Блог | Аренда с преимущественным правом выкупа: новый способ стать владельцем квартиры

В Украине владение жильем давно выступает маяком стабильности и финансового роста. Однако для многих путь к собственным квадратным метрам остается тернистым из-за финансовых ограничений, строгих требований для получения ипотеки и высоких авансовых платежей. Аренда жилья с преимущественным правом выкупа – перспективный путь, предлагающий уникальное сочетание аренды и приобретения.

Далее текст на языке оригинала

На сьогодні в Україні спостерігається високий попит на житло, сформований як через вже існуючі довоєнні тренди нестачі якісних площ, так і внаслідок руйнування великої кількості будинків. Серед шляхів забезпечення, серед іншого, було анонсовано зміни до законодавства про оренду з правом викупу, щоб популяризувати в Україні цей інструмент. І хоча він звучить не знайомо для більшості людей, така схема набуття права власності широко розповсюджена за кордоном, й навіть вже працює в Києві. 

Завдяки своїй гнучкості та доступності, угода про оренду житла з переважним правом викупу є чудовою можливістю для частини потенційних власників житла. Особливо тих, хто прагне придбати свою першу нерухомість. Однак під поверхнею ховаються деякі питання, що вимагають додаткової уваги. Які переваги та недоліки має оренда житла з правом викупу, порівнюючи її із традиційними іпотечними кредитами та схемами розстрочки від забудовників, та кому може підійти саме такий спосіб придбання нерухомості.

Угоди про оренду житла з правом викупу служать порятунком для людей, які стикаються з перешкодами на шляху до традиційних способів придбання житла, як то купівля за власні кошти, іпотека чи розстрочка. 

Основні переваги схеми оренди –  потенційні покупці можуть жити у квартирі своєї мрії, поступово збирати капітал, без необхідності одномоментної оплати значного початкового внеску. Ця гнучкість особливо приваблива для тих, хто має не ідеальні кредитні рейтинги або недостатні заощадження, пропонуючи швидший шлях до володіння житлом. Крім того, угоди про оренду з правом викупу часто надають орендарям можливість зафіксувати ціну покупки в момент укладання договору, захищаючи їх від коливань ринку та потенційного підвищення вартості. Щобільше, вони укладаються в гривні, тому додатково допомагають уникнути ризику курсових змін.

Також оренда з переважним правом викупу зараз доступна в новобудовах, при цьому всі квартири мають ремонт. Це значно скорочує час заїзду в нове житло, де покупець буде також першим мешканцем.

Проте шлях до володіння житлом через оренду з правом викупу також має деякі нюанси. Найбільше занепокоєння пов’язане з тонкощами самого контракту. Неоднозначні умови та непрозорі положення можуть зробити орендарів вразливими до різноманітних трактувань, маючи незначні засоби захисту у разі суперечок. Крім того, недотримання суворих графіків платежів або інших умов, як-то перепланування житла, може призвести до конфіскації частини накопиченого капіталу, залишаючи орендарів без нерухомості та частини коштів. Крім того, хоча оренда може запропонувати певну гнучкість, вона також тягне за собою відмову від певних прав, які зазвичай надаються власникам житла, наприклад можливості вносити структурні зміни або вимагати податкових відрахувань.

Щоб осягнути весь спектр варіантів володіння житлом, вкрай важливо зіставити угоди про оренду з правом викупу та традиційні іпотечні кредити й схеми розстрочки від забудовників. Іпотечні кредити зараз можуть стати основним шляхом до володіння житлом для великого числа українців, які зможуть скористатися програмою "єОселя". Іпотека дає людям можливість отримати право власності, хоча й вимагає значних початкових витрат, певного часу для оформлення, а також містить суворі критерії відповідності. З іншого боку, схеми розстрочки, які пропонують девелопери, для частини покупців стають золотою серединою, дозволяючи поступово виплачувати вартість квартири в момент будівництва та інколи навіть деякий час після заселення нерухомості. Однак, подібно до угод про оренду у власність, ці схеми часто містять умови, які вимагають ретельного вивчення. Також зазвичай розстрочка досить обмежена часом, та нечасто перевищує 3-4 роки. 

Оцінюючи ці шляхи, потенційні покупці житла повинні ретельно зважувати компроміси. Іпотечні кредити пропонують привабливість негайного володіння, але вимагають значних фінансових інвестицій, суворої кваліфікації та витрат часу на оформлення. Схеми розстрочки забезпечують більш поступовий підхід, хоча й з потенційними обмеженнями, які накладають забудовники. Угоди про оренду з правом викупу, пропонуючи гнучкість і доступність, несуть ризик складності контракту та втрати частки капіталу в разі недотримання умов контракту. Зрештою, оптимальний вибір залежить від індивідуальних обставин, фінансових можливостей і довгострокових цілей.

Зараз в Києві програма оренди з правом викупу вже працює, а нещодавно лунали й заклики популяризувати такі схеми на державному рівні. В столиці оператором ініціативи виступає КП "ФК Житло-Інвест", і декілька забудовників вже пропонують відповідні умови для покупців квартир. Цікавими є фінансові розрахунки, які дозволяють на практиці оцінити різницю між іпотекою та орендую з правом викупу.

Наприклад, при вартості житла в 5,5 мільйонів гривень – за квартиру площею майже 100 квадратних метрів, для оформлення оренди з правом викупу, включаючи суму резерву, страхування та інших платежів, витрати першого місяця складуть 276 тисяч гривень, а строк розгляду заявки, обіцяний забудовником – 3-5 днів. Натомість отримання кредиту "єОселя" вимагатиме від людини самостійно оплатити 1,22 мільйона гривень у вигляді авансового внеску, страхування та комісії, натомість розгляду складає в середньому від 1 до 6 місяців.

Зрештою, фінальна переплата за договором оренди буде на 400 тисяч більше. Проте якщо врахувати різницю в початковому внеску на близько мільйон гривень, а також термін в 10 років, коли буде виплачена остання частина суми – з урахування факторів більшого розміру фактичної позики та інфляції на вкладений капітал, ця різниця насправді нівелюється. Банально, але якщо вкласти мільйон гривень на депозит, за 10 років сума процентів перевищить 400 тисяч гривень, що складають переплату за договором оренду.

До того ж, квартири в оренду з правом викупу, які зараз пропонують забудовники, одразу мають ремонт. Якщо робити оздоблення самостійно, його вартість точно перевищить згадані 400 тисяч гривень, враховуючи площу житла майже 100 квадратних метрів.

Натомість для девелоперів це ще один спосіб полегшити придбання нерухомості зацікавленими покупцями. До того ж в столиці деякі категорії громадян, зокрема ті, що перебувають на квартирному обліку в місті Києві та мають статус учасника бойових дій та члени їх сімей, а також внутрішньо переміщені особи (ВПО) до розміру орендної плати застосовується коефіцієнт 0,5. В нашому прикладі вище, це означає додаткову економію близько 1,1 мільйона гривень за увесь строк оренди в 120 місяців. 

Оскільки сфера володіння житлом продовжує розвиватися, вкрай важливо надати потенційним власникам житла різноманітні інструменти для придбання омріяних квадратних метрів. Оренда нерухомості із правом викупу є привабливою альтернативою для людей, які стикаються з фінансовими обмеженнями чи кредитними проблемами. Незалежно від того, чи ви обираєте традиційну іпотеку, схему розстрочки чи оренду з правом викупу, важливо завжди бути трохи скептичними, а також запитувати в девелопера про реальні умови та вимагати фінансові розрахунки, які мають бути прозорі та задокументовані. Завдяки прозорості, підзвітності та обґрунтованому прийняттю рішень люди можуть впевнено розпочати подорож до володіння житлом, і забезпечити своє фінансове майбутнє.