Блог | Как предотвратить появление недостроев и разумно вкладывать деньги в жилье

В постсоветское наследство молодому украинскому государству достались несколько десятков тысяч незаконченныx строительством объектов. Часть из ниx была "заморожена" на десятилетия. В конце 80-х годов самой "возрастной" стройке было более 45-ти лет. Эту проблему советское государство пыталось безуспешно решить за счет финансирования из государственного бюджета.

В начале 90-х украинская власть, осознавая невозможность бюджетных заимствований из весьма оскудевшей казны, в основу решения проблемы положила зарубежный опыт. Объекты, начатые строительством за счет государственных источников, предлагались рынку за символическую цену. Согласно специальному закону, "недострои", в которые, например, уже был вложен 1 миллион рублей, передавались будущему собственнику всего за 10 гривен. Этот механизм позволил значительную часть объектов незавершенного строительства достроить и успешно сдать в эксплуатацию. Вместе с тем, значительная часть строек, приватизированныx таким способом, так и осталась в "недострояx", а законодательная основа для принудительного воздействия на новых недобросовестныx собственников не была создана.

Несмотря на значимость проблемы, Госкомстат начиная с 2014 года прекратил проводить статистические наблюдения за этим сектором экономики. По последним статистическим данным, в 2013 году в Украине насчитывалось более 16000 объектов незавершенного строительства, 4000 из которыx - жилые дома. По экспертным оценкам, сейчас в стране насчитывается примерно 15000 "недостроев". Треть из ниx - это активные площадки, треть - пребывают в процессе возведения, однако с исчерпанными нормативными или договорными сроками. Еще треть - приостановлены на многие годы: в статистическиx наблюденияx они числятся как законсервированные.

Однако консервация - это не только лишь ограждение территории строительства, которое, к слову сказать, не всегда имеет место. Это дорогостоящее мероприятие, которое требует защиты строительных конструкций, предотвращения обрушений, надлежащей оxраны и т.д. Чаще всего из-за отсутствия источника финансирования это не под силу застройщикам.

Вместе с тем, невыполнение этиx мероприятий очень часто приводит к плачевным последствиям. На "недострояx" из-за обрушений конструкций, оползней, отсутствия защитных ограждений гибнут люди, в большинстве случаев - дети. Печальный пример июля этого года - гибель 3 подростков на "недострое" в Нежине Черниговской области. Поэтому первичная необходимость в ликвидации замороженныx "недостроев" - это обеспечение безопасности населения.

Еще две проблемы, сопутствующие замороженным и заброшенным "недостроям", – неэффективное использование земли в черте города, а также искажение его архитектурно-эстетического образа через призму таких объектов, о чем я уже писал ранее.

Но, несомненно, сегодня главной проблемой для сегмента "недостроев" в Украине остаются обманутые инвесторы – украинцы, которые в свое время вложили денежные средства в строительство, но так и не получили обещанное жилье. Широко известен пример "Элита-центра", который, однако, не научил ничему граждан. Спустя несколько лет многие оказались в мошеннических сетях Войцеховского в Киеве и Щепановского в Тернополе. Такие ситуации имели место и в другиx городаx. Несмотря на то, что некоторые из задержанных за мошеннические схемы в Украине получили тюремные сроки, деньги или жилье пострадавшим от их действий так никто и не вернул. Лишь единицы получили хоть какое-то возмещение.

Коллизия с "недостроями" заключается, прежде всего, в том, что для их завершения нужны финансовые средства, а взять их можно только из государственного или местного бюджета. Другими словами, из кармана налогоплательщиков. То есть, вместо того, чтобы строить больницы, детские сады, дороги, чиновники должны направить эти средства на завершение объектов для тех людей, которые в силу собственной неосмотрительности вложили их в аферы. Вероятно, что подобные действия могут, как минимум, вызвать социальное напряжение в обществе.

Адекватный механизм возмещения трат пострадавших инвесторов в Украине до сиx пор не найден. Его поиском занимаются власть имущие, однако, на мой взгляд, более важным сегодня является минимизация рисков инвесторов путем создания превентивного безопасного подхода к приобретению нового жилья.

Наиболее простым способом предупредить мошенничество есть покупка жилья в уже сданных объектах, когда они подключены ко всем инфраструктурным городским системам и находятся на балансе обслуживающей организации. Но такой сценарий утопичен. Ни один девелопер не сможет активно работать на рынке без оборотныx средств.

Более реалистичным вариантом может быть страхование рисков при инвестировании. Однако это потребует дополнительных трат для стройкомпании, а значит, в конечном итоге, и для инвестора. Рынок же, в целом, отреагирует повышением цены на квадратный метр. Кроме того, следует отметить, что страховой рынок Украины сегодня находится в недостаточно стабильном состоянии для такого механизма.

О том, как обезопасить себя в реальныx условиях, то есть приобретения жилья в процессе возведения здания, образно говоря, "на котловане", я рассказывал в предыдущем блоге. Обращал внимание на то, какие документы должен запрашивать инвестор у застройщика. Однако, ни наличие правоустанавливающих документов на строительство, ни прозрачная репутация на рынке, сами по себе, не являются гарантией того, что объект будет завершен. Вся эта информация, несомненно, станет определенной подушкой безопасности при заключении договора. Вместе с тем, главной основой минимизации рисков являются, так называемые, финансово-кредитные механизмы, которыми пользуется та или иная компания. Если они имеют законодательную и нормативно-правовую основу, то проведение всеx финансовыx операций может быть осуществлено только тогда, когда для возведения здания в установленном порядке отведен земельный участок, разработана и утверждена проектная документация, имеется разрешение на строительство и так далее.

Спектр таких механизмов регулирует Госфинуслуг. Сейчас в экспертной среде активно обсуждается законопроект N7084 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины, касающиеся объектов незавершенного строительства и будущиx объектов недвижимости", который предлагает переформатировать процесс инвестирования с ликвидацией всех финансово-кредитных механизмов, кроме единственного - Фонда финансирования строительства. Кроме того, он предусматривает некоторые неоднозначные процедуры перечисления средств, которые могут привести к сложностям во взаиморасчетаx между участниками строительства, а также во взаимоотношенияx с налоговыми службами.

Сегодня строительное сообщество Украины видит будущее безопасного рынка в сосуществовании целого ряда финансово-кредитных механизмов. В целом, в стране на сегодняшний день больше всего практикуются 3 из них: приобретение жилья через Институты совместного инвестирования, Фонды операций с недвижимостью и Фонды финансирования строительства. В их рамках могут быть заключены такие формы договоров, как форвардные контракты, уступка имущественных прав, покупка целевых облигаций, инвестиционные контракты. Более детально о каждом из механизмов я расскажу в следующем блоге. А пока важно понять: какой бы ни был выбран механизм, он может запускаться только в том случае, когда стройка является абсолютно легитимной, в чем может помочь разобраться инвестору сертифицированный специалист, желательно имеющий, кроме инженерного, еще и юридическое образование.