвижимости, и заканчивая тем, что подобная организация вполне может представлять собой условно-легальную «оболочку», в рамках которой ведут свою деятельность черные маклеры.

Собственно, о черных маклерах. Их не стоит путать с частными, которые, как правило, просто трудятся в одиночку, работая на себя, и аферами никогда не занимаются. А вот черный маклер — всегда мошенник, причем работает в составе криминальной «группы товарищей», в которую в качестве осведомителей могут входить работники риэлторских агентств, подставные нотариусы и чиновники, а порой и работники милиции. Цель проста: отъем денег и жилья у граждан, которым жулики продают либо «товар с душком», либо путем мошеннических действий отнимают жилплощадь. Вот довольно частотный случай. Один человек решил обменять свою квартиру с доплатой на меньшую. По совету коллег обратился к «известным риэлторам». Документы на брокерскую деятельность, естественно, не проверил, надеясь, что дружки подводить не станут. Обговорили с «риэлторами» детали сделки, чуть поторговались, сошлись в цене и решили обмыть договоренность. Сколько пили и что — клиент не помнит. Но очнулся он уже в чужой квартире. Вернее, была-то она прежней, родной, в которой гулянка начиналась. Но вот права на данное жилье принадлежали уже его собутыльникам, переселенцам из Азербайджана. Они ему и ткнули заверенные «нотариусом» бумаги, под которыми стояла его собственноручная подпись.

«Другим эффективным способом отъема денег стало мошенничество с авансами, — дополняет список афер Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». — На продажу выставляется квартира по цене намного ниже рыночной. Дальше, заключая договор, риэлтор из фирмы-однодневки принимает аванс. По истечении определенного времени такая фирма съезжает с офиса и скрывается: вернуть деньги и найти виновника практически невозможно».

Вообще, все юридические и технологические манипуляции могут развиваться по двум основным вариантам. Первый путь — заведомо криминальные делишки, к которым можно отнести продажу недвижимости по поддельным документам, фиктивным доверенностям, при этом, как правило, используются паспорта с переклеенными фотографиями. Второй вариант — более «мягкие» хитрости, в рамках которых совершается продажа объектов, имеющих существенные правовые дефекты. Мало того, по истечении какого-то времени мошенники могут постараться изъять у покупателей и эту недвижимость уже через суд или получить за нее дополнительные деньги.

В инструментарий для проведения технологических манипуляций входят разнообразные «денежные куклы», вариации на тему расчетов по заниженной стоимости, указанной в договоре. К наиболее же изощренным способам можно отнести и составление условий доступа к банковским ячейкам, через которые проводится расчет между участниками сделки. Составляется документ таким образом, что у продавца исключается возможность открыть ячейку и изъять деньги за проданную квартиру. «Совершенно случайно, — рассказывает Олег Самойлов, — работникам нашего агентства пришлось столкнуться с таким горемыкой в офисе одного из банков. Слово за слово, пожилой мужчина, продавший свою квартиру, попросил в порядке одолжения взглянуть на условия доступа к ячейке, на которых настаивали покупатели. Заглянув в банковское соглашение, наши специалисты определили, что в пределах срока, отведенного продавцу на доступ к ячейке, он ни в коем случае не сможет выполнить ряд условий, при достижении которых ему может быть предоставлено право заглянуть в ячейку. Ну, а затем право доступа к сейфу переходит к покупателю, который, завладев квартирой, на вполне законных основаниях может забрать деньги, им же оставленные в ячейке. При этом каких-либо аргументов "на перспективу" мошенники продавцу попросту не оставили, так как пункт о сроке расчетов в договоре купли-продажи был сформулирован таким образом, что все выплаты должны быть произведены ДО подписания договора. Пришлось заступиться за бедолагу и ввязаться в неприятные переговоры с жуликоватыми покупателями. Те в свою очередь подняли страшный крик, особо упирая на то, что посторонние люди не имеют права совать свои носы куда не следует. Однако, поняв, что дело пахнет следствием, предпочли развернуться и уйти».

Подлоги и шалости

Третья группа мошенничеств — фактические подлоги. В этом случае приобретенное право собственности, как правило, не страдает, однако реально купленный объект может существенно отличаться от того, который клиент планировал приобрести. К примеру, продается квартира без отделки или находящаяся в плохом состоянии. Однако показывается покупателю не она, а сходная по параметрам и лучшая по состоянию, в том же доме. Для этого «подставная» квартира предварительно арендуется на короткий срок и на ней меняется номер. Покупатели, как показывает практика, такими «мелочами», как проверка нумерации, в ходе осмотров особо не «заморачиваются». Классический случай, когда сибиряка-нефтяника, совершенно не ориентировавшегося в столичных улицах и желавшего купить квартиру на Фрунзенской набережной, заранее сменив табличку, привезли на Симоновский вал, не знает разве что только начинающий риэлтор. Суть дела в том, что подставную квартиру нефтянику успешно и продали. То есть смотрел он квартиру на Фрунзенской, а купил на Симоновском валу.

Наконец, к «милым шалостям» можно отнести довольно грубый захват чужой жилплощади. А ведь, действительно, рейдерские налеты начинаются, казалось бы, просто с шалости. А происходит это так: в коммуналке покупается комната, или, как говорят юристы, доля. Представим, что жилое помещение имеет нескольких собственников. Это возможно, к примеру, при получении квартиры по наследству или в результате приватизации. Жилая площадь одного собственника может быть совсем незначительной, но в силу небольшого количества квадратных метров использовать свою долю по назначению ее владелец не имеет физической возможности: нельзя ведь поселиться, скажем, на трех квадратных метрах. Чтобы получить хоть какие-то деньги, он готов продать свою долю недвижимости практически за бесценок. Этим и пользуются квартирные аферисты. Прикупив, к примеру, половину стоимости доли однокомнатной квартиры за $15 тыс., они начинают создавать для других жильцов невыносимые условия для проживания, чаще всего подселяя сомнительных родственников в виде цыган, пьянчуг, бомжей или хронических скандалистов. И ведь никому не пожалуешься: все соответствует действующему законодательству. Жертвой становится другой проживающий в квартире собственник. Выход один — разъезжаться. На что и делают основной упор мошенники. Квартира продается за $150 тыс. и указанная сумма делится поровну между собственниками-жильцами и собственниками-аферистами. В итоге последние получают прибыль, равную $60 тыс.

Впрочем, к всевозможным «милым шалостям», главной из которых является так называемая «скрытая комиссия», могут прибегать и работающие на законных основаниях риэлторы. Речь идет о получении брокером дополнительного, согласованного с покупателем сверхдохода, получаемого за счет утаивания от клиента информации о реальной цене сделки. То есть риэлтор при этом, по существу, ворует деньги у своего заказчика.

Естественно, что подобное воровство возможно лишь в случае, когда информация о реальных параметрах сделки скрыта от клиента. Так что если риэлтор перед просмотром многозначительно закатывает глаза и таинственным шепотом лопочет, дескать, «о цене ни слова», самое время насторожиться...

Выбор жертвы

«Деятельность мошенников, по мнению экспертов, направлена в первую очередь на так называемые незащищенные слои населения, к которым относятся одинокие старики, люди, страдающие наркоманией и алкоголизмом, недееспособные или ограниченно дееспособные инвалиды, дети-сироты, воспитанные в детских домах. Чаще всего злодеи переоформляют их квартиры по доверенности на какое-либо подставное лицо или по поддельному паспорту переписывают на себя. Так было однажды, когда дотошная покупательница обратила внимание на то, что у женщины-продавца что-то не в порядке с фотографией на паспорте: на предыдущем снимке лицо чистое, а на втором — родинка на щеке. Этот, казалось бы, пустяк заставил покупателя обратиться в милицию. А там уже и выяснилось, что истинная владелица продаваемой жилплощади утоплена, а от ее имени действует небрежно загримированный двойник.

Бывших владельцев выписывают из квартиры и переселяют в отдаленные районы, зачастую за пределами города, в лучшем случае в деревенский полуразрушенный дом. «Обычно полученные таким мошенническим путем квартиры продаются по ценам ниже рыночных, — рассказывает Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «Миэль–Брокеридж» по правовым вопросам. — Поэтому необходимо быть особенно внимательным при проверке объектов, продаваемых по доверенности или по заниженной, по отношению к существующему на текущий момент среднему уровню цен, стоимости. Безусловно, нельзя утверждать, что любой переезд пожилого человека может быть связан с мошенничеством. Ситуации, когда пожилые люди продают городское жилье, чтобы переехать в более спокойное место, за город и получить в качестве доплаты деньги, что называется, "на старость", безусловно, возможны, но достаточно редки».

В то же время практика показывает, что квартирные аферисты и мошенники отказываются проворачивать разного рода махинации с людьми волевыми, с сильным и независимым характером. Мало шансов стать объектом нападения на их деньги и квартиру у людей состоятельных, со связями в чиновничьих кругах и правоохранительных органах. Мошенники знают, что вынудить таких собственников на продажу квартиры и перехитрить их в процессе сделки — задача тяжелая и практически невыполнимая, и зачастую это заканчивается для аферистов тюремной камерой.

Но если все-таки клиент клюнул на крючок мошенника и в результате оказался обманутым, рецепт прост и очевиден: немедленно обращаться в полицию и прокуратуру и, если это еще возможно, бежать в местный реестр с заявлением о приостановке государственной регистрации сделки. А с другим заявлением — в банк, через который осуществляются расчеты, с просьбой закрыть доступ к ячейке с деньгами.

Но самая лучшая методика — не дожидаться, когда свершится обман, а предпринимать необходимые действия, направленные на профилактику мошенничеств. «Конечно, — подводит итог Олег Самойлов, — самый избитый и банальный, но правильный совет: не экономить на профессиональной риэлторской поддержке. Ну, а если все же очень хочется сберечь энную сумму, по крайней мере, не стоит отказываться хотя бы от консультационной помощи. Кстати, уже много лет правовые советы продавцам на безвозмездной основе дают сотрудники большинства ведущих агентств недвижимости».