Гендиректор "Укрбуд Девелопмент": обвал "первички" может произойти, если все покупатели перейдут на вторичный рынок

Олег Майборода – о новых трендах в строительстве, запросе на интеллектуальные технологии и о том, почему говорить о перенасыщении рынка новостроек пока рано рассказал изданию mind.ua.

"Укрбуд" наступает на пятки "Киевгорстрою": в этом году корпорация уже успела построить в Киеве 316 000 кв. м., обогнав свои же прошлогодние показатели по вводу жилья в эксплуатацию.

У созданной еще в 1991 году корпорации крайне запутанная структура, в ее состав входят около двух сотен государственных и частных компаний. Последние пять лет для "Укрбуда" были особенно успешными – компании удалось увеличить объемы строительства в несколько раз. Построив первый дом в столице только в 2013 году, сегодня корпорация рапортует уже о внушительной цифре в 830 000 кв. м жилья.

Не обошлось и без сложностей. В мае прошлого года Государственная архитектурно-строительная инспекция лишила компанию разрешения на строительство ЖК "Солнечная Ривьера" из-за проблем с землей у заказчика строительства. "Укрбуд" отступать не собирался, выкупил участок под строящимися домами, получил новое разрешение, а управление проектом передал инвесторам, купившим квартиры, чтобы показать открытость всех процессов.

Руководители корпорации, в частности ее бывший президент Максим Микитась, амбициозных планов никогда не скрывали – они намерены сделать "Укрбуд" лидером на рынке недвижимости Киева. В 2016 году компания начала строить 13 новых жилых комплексов, тем самым увеличив количество строительных площадок почти до трех десятков. В корпорации говорят, что в ближайшее время такого числа новых объектов не будет, девелопер сконцентрировался на завершении строительства по текущим проектам, начав в 2017-м только один объект. Но уже в конце этого или вначале следующего года обещают представить четыре новых проекта в Киеве.

В 2017 году корпорация ввела в эксплуатацию четыре жилых комплекса в Киеве и несколько домов и секций еще в двух ЖК. В планах до конца года – полностью сдать еще два комплекса и частично третий. Правда, теперь этим будут заниматься глава совета директоров Юрий Пелых и Олег Майборода. Последний возглавляет компанию "Укрбуд Девелопмент", которая является девелопером и инвестором всех проектов корпорации в Киеве. Максим Микитась же в прошлом году подался в законодательную власть, став народным депутатом Украины.

Корни из Чернобыля

– Еще несколько лет назад о корпорации "Укрбуд" на рынке жилого строительства мало кто слышал. Сейчас компания – одна из лидеров.

– "Укрбуд" – не "чертик из табакерки". Корпорация не появилась из ниоткуда, она существует с начала независимости Украины и реализовала десятки проектов по всей стране. Одного только жилья с 1991-го года построили около 10 млн кв. м, не говоря уже о промышленном строительстве. "Укрбуд" очень активно строил и строит в Харькове, Одессе, Львове, других областных центрах. Поэтому за плечами корпорации стоит большая и долгая история. Приход на строительный рынок Киева в 2012 году просто стал очередной, и очень важной, вехой в нашем развитии.

– Укрбуд стал лидером рынка лишь в последние два года. Для такой динамики строительства нужны участки, строительная техника, финансирование. Откуда у вас это все?

– К моменту выхода в столицу в корпорацию входило достаточно стройкомпаний с хорошим портфелем, которые успели поработать и за границей, и в Украине, реализовать, в частности, уникальные проекты на Чернобыльской АЭС. Поэтому у нас был и опыт, и строители, и техника, и финансирование, об этом неоднократно рассказывал Максим Микитась.

С первыми построенными домами, первыми привлеченными инвестициями клиентов пришел масштаб. Сегодня динамика развития компании достигла определенного пика и поддерживается стабильными продажами. В результате "Укрбуд" вышел на первое место среди украинских застройщиков по числу одновременно строящихся проектов и по праву считается самым динамичным девелопером на рынке. За пять лет работы в Киеве мы сдали в эксплуатацию больше 50 домов. Такой динамики нет больше ни у кого.

Фото: Виталий Турчин

Без паники

– По данным консалтинговой компании CDS, сейчас предложение на рынке первичной недвижимости превышает платежеспособный спрос в 10 раз. При этом предложение продолжает расти, а спрос падать, что грозит обвалом рынка.

– Мы следим за исследованиями рынка, и, если честно, они часто вызывают у нас вопросы. Особенно в том, что касается методологии подсчетов, которая часто остается "за кадром". Поэтому стараемся все же опираться только на ту аналитику, в которой уверены на все сто. А там картина часто бывает совсем другой. К примеру, для нас недавно делали сравнительный анализ количества квадратных метров жилья на одного человека в разных городах мира.

Итог получился очень интересным. В крупных городах США – например, в таких мегаполисах, как Нью-Йорк и Вашингтон, – на одного жителя приходится около 80 м. В немецком Берлине или Франкфурте это 40–45 "квадратов". А в Киеве всего 20. Причем в Киеве считалось исходя из 2,8 млн населения. Хотя мы все понимаем, что в реальности в столице живет минимум на 50% больше людей.

К чему я веду – задел для роста у рынка недвижимости колоссальный. Это даже если не касаться вопроса обновления ветхого жилья. Чтобы просто соответствовать европейским показателям, нам нужно вдвое, а то и втрое больше жилплощади.

– Это вы говорите о потенциальном спросе, а в реальности у людей просто нет денег на покупку жилья.

– Спрос в последние пару лет действительно сдержанный, денег на руках у украинцев, правда, не так много. Но так было и в 2015 году, и рынок не остановился, он продолжает развиваться и расти. Обвал "первички" может случиться, если все покупатели перейдут на вторичный рынок. Но "вторичка" при своей немалой стоимости никогда не сравнится со всеми преимуществами новостроек. Она не даст того же качества, энергоэффективности, современных технологий строительства. Не даст столетней гарантии, новых коммуникаций или продуманного благоустройства, нормального сервиса в конце концов.

– Другими словами, очередного кризиса вы не боитесь?

– Просто не вижу повода для паники. Жилье в новостройках востребовано, просто не каждому экономическая ситуация позволяет сегодня его купить. Это совсем не то же самое, что перенасыщение рынка, поэтому продажи не остановятся. А если их уровень по каким-то причинам и снизится, то это может ударить только по тем застройщикам, кто решил откусить больший кусок, чем способен проглотить.

Но таких почти не осталось – в 2014 году неумение рассчитывать свои силы погубило очень многих. Те же, кто выстоял, как и мы, кто имеет финансовый ресурс и не злоупотребляет привлечением кредитов, не стали бы начинать такое большое количество проектов, если бы вопрос их завершения упирался исключительно в переменчивое настроение рынка.

– И все же сложно отрицать, что сегодня строят очень много. Больше, чем востребовано.

– Конечно, конкуренция в Киеве очень высокая. Выбор у покупателя огромный. Чтобы выделиться, уже недостаточно предложить клиенту привлекательную цену и хорошее качество. Нужно дать больше – не просто современную квартиру, а и комфортное окружение, даже определенный стандарт жизни. А все это возможно только при комплексном подходе и умении меняться.

И это вызов, потому что строительная сфера достаточно консервативна. Но мы постепенно и достаточно успешно движемся в этом направлении. Привлекли опытных архитекторов и урбанистов к работе над оформлением домов и благоустройством окружающей территории. Работаем над улучшением сервиса обслуживающих компаний, запускаем с городом инфраструктурные совместные проекты.

Фото: Виталий Турчин

Путь к инновациям

– Да, строительная отрасль консервативна – это правда. Многие компании из других сфер внедряют инновационные решения. Например, агрокомпании измеряют поля при помощи спутников и дронов. На строительном рынке же – максимум система "умный дом". У вас есть новые решения, которые вы внедряете в рынок?

– Дронов, которые могут заменить строительные краны, пока не создали, если вы об этом. Но все прекрасно понимают, что нужно идти в ногу со временем. Например, мы устанавливаем современные системы контроля доступа, которые повышают безопасность жильцов как в квартирах, так и на придомовой территории. С их помощью можно контролировать возможность доступа любого человека в жилой комплекс вплоть до лифта или этажа. Можно даже устанавливать конкретное время посещения.

При срабатывании сигнализации в одной из квартир весь этаж изолируется до прибытия охраны, что исключает возможность злоумышленника сбежать. Подобные решения и выделяют проекты из общей массы. Тем более если речь идет не о точечной инновации, а о целом взаимосвязанном комплексе. Мы показываем, что можем предложить намного больше, чем другие.

Что касается систем "умный дом", то я бы советовал клиентам подробней узнавать, что именно предлагает застройщик. В основном это пока громкие слова без конкретной реализации. Человеку либо предлагают установить ее за дополнительные деньги, а это может вылиться в немалую сумму, либо предлагают настолько урезанный вариант, что такие системы даже стыдно называть "умным домом"!

То, что мы предложим покупателям квартир от "Укрбуд" уже в конце этого года – совершенно новое решение. Устанавливаемое нами оборудование позволит управлять всеми системами квартиры без сложных инсталляций и настроек. Это уже не те стандартные системы "умный дом", которые все обещают, но в итоге или не могут реализовать, или дерут с клиентов дополнительные и очень немалые деньги за их установку. Наш клиент получит лучшее решение вместе с приобретенной квартирой. Подробности – уже совсем скоро, считайте эту информацию пока неким тизером (улыбается)!

– "Укрбуд" всегда строил дома из керамического кирпича, что привлекает потребителей, но увеличивает стоимость и срок реализации проекта.

– Да, керамический кирпич дороже других материалов, но мы смотрим на ситуацию в долгосрочной перспективе. Во-первых, это один из самых долговечных материалов, который годами не теряет первоначального вида и прочности и не боится даже огня. Во-вторых, он "дышащий", экологически чистый и безопасный, создает необходимый уровень влажности в здании, отлично удерживает тепло зимой и прохладу летом. В итоге использование кирпича – это, во-первых, повышенный комфорт жильцов. Во-вторых – большая энергоэффективность здания. В-третьих – надежность, а значит меньшая необходимость в текущих ремонтах. Учитывая все эти плюсы, удорожание проекта в итоге кажется не таким уж и большим. Тем более что наши клиенты регулярно поддерживают этот выбор своими деньгами.

– Тогда почему некоторые объекты строите по монолитно-каркасной технологии?

– На самом деле у керамического кирпича все-таки есть один минус. Это увеличивающиеся сроки строительства, так как работать с кирпичом – дело небыстрое. А монолитно-каркасная технология позволяет с хорошей динамикой строить здания почти любой этажности и формы. При этом конструкция здания остается прочной, но становится более легкой. Ниже вес здания – меньше нагрузка на фундамент. Поэтому у нас число таких проектов и растет. Но при этом от кирпичной технологии мы же не отказываемся – взять хотя бы ЖК "Академ-парк", "Сказку", "Казацкий", "Харьковский". И при монолитно-каркасном строительстве мы ведь тоже закладываем несущие стены только нашим "фирменным" красным кирпичом. То есть совмещаем преимущества обеих технологий строительства.

– Некоторые застройщики в Киеве заявляют о планах устанавливать солнечные панели на крышах домов, что позволит сделать дом более автономным и уменьшить нагрузку на оплату коммунальных услуг для жителей. Вы рассматриваете возможность установки панелей?

– "Укрбуд" в этом году единственный среди застройщиков провел соцопрос жильцов своих домов: мы спрашивали у них, чем они больше всего недовольны. И очень много людей жаловались на высокие тарифы. Понятно, что цена кубометра газа или киловатта энергии – это не то, на что может повлиять девелопер. Но мы видим, что людей этот вопрос беспокоит, поэтому занимаемся им систематически. Для нас внедрение новых технологий – это естественный эволюционный процесс. Индивидуальный тепловой пункт в каждом доме – это нечто само собой разумеющееся. Энергоэффективные лампы, включение света по датчикам движения – тоже. Начали устанавливать уличные фонари с солнечными панелями. Из введенных в эксплуатацию комплексов такие уже есть в ЖК "Александрия", из готовящихся к вводу панели установлены в ЖК "Аристократ". Сейчас готовим к запуску проект жилого комплекса, где солнечные батареи на крышах домов будут накапливать энергию для освещения мест общего пользования. Это естественный путь развития. Этим уже мало кого удивишь.

Мы идем дальше – к настоящим инновациям. То высокотехнологическое решение, которое мы готовимся презентовать клиентам, полностью решит вопросы безопасности, комфорта и экономии энергоресурсов. Это те три кита, на которые опирается любой человек, который хочет получить идеальное пространство для жизни.

– В рекламных проспектах компания обещала за свой счет оборудовать счетчиками тепла все квартиры, сдаваемые в эксплуатацию в 2017 году. Однако покупатели квартир утверждают, что этого не сделано, а в инвестдоговорах такой пункт отсутствует.

– Да, это, к слову, еще один способ сократить стоимость "коммуналки". Со счетчиками все предельно просто. Обещали – делаем. Сегодня у нас уже закуплены около 2000 счетчиков, готовых к установке. Уже закончили установку в ЖК "Старокиевский", "Авангард" и "Александрия", ставят в "Герцен Парке". Как только согласуем все с соответствующими службами – сможем приступать и в других комплексах. Этот процесс небыстрый, но результат его известен – все будут со счетчиками.

А по поводу договоров – все просто. Устанавливать тепловые счетчики застройщика никто не обязывает. Это наша инициатива, дополнительный бонус для наших инвесторов, и их получат даже те, кто инвестировал раньше и у кого, соответственно, нет такого пункта в договоре.

Фото: Виталий Турчин

Ставка на качество

– Застройщики все чаще переносят сроки реализации. С чем это связано?

– Не с колебанием курса доллара или падением покупательского спроса, как любят говорить "диванные эксперты". Основная причина куда прозаичнее и, к сожалению, намного серьезнее. Это зарегулированность и забюрократизированность строительной сферы. Застройщикам незачем ставить нереалистичные сроки строительства. Просто какую дату не поставь, она всегда может сдвинуться, особенно на финальных этапах: введение в эксплуатацию, расчет паевых взносов, присвоение почтового адреса и т. д. Взять, к примеру, оформление того же сертификата о готовности дома к эксплуатации. Его получение может занять как пару недель, так и пару месяцев. Или ситуация, знакомая каждому девелоперу, – дом полностью готов, но ты вынужден ждать, пока чиновники вычтут из паевого взноса миллионы гривен, потраченных на создание коммунальной инфраструктуры.

– Сколько квартир остаются нераспроданными до момента окончания проекта?

– Многое, конечно, зависит от доверия клиентов. Понятно, что картина от комплекса к комплексу очень разная, но в среднем примерно 40% всех квартир у нас расходятся еще на начальном этапе – когда гарантией окончания строительства выступает только репутация девелопера. Остальное приобретают по большей части на активном этапе строительства. Причем для клиента не так важно, сколько построено – пять этажей или десять, одна секция или три. Главное, чтобы он своими глазами видел, что дом строится, растет изо дня в день. После сдачи жилье обычно покупают не больше 5% клиентов. В принципе, эта цифра как раз и сопоставима с тем количеством квартир, которые остаются нераспроданными на момент завершения проекта.

– У вас очень много объектов строится в хороших местах в центральной части города. Какие еще проекты в центре вы планируете запустить в ближайшее время? Какие планы на ближайшие пару лет?

– Планы, конечно, грандиозные, других у нас не бывает (улыбается). Само собой, они включают и новые интересные проекты. Но мы не хотим торопиться и раскрывать все карты раньше времени. Главное, на чем мы будем концентрироваться, – это не рост или объемы. В конце этого года в начале следующего мы представим четыре новых проекта, несколько еще на стадии проработки. Но в ближайшее время в фокусе "Укрбуда" – качественное развитие. Наша цель – задавать тренды, показывать рынку, как нужно работать. Те, кто следит за нашей работой, уже видят шаги в этом направлении. Но все самое интересное еще впереди.

Фото: Виталий Турчин