Что ждет хрущевки и как защититься от нерадивого застройщика: интервью с Парцхаладзе

В Украине активизировалось строительство, однако многие жилые комплексы возводятся с нарушениями, что может создать ряд проблем для граждан. Параллельно вводятся новые государственные строительные нормы, которые призваны повысить комфорт и надежность недвижимости. О ключевых пунктах и нюансах ГСН - в интервью OBOZREVATEL рассказал замминистра регионального развития, строительства и ЖКХ Лев Парцхаладзе. Также он пояснил, что ждет украинские хрущевки, которые отживают свое.

- Только в Киеве с нарушением закона строятся больше 30 жилых комплексов, и часть многоэтажек могут просто снести. Уже есть прецедент - на днях Хозяйственный суд Киева принял решение по дому на ул. Теодора Драйзера, 40. В итоге люди могут остаться и без жилья, и без денег. Как решать эту проблему?

- Не знаком с конкретным решением суда, потому сложно прокомментировать эту ситуацию. Но если говорить в целом, в стране есть проблема незаконного строительства – и здесь, кроме недобросовестных чиновников, есть еще и недобросовестные застройщики. Надо показать, что застройщик должен нести ответственность. И важно, чтобы чиновник, который давал разрешение, тоже отвечал в случае нарушений.

- Какого рода должна быть эта ответственность?

- И материальной, и уголовной.

- Что вы посоветуете украинцам, которые хотят приобрести жилье? Как проверить добросовестность застройщика? Что он строит согласно нормам и потом не будет никаких проблем.

- Во-первых, нужно смотреть, есть ли в наличии разрешительные документы. Во-вторых, необходимо смотреть на репутацию застройщика, на конечного бенефициара. Предпринимателям, которые занимаются серьезным бизнесом, важна их репутация. Да, все могут принимать неудачные решения, но они не будут участвовать в авантюрах, из-за которых люди потеряют деньги.

- Можете рассказать поподробнее о новых нормах ГСН, которые ввело ваше министерство? Какие ключевые пункты?

- У нас 180 ГСНов и ОСНов. ГСН - это государственные строительные нормы, ОСН - отраслевые строительные нормы. Мы сейчас активно работаем над изменениями ГСНов ради безопасности и комфорта людей. Поэтому изучаем европейские нормы, смотрим на новые тенденции.

Из последнего - в этом году уже утвердили 9 ГСНов, в прошлом году – 14. В целом планируем в этом году поменять 22 ГСНа. Но это постоянный процесс - один и тот же ГСН в год можно 3 раза поменять, потому что технологии непрерывно развиваются.

Читайте: Цены на жилье в Украине: что будет дешеветь, а что дорожать

Например, сейчас обсуждаем ГСН относительно 5% мест на паркингах для электромобилей. Надеемся, что к 2030 году будет уже 100% паркомест оснащено для электромобилей. Но может быть и такое, что к 2025 году электромобили вытеснят другой транспорт. Может, в каком-то году вообще запретят бензиновые или дизельные авто. Соответственно, паркинги должны быть готовы к этому раньше. Технологии могут подгонять нас на принятие более быстрых решений.

Из новых важных ГСНов - планирование территории. Эта норма отчасти определяет градостроительную политику. Мы ввели такое понятие, как голубая линия - ограничение этажности городов, плотность застройки и многое другое. Всего таких инновационных решений около 150-ти.

- Эту голубую линию местная власть устанавливает?

- Да. Каждый город должен определиться с этажностью. Но этот показатель не является единым для всего города. Точнее, это определяется силуэт застройки. Он зависит от рельефа, может корректироваться в зависимости от зоны: если взять Киев, то на Подоле может быть одна этажность, а на Троещине другая.

Сейчас в городах, особенно в миллионниках, это острая проблема. Процесс этажности не то чтобы неконтролируемый, но его формирует бизнес в большей степени. А вообще, можно сказать, что определяют строительную политику три составляющих: бизнес, общественность и власть. Каждый населенный пункт должен иметь свой вид, характер.

Читайте: В Киеве массово снесут "хрущевки": какие дома под ударом

И очень плохо, когда есть перекосы влияния на процесс со стороны бизнеса или общественности, поэтому очень важно, чтобы местные органы власти устанавливали голубую линию - дабы избежать конфликтов между бизнесом и общественностью.

Также мы ввели зеленую линию - все парки и скверы должны быть очерчены, чтобы никто не мог на них посягнуть.

Формировать этажность надо в зависимости от населенного пункта, от количества населения. Сейчас имеет место строительный бум, и в каком-то небольшом селе могут возводить многоэтажки. А там нет никакой инфраструктуры: сети не готовы к такой нагрузке, нет ни пожарной, ни школьной, ни медицинской инфраструктуры.

Мы хотим создать комфортные условия для людей. Потому в ГСН тщательно продумываем соотношение паркомест, требования к благоустройству дворов, спортивных и детских площадок. Убрали обязательное наличие мусоропроводов в каждом доме и так далее.

- Внедрение новых ГСНов скажется на цене недвижимости?

- Глобально - нет. А, например, отсутствие мусоропроводов может даже снизить цену. Если добавим лифт в паркинг, то стоимость тоже может уменьшиться - не нужны лишние входы-выходы. Но все это незначительные колебания в цене.

Читайте: Квартиры по цене себестоимости: когда лучше покупать жилье в Украине

А вот если говорим о строительстве школ - ввели обязательное применение энергосберегающих технологий. И это, конечно, повысит цену. Но при этом мы будем экономить 20-30% газа. Не хотелось бы зависеть от страны-агрессора. Плюс - срок эксплуатации таких зданий увеличивается на 25-30%. Мы не такие богатые, чтобы строить дешево.

- Какие еще есть новые ГСН для школ, детсадов? Что они принципиально меняют?

- Раньше все классы в школах были фронтальные, но мы убрали это ограничение. Теперь классы могут быть разными - можно хоть на пуфиках собираться, в круг парты ставить и так далее.

Также мы увеличили норму площади на одного ученика - теперь это не 2 кв.м. на ученика, а 3 кв.м. Раньше было ограничение по размещению детских садов в жилых домах. Теперь - мы расширили возможности. Сейчас рассматриваем такую идею и по начальным школам 1-4 классы. Это удобно для людей, потому что в городах-миллионниках это очень актуальная проблема - детских садиков, школ катастрофически не хватает, классы переполнены.

Поэтому у нас есть ряд таких кардинальных идей. И если вокруг нет соответствующей инфраструктуры, то необходимо обязать застройщика предусмотреть строительство детсада, школы.

- Вы не думаете, что это отпугнет бизнес?

- Мы должны строить гармоничные города. Чем мы отпугнем бизнес? Хуже будет, если застроят огромные жилые комплексы, а школ и детсадов не будет в округе. Наличие школы в комплексе повысит спрос на жилье. Это колоссальное преимущество. Говорю вам как бывший бизнесмен и как отец маленьких детей. Ведь значительная часть семей выбирает жилье с привязкой к школе.

- Относительно паркингов, в том же Киеве есть примеры, когда цена за одно место колеблется от нескольких сот тысяч гривен до миллиона. Будет ли министерство следить, чтобы застройщики не задирали цены?

- Вопрос формирования цены не может контролироваться государством. Цены формируются с учетом спроса и предложения. Застройщик никогда не будет строить себе в убыток. Если кто-то строит ниже себестоимости, то нужно задуматься, стоит ли у него покупать квартиру.

Читайте: Неправильная парковка в Украине: где нельзя ставить авто и что грозит нарушителям

- А как решать проблему с паркингами в старых кварталах?

- Есть технологии строительства паркингов даже под существующими зданиями. К примеру, посмотрите на ЦУМ. Он же не сносился. Его перестроили и сделали подземный паркинг. Но это дорогостоящая технология. Знаю, что в центральной части Киева сейчас рассматривают объект для реконструкции, и одно из требований к инвестору - строительство подземного паркинга более чем на 1 тыс. мест. Все зависит от экономической ситуации - окупится ли инвестору этот паркинг.

- Еще одна проблема, которую надо решать, - детенизация строительной сферы. Во многих городах на стройках официально работают за минималку, что, разумеется, неправда. Как заставить строительный бизнес честно платить налоги?

- Почему вы так считаете? Думаю, такой проблемы нет. Есть другая - как только Европа стала более открытой для нас, очень много рабочих решили переехать. В 2007 году в строительной отрасли работало 1,2 млн человек. Сейчас около 300 тыс. чел.

При этом Украина является одним из лидеров по уровню квалификации кадров в строительной отрасли.

- Пока речь не идет о дефиците? Просто отток?

- И дефицит тоже есть.

- В регионах или по Киеву тоже?

- По Киеву тоже сложно найти квалифицированных сотрудников в некоторых направлениях строительной сферы.

Читайте: Ситуация с миграцией улучшится через два года - Рева

- Как вы видите решение этой проблемы?

- Это эволюционный процесс: как только появляется вакуум - появляется и спрос. В соответствии с этим люди переквалифицируются. Так что это вопрос времени - через несколько лет ситуация выравняется.

- Можно ввести европейские ГСН, но они не будут работать, если не обеспечить эффективную систему контроля. Что расскажете о ней?

- Архитектор проекта сертифицируется. Недавно ввели обязательное требование - сертификация возможна только с высшим образованием. Важный момент - раньше лицензии выдавались на компанию, а теперь архитектор несет персональную ответственность за то, что он проектировал.

Далее - каждый проект проходит экспертизу. Его проверяют и один из параметров – это проверка на предмет безопасности конструкций. Потом главный архитектурный строительный контроль смотрит на полученные данные и дает разрешение на строительство. А при вводе в эксплуатацию делают анализ соответствия проекта возведенному зданию. Это мировая практика, мы ничего нового не придумываем.

Читайте: В Украине значительно подорожало строительство

В рейтинге легкости ведения бизнеса Doing Business-2018 Украина по показателю "Получение разрешений на строительство" занимает 35 место - в прошлом году рост составил 105 позиций. Нам удалось добиться очень значимого повышения рейтинга по строительному показателю. И действительно, за прошлый год было проведено немало изменений в регуляции строительной сферы. В этом году мы продолжили эту работу и надеемся, что в следующем рейтинге наша страна войдет в ТОП-10 по строительному показателю. Рейтинг составляется по 4-м критериям: количество процедур, сроки, цена, контроль качества

- Что делать с хрущевками, которые отживают свое?

- Сейчас анализируем идеи и разрабатываем законопроект. Рассматриваются два подхода: снос хрущевок и их реконструкция. Хочу отметить, что проблема не может решиться быстро и легко, потому что у государства нет средств, чтобы все хрущевки разом сделать энергоэффективными, полностью поменять все коммуникации в зданиях.

Москва - не лучший пример для подражания, но там все хрущевки были не только реконструированы - там произошла полная реновация. Мы еще к этому фактически не приступали. У нас несовершенное законодательство по расселению, нет четко прописанных требований к застройщикам, поэтому вопрос висит в воздухе. Кроме того, предусмотрено согласие 100% жильцов - это практически невозможно.

Читайте: Ремонтируйте сами: вице-премьер объяснил, как украинцам выживать в хрущевках

Если говорим о перестройке кварталов, то сложно получить согласие всех домов. Три дома согласились, два - нет, и в итоге будут такие анклавы в микрорайоне.

А если делать - то гармонично. Законопроект должен учитывать все возможные проблемы и варианты их решения. В частности, отселение должно происходить в тот же район, где жили люди. Условно: если проживал на Печерске, нельзя отселять на Троещину. Безусловно, предложенная жилплощадь должна быть с ремонтом, а поблизости должна быть комфортная инфраструктура.

Срок эксплуатации инженерных сетей хрущевок и сталинок завершился. У нас действительно назревает проблема. Но очень важно, чтобы бизнес захотел вкладывать в эту сферу - это должно быть экономически выгодно.

- Могут ли инвесторы, которые возьмутся за реновацию, рассчитывать на какие-то льготы от государства?

- Государство должно взять на себя подвод инженерных сетей, юридическое сопровождение.Эти вопросы бизнес не должен решать сам напрямую с населением, это должно делаться через местные органы власти - город обязан позаботиться о своих людях.

Читайте: Хрущевкам в Киеве грозят пожары из-за бойлеров

- Когда примерно планируется завершение законопроекта?

- До конца года редакция должна принять окончательный вид. Ее нужно согласовать со всеми сторонами, в том числе с общественностью. Есть много углов, которые мы бы хотели сгладить, сделав законопроект максимально гармоничным. Все довольны не будут, но, как говорится, посмотрите на опыт других стран и сделайте лучше.

- А сейчас жильцы сами берутся за модернизацию домов?

- В случае ОСМБ - да. С ЖЭКами сложнее. В ОСМБ избирается директор, которому ставят задачи. Люди скидываются, планируют ремонты - и ситуация значительно лучше.

- Плюс - ОСМБ могут получить поддержку от государства.

- Безусловно.