Блог | Как добавить 2 этажа к хрущевке: реновация старых зданий для разрешения жилищного кризиса

Война в Украине оставляет глубокий след, заставив миллионы людей покинуть дома и уничтожив множество построек. Начиная долгий путь восстановления Украина сталкивается с критической потребностью в быстрых и практических жилищных решениях. Хотя новое строительство важно, это не единственный вариант. Реновация существующих построек предлагает действенный путь к расширению жилищного фонда и возрождению пострадавших от войны общин.

Далее текст на языке оригинала

По всій Європі країни демонструють ефективність реновації старих будівель для розв'язання проблеми нестачі житла. Наприклад, Німеччина має довгу історію відновлення довоєнних споруд. За оцінками, реновація в Німеччині може коштувати близько 300-500 євро за квадратний метр, тоді як нове будівництво може обійтися від 1000-1500 євро за квадратний метр. Ця значна різниця, що іноді сягає 70% економії, підкреслює потенційну перевагу реновації з погляду прямих витрат.

Латвія та Естонія також можуть нас дечому навчити. Ці країни успішно трансформували більшу частину багатоповерхівок радянської епохи, чимало з яких були побудовані з меншим акцентом на енергоефективність та сучасні зручності. Для фінансування використовувалась комбінація державних та приватних інвестицій ці реновації. Приклади інших країн щодо поводження з радянським житлом надають Україні цінні знання щодо управління проєктами, залучення мешканців та потенційних економічних переваг, які можна отримати завдяки реновації.

Реновація існуючих будівель може бути економічнішою, ніж будівництво нових. Розгляньмо детальніше фінансову складову. Реновація типової 5-поверхової будівлі в Україні може коштувати від ₴10 000 до ₴15 000 за квадратний метр (за умови помірної реновації), та до ₴20 000, коли мова йде про капітальний ремонт, плюс від ₴20 000 до ₴25 000 на додаткові поверхи в розрахунку за метр. Порівняно з цим, будівництво нової будівлі з нуля може коштувати від ₴30 000 до ₴35 000 за квадратний метр. Ця різниця зумовлена ​​такими факторами, як вартість матеріалів, робочої сили, дозволів та потенційної рентабельності інвестицій.

Хоча загальна кількість старих будівель в Україні оцінюється приблизно у 200 000, не всі вони підходять для реновації. Значна частина цих будівель була зведена до 1950-х років і може потребувати більш масштабного відновлення, в тому числі робіт з фундаментом, або навіть знесення. Тому зосередження на будівлях, зведених з 1950-х років і пізніше, пропонує більш реалістичний та керований масштаб для реноваційних робіт.

Згідно з наявними даними, близько 12% із 200 000 старих будівель в Україні були зведені в 1919-1945 роках, ще 25% - у 1946-1960 роках, з них 18 тисяч - у 50-х роках. Майже чверть від загального числа побудували у 60-х роках. Понад 67 тис. будинків збудовані протягом 1960-1980 років. Нарешті, 18 тисяч - між 1991 та 2000 роками.

Додавання поверхів до існуючих будівель із достатньою несучою здатністю дозволяє створити додаткову життєву площу. Розгляньмо можливості, беручи до уваги фокус на будівлях після 50-х років:

Додавання одного поверху до цих 74 000 будівель може створити додаткову загальну площу близько 34 400 000 квадратних метрів (74 000 будівель * середня площа квартири * кількість доданих поверхів). Щодо кількості квартир, це означає потенційне збільшення на близько 600 000 квартир (74 000 будівель * додатковий поверх * середня кількість квартир на поверх).

Додавання двох поверхів: Якщо додати два поверхи технічно можливо, загальне збільшення площі може бути ще більш значним, досягнувши майже 70 000 000 квадратних метрів (74 000 будівель * середня площа квартири * кількість доданих поверхів). Кількість нових квартир також зросте до 1 200 000 (74 000 будівель * додаткові поверхи * середня кількість квартир на поверх).

Звичайно, навряд можна говорити про повне забезпечення потреби в заміні зруйнованого житла через реновацію. Однак вона може стати компонентом нової стратегії держави, яка б працювала разом з новим будівництвом, або забезпечити якнайшвидше людей житлом, а також зробити це в оптимальний спосіб з погляду часу та грошей.

Реновація будівель з використанням енергоефективних матеріалів та систем може призвести до значної економії коштів на комунальні послуги для мешканців. Модернізація утеплення, вікон та побутової техніки може значно знизити споживання енергії. Дослідження в ЄС показують, що реновація може підвищити енергоефективність в середньому на 44%, що призводить до економії коштів для мешканців, а також зменшення валютних витрат на купівлю енергоносіїв у випадку з Україною.

В абсолютних цифрах, можливе зменшення споживання електрики на 5% в масштабах країни, а також близько 3-3,5 млрд кубів природнього газу. Загалом економія газу може скласти близько $ 1,2 млрд щороку, а зменшення споживання електрики – взагалі одне з ключових питань національної безпеки, яке важко оцінити лише щодо можливої собівартості.

Реновацію можна завершити швидше, ніж нове будівництво, пропонуючи більш швидкі рішення для нагальних потреб у житлі. Наприклад, в Німеччині реновацію можна завершити всього за 6-12 місяців, порівняно з 18-24 місяцями, які зазвичай потрібні для нового будівництва. Ці коротші терміни роблять реновацію привабливим варіантом для вирішення гострих потреб у житлі в Україні.

Однак для реалізації проєктів реновації вирішальним буде подолання діючих будівельних норм і правил України. Спрощення процесу за допомогою реформ, таких як зниження кількості необхідного відсотка погоджень серед власників житла, дозволів для певних видів реновації (наприклад, додавання поверхів, утеплення), може значно пришвидшити реконструкцію.

Крім того, державна підтримка через фінансові стимули може додатково сприяти масштабній реновації. Ось деякі приклади:

• Спеціальні фонди реновації: Уряд міг би створити спеціальні фонди для надання фінансової допомоги проєктам реновації. Ці фонди могли б пропонувати гранти або пільгові кредити власникам будівель та ОСББ, за умови можливості додатково збудувати поверхи над будинком.

• Податкові пільги: Податкові пільги на витрати на реновацію, як-то відмова від ПДВ для компаній-підрядників або на купівлю матеріалів українського виробництва, можуть стимулювати інвестиції в модернізацію старих будівель, а також розвиток вітчизняного сектору будівельних матеріалів.
• Державно-приватне партнерство: Співпраця між державою та приватним сектором може залучити ресурси та експертизу для реалізації масштабних проєктів реновації.
• Інститут інспекторів та архітекторів: можливість надбудови поверхів може бути одним з ключових питань, яке необхідно ретельно дослідити в кожному окремому випадку. Створення інституту ліцензованих інспекторів та архітекторів з персональною відповідальністю за рішення може пришвидшити та врегулювати даний процес.

Реновація існуючих будівель дає Україні унікальну можливість допомогти у вирішенні житлової кризи, відродити громади та пожвавити економіку. Хоча певні труднощі існують, потенційні переваги незаперечні. Від економічної ефективності та енергоощадження до швидшого завершення робіт та можливості отримання додаткової життєвої площі, реновація пропонує переконливий шлях вперед. Проактивна державна політика, громадська підтримка та зосередження на будівлях, зведених після 50-х років, можуть розкрити справжній потенціал цього підходу.