Блог | Функціональне планування: які квартири обирають українці

В останні десять років ринок нерухомості еволюціонував з точки зору популярних планувань. До 2014 року попитом у всіх сегментах користувались великі квартири: площа студії в 50-60 м² і більше була серйозною перевагою для забудовника. Коли вдарила девальвація і криза, покупці радикально переглянули пріоритети. Наприклад, саме тоді на ринку з’явився термін "смарт-квартира". Забудовники шукали способи зменшити студію до 18 квадратів, а на 50 м² повноцінно розміщували кухню-вітальню та дві окремі спальні.

Цікаво, що частина таких квартир від самого початку планувалися не для житла, а лише як альтернатива депозитам. Тоді більша частина людей, хто встигли забрати кошти з банків, вклали їх в нерухомість. Люди охоче купували житло по 20 тисяч доларів під здачу або з метою перепродажу.

Але тренд зробив свою справу, і ті, хто шукали квадратні метри для себе, почали ретельно приглядатися до планувань та критично оцінювати будь-які нефункціональні ділянки, як-то великі коридори або глухі кути. Саме його наслідки сформували сучасний вигляд ринку.

Сьогодні ідеальна однокімнатна квартира з точку зору інвестора економ або комфорт-класу має площу до 45 метрів. При цьому 20 м² приходиться на кухню, 2 м² на балкон, 2 м² на гардероб, лише 10 метрів на спальню, 5 м² на ванну і не більше 5 метрів на коридор та інші прохідні чи малофункціональні приміщення. Зазвичай у великій кімнаті покупці роблять кухню та розміщують зону вітальні, а житлову площу використовують суто як спальню, в яку ставлять ліжко та, максимум, два маленькі столики. Двох- або трикімнатні квартири мають виглядати так само, плюс одна гостьова ванна та одна чи дві спальні по 10-12 метрів.

Тобто ринок вже відійшов від старого розуміння однокімнатної квартири як кухня плюс вітальня з розкладним диваном. І приходить до американського варіанту квартири з однією спальнею та окремою зоною кухні-вітальні.

В бізнес та преміум-сегментах потреби покупців є трохи іншими. Наприклад, санвузол та окрема гардеробна кімната обов’язково мають входити до комплексу господарської спальні. Цікаво, що навіть в цих сегментах люди вже давно не готові платити за популярні колись холи, де на 20 квадратах площі зазвичай розміщували одне місце для сидіння та декілька вазонів із квітами. Замість цього інвестора привабить велика гардеробна кімната та простора ванна.

Популярним трендом останніх років є видові апартаменти. Навіть в економі та комфорті люди готові переплачувати за гарний вид з вікна. Також добре розходяться квартири з терасами. З одного боку, тераса не є функціонально необхідною частиною квартири. Але часто на них люди розміщують столи для обіду, дивани та навіть спортивне обладнання. Внаслідок чого в теплу пору року тераса стає чи не основною локацією в квартирі.

Сильно впав попит на багаторівневі оселі. По-перше, якщо в квартирі є сходи, вони автоматично з’їдають щонайменше 10 квадратів на двох поверхах. В залежності від сегмента, це значить від 8 до 25 тисяч доларів лише за можливість піднятися між рівнями. Також часто їх не можна вписати в інтер’єр, а тому площа зовсім пропадає. Покупці з маленькими дітьми можуть переживати, що хтось із малюків впаде зі сходів.

Тобто не можна сказати, що люди спеціально обирають квартири з кімнатами меншої площі, аби тільки зекономити. С цією точки зору Україна все ще не схожа на Японію або Манхеттен, де через неймовірну дорогу нерухомість вимушено з’явився напрямок так званих мікро-квартир площею навіть до 12 квадратних метрів.

Натомість у нас, незалежно від сегмента, покупці не хочуть платити за нерозумні або зайві квадрати. Зате нарешті стала працювати функціональна спеціалізація. Спальня має бути виключено місцем для сну, а тому для неї вистачить відносно мало місця. Кухня-вітальня, яка з англійської перекладається як "житлова кімната", є місцем для щоденної активності. І тому може займати до половини площі квартири. Якщо людина часто працює з дому, вона, скоріше за все, захоче мати хоча б невеличкий окремий кабінет площею до 10 квадратів. Навіщо переплачувати за комори, якщо можна просто не збирати мотлох. І, нарешті, для більшості одягу оптимальним та зручним є вертикальне зберігання, а тому гардеробна має бути в кожній квартирі.

Своєю чергою, забудовники підлаштовуються під смаки покупців. Наприклад, зараз ми дуже обережно працюємо з двоповерховими квартирами. В більшості проектах краще робити великі квартири на одному поверсі, аніж пропонувати багаторівневі апартаменти – так покупець знайдеться набагато швидше. Також в усіх житлових комплексах на етапі проектування намагаємось прибрати зайві коридори, зате продумати місце під один або навіть два гардероби.

З моменту старту карантину ми відмітили зростання попиту на двох- і трикімнатні квартири. Вже на етапі розмови із менеджером та огляду пропозицій покупці прискіпливо обирають планування, які зможуть якнайкраще вдовольнити їх потреби. Деякі консультуються або навіть приходять одразу з дизайнерами. Дизайнери оцінюють планування і дають поради щодо того, яку саме квартиру краще обрати виходячи з цілей та смаків інвестора.

Популярні планування добре показують навіть ширший аспект зміни поведінки людей. Якщо порівнювати ринок десять років тому і зараз, люди перестали обирати великі квартири просто щоб вихвалятися площею. Натомість шукають реально комфортне житло з гарним видом та функціональними кімнатами, і готові платити лише за корисні квадрати.