Азбука инвестора: что следует знать о стеновых материалах

Устав от "экспертов" в недвижимости, которые часто не обладают полной информацией и не являются специалистами, мы, девелоперская компания Kanzas Real Estate совместно с проектом ЖК "Престиж Холл", опираясь на свой многолетний опыт, открываем информационно-образовательный проект в сфере недвижимости!

Технологии строительства для "чайников"

В рекламе жилых комплексов нас всегда утверждают, что при строительстве используют современные и безопасные материалы. Однако насколько эти заверения застройщиков соответствуют действительности? По всему спектру стройматериалов ответить на такой вопрос в рамках одной публикации невозможно. Поэтому для начала разберемся только с одним из важнейших элементов каждого здания - стенами.

Казалось бы - зачем инвестору разбираться в том, из какого материала возведены стены дома? Только бы выполняли свои функции. Однако такой подход крайне поверхностный. Сейчас в Украине используется классификация недвижимости, согласно которой все жилье, которое строится (или недавно построенное) делится на несколько классов - "эконом", "комфорт", "бизнес", "премиум". Внесение дома в ту или иную категорию определяется определенным набором критериев. В том числе - материалами, использованными при сооружении того или иного жилья.

Как сейчас строят

Выбор тех или иных материалов определяется технологией, которую застройщик использует при возведении здания. В подавляющем большинстве случаев в наше время жилые дома возводятся с применением монолитно-каркасной технологии. Суть ее заключается в том, что строители сначала монтируют арматурный каркас. Далее вокруг него сводится опалубка - конструкция из щитов, позволяет предоставить будущего элемента здания необходимую форму. Затем в опалубку заливается доставлен на стройплощадку готов бетонный раствор.

Когда бетон окончательно затвердеет, опалубку снимают. Затем цикл повторяется. Как можно догадаться из названия технологии, из бетона создают лишь каркас сооружения. Для ограничивающих конструкций (наружные стены) и межкомнатных перегородок используется не бетон, а совсем другие материалы со свойствами, лучше соответствуют подобным задачам.

Монолитно-каркасная технология обладает рядом преимуществ. Так, строения возведены по этой технологии, дают равномерную усадку. Монолитно-каркасное строительство дает возможность широкого выбора планировок жилья. В этом с ней не сравнится никакая другая технология. Монолитно-каркасные дома имеют хорошие теплоизоляционные свойства при выполнении работ по утеплению конструкций. Наконец, они весьма сейсмостойкие.

Проектный срок эксплуатации зданий, построенных по этой технологии - минимум 100 лет (по некоторым источникам - 200 лет). Неудивительно, что именно монолитно-каркасная технология в большинстве случаев используется при возведении жилых комплексов премиум-класса и бизнес-класса. Показательным примером может служить ЖК "Престиж Холл" в Киеве. Там сложные инженерно-геологические условия, характерные для печерских холмов не воспрепятствовали сооружению жилого комплекса премиум-класса.

Несмотря на некоторое "засилье" монолитно-каркасной технологии, не сдает своих позиций панельное строительство. Да-да - то же, которому мы обязаны бесчисленными "панельками". Сегодня остро критическое отношение к зданиям, построенным по этой технологии, следует уже считать безосновательным устаревшим стереотипом. С начала массового панельного строительства в наших городах прошло добрых 60 лет. За это время такой способ строительства успел вылечился от "детских болезней". Однако, по ряду параметров, панельные дома все-таки уступают своим монолитно-каркасным "родственникам" (нет свободного планирования, например). Поэтому панельное строительство в Украине больше используется в сегменте эконом-жилья. Сейчас в столице Украины панельное строительство занимает в общем объеме не более 10%.

Также сегодня встречается так называемая сборно-монолитная (каркасно-панельная) технология. Она позволяет возводить сооружения высотой до 27 этажей. Суть ее заключается в том, что при строительстве применяются изготовленные на заводе стеновые модули (самонесущие панели) с фасадной отделкой. Стеновые модули выходят с завода с полной внешней отделкой.

Наконец (хотя они не такие уж и многочисленные), но сводятся малоэтажные жилые комплексы только из кирпича. Если говорить о зданиях в несколько этажей, то там удается оптимально использовать все преимущества этого материала. Дома выходят с хорошей тепло- и звукоизоляцией. В плане экологичности мало что может конкурировать с красным кирпичом. Однако, в пределах киевского региона подобные жилые комплексы строятся, как правило, за пределами города. Даже при хорошо организованном транспортном сообщении, в их жителей времени на дорогу уходит больше, чем у горожан.

Хотя выше мы отмечали, что глина - это экологически чистый материал, не стоит забывать об одной "ложке дегтя". Среди осадочных пород глина может быть наиболее радиоактивной. Обычно, этот параметр не достигает опасных значений. Все находится в пределах нормы. Кроме того, крупные производители берут сырье из проверенных карьеров и контролируют ситуацию в процессе производства. Ответственный застройщик всегда может потребовать соответствующие сертификаты на строительный материал. Именно так поставлено дело при возведении домов класса "бизнес и "премиум". К сожалению при строительстве жилья эконом-класса застройщик пытается сэкономить по максимуму. Иногда он готов отступить от норм и приобрести стройматериалы у ненадежного партнера. Если тот предложит низкую цену. Поэтому инвестору, что планирует приобрести бюджетную недвижимость в кирпичном доме стоит обратить внимание на этот нюанс.

Как за каменной стеной

Стены, составленной из белых или серых параллелепипедов, значительно больших чем традиционная кирпич, встречаются на большинстве строительных площадок. Существует несколько разновидностей стеновых блоков, которые различаются как по составу, так и по технологии производства.

Шлакоблоки, хотя и используются при возведении небольших домов и производственных сооружений, в строительстве многоэтажных жилых домов применяются все реже. На это есть несколько аргументов. Да, этот материал дешевый, легкий, прочный. Однако шлакоблок не выдерживает конкуренции по таким параметрам как тепло- и звукоизоляция, влагостойкость. И, наконец, главная претензия, предъявляемая к шлакоблокам. Наполнителем в них зола или шлак, представляющие собой отходы промышленного производства. Эти субстанции могут содержать в себе настоящий коктейль химических элементов и веществ, не всегда полезных для здоровья. Если шлакоблок постоянно контактирует с влагой, эти вещества могут переходить в окружающую среду. То есть жилые помещения.

Значительно лучше в этом смысле стеновые блоки, в которых наполнителем является керамзит. В плане экологичности, это- один из безопасных материалов. И по всем другим параметрам керамзитоблоки лучшие от своих шлаковых "собратьев".

Еще одна популярная группа материалов в жилищном строительстве - ячеистые бетоны. В 2016-2017 гг. Среди новостроек часто встречаются дома с заполнением стен именно газоблоками. У производстве газобетона используются экологически нейтральные компоненты: песок, известь, цемент, алюминиевая пудра. При нагревании алюминий взаимодействует с известью. Во время химической реакции выделяется безвредный газ оказывает массе пористую структуру. В результате имеем материал, по экологическим качествам конкурирующий с древесиной.

Несколько иначе выглядит производство пенобетонных блоков. В них поры образуются за счет использования специальных химических добавок. В любом случае эти строительные материалы нуждаются в защите от контакта с влагой и дополнительной теплоизоляции.

Не сдает своих позиций и кирпич. Об этом материал с полным основанием можно говорить, что он прошел испытание временем. Среди знаменитых сооружений, где использовалась красный кирпич - Великая Китайская стена, купол собора Санта-Мария-дель-Фиоре (Флоренция), небоскреб Крайслер-билдинг в Нью-Йорке. И даже канализационная система Лондона, тоннели которой длиной около 1800 км, обложены именно красным кирпичом. Согласитесь, такой перечень можно считать лучшей рекламой.

Качественно изготовленная кирпич обладает неоспоримыми преимуществами. Она прочна, устойчива к перепадам температуры и влажности, быстро сохнет (что обеспечивает хороший микроклимат в помещении). Также красный кирпич имеет отличные тепло- и звукоизоляционные свойства. Поэтому для строительства жилья бизнес-класса этот стеновой материал применяется чаще всего.

В то же время, широко используется и так называемая силикатный кирпич. Она изготавливается из известково-песчаной смеси. Материал этот оправдал себя, но по сравнению со своим керамическим "родственником" он тяжелее, легче впитывает влагу. И теплоизоляционные характеристики у него хуже.

Итак, перечень стеновых материалов на первый взгляд многочисленным. Как мы увидели, в массовом жилищном строительстве их используется совсем немного. даже такой краткий экскурс в тему, поможет инвестору избежать ошибок и принять правильное решение.

Для жилья класса "эконом" и "комфорт" наиболее популярными стеновыми материалами является шлакоблоки и ячеистые бетоны. А когда мы говорим о "премиум" и "бизнес" классе, то преимущественно используют качественный кирпич, или сочетают кирпич из газоблоком.