Коронакризис и рынок недвижимости в Украине: строители озвучили тенденции и последствия

9-го августа в Украине отмечают День строителя. Строительная отрасль очень важна для экономики государства. На нее приходится 2.6% ВВП Украины, в последние годы она росла бешеными темпами - до 30% в год. В день своего профессионального праздника ведущие участники рынка поделились с Обозревателем своими успехами, тревогами и прогнозами. Они рассказали о том, насколько больно коронакризис ударил по рынку недвижимости, как на него отреагировали клиенты, какие выводы сделали сами застройщики, что мешает отрасли стать локомотивом украинской экономики и когда украинцы наконец дождутся ипотеку под 10%.

Под знаком "короны"

Первое полугодие 2020-го, когда в Украину пришла эпидемия и правительство ввело строгие карантинные ограничения, стало сильным ударом по экономике страны и по ее строительной отрасли в частности. "Строительный бум", который длился с 2015-го года, резко остановился.

"Прямым следствием стало падение спроса в жилищном строительстве, особенно в регионах, - отмечает Лев Парцхаладзе, президент Конфедерации строителей Украины (КСУ). - Согласно результатам опроса, проведенным КСУ, только 56,4% организаций не прекращали строительство во время карантина, а падение количества сделок вдвое фиксировал каждый второй".

Особенно тяжелыми были первые несколько месяцев. И если застройщикам ценой неимоверных усилий удавалось сохранять темпы строительства, то продажи и договора фактически остановились.

"Больше всего пострадали гостиницы и развлекательные заведения, ощутимо пострадала и торговая недвижимость, в лучшем состоянии офисная и жилая недвижимость, меньше всех испытала влияние складская и промышленная недвижимость", - говорит Ольга Соловей, директор "Украинского клуба недвижимости" (URE-club).

"В первые недели карантина клиенты опасались приезжать в отделы продаж, а общая неопределенность заставляла их отказываться от инвестирования или откладывать сделки на более поздний срок. В период карантина по всему рынку существенно возросла доля бартерных взаиморасчетов и отсрочки платежей. К счастью, не произошло банкротств и остановки строек", - вспоминает Александр Горган, исполнительный директор SAGA Development.

"Мы также почувствовали падение спроса на ипотечные кредиты в марте и апреле, - рассказывает Председатель Правления Глобус Банка Сергей Мамедов. - Приятно, что наши заемщики отреагировали спокойно и продолжали вовремя обслуживать кредиты, поэтому качество нашего кредитного портфеля осталось очень высоким. Кроме того, мы не останавливали кредитование ни на день, продолжали аккредитацию новых жилых комплексов и не подвели наших партнеров-строителей".

Строителям приходилось идти на дополнительные расходы и буквально на ходу адаптировать свою работу к новым реалиям.

"Лучше всего ситуацию характеризует фраза" Остановить нельзя строить", поскольку строительная отрасль является одним из столпов украинской экономики. Из-за правительственного карантина возникли проблемы с логистикой и поставками работников и строительных материалов к местам строительства", - отмечает Александр Харченко, председатель наблюдательного совета харьковского треста "Жилстрой-1".

"В условиях кризиса строители, как и вся экономика страны, оказываются не впервые. Нам не привыкать затягивать пояса, находить пути выхода из сложных ситуаций", - говорит Петр Шилюк, президент Строительной палаты Украины.

Это подтверждает Алексей Коваль, руководитель проектов Perfect Group: "Мы очень быстро ввели необходимые меры безопасности, начиная от антисептиков, масок, фиксированных изменений, измерения температуры и социального дистанцирования на стройках и в офисах".

"Большинство компаний в области достаточно быстро адаптировались к карантину и специальным мерам. К сожалению, расходы, которые понесли компании в нашей отрасли, когда они вынуждены были самостоятельно налаживать доставку людей на места работы и обеспечивать дополнительную защиту, не были компенсированы. Строить "онлайн" или "на дому" невозможно", - подчеркивает Ольга Соловей.

Остановка строительной отрасли имела бы тяжелейшие последствия для экономики Украины, поэтому участники рынка прекрасно осознавали свою ответственность.

"В строительстве задействовано сотни тысяч людей и десятки тысяч компаний — от строителей и менеджеров, бухгалтеров и юристов, строительных организаций, поставщиков материалов, заводов, логистических компаний до украинских ТЭК. С остановкой строительства кризис начинается не у одного строительного сегмента экономики, а в десятках секторов, на первый взгляд никак не связанных между собой", - говорит Александр Харченко.

"Нельзя было просто повесить табличку "закрыто на карантин" и прекратить строительство, ведь ключи от своих квартир ждали десятки тысяч семей. Именно поэтому мы ни на день не останавливали работу на своих площадках, строили в привычной динамике, что позволило нам не потерять драгоценное время и продемонстрировать способность выполнять взятые на себя обязательства", - отмечает Анна Лаевская, коммерческий директор компании" Интергал-Буд".

"Несмотря на кризис, в 2020 году строители пытались сохранить темпы строительства, завершить начатые объекты, обеспечить стабильность отрасли", - добавляет Генеральный директор компании НЕСТ Алексей Полетуха.

Реформы и коррупция

Следует отметить, что пандемия очень неудачно наложилась на другие проблемы, с которыми столкнулись строители - как вечные, так и дополнительные. Крайне негативно сказалась на отрасли начатая как раз накануне карантина реформа насквозь коррумпированной Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ).

"Реформа ГАСИ, стартовавшая в марте, больно ударила по всему строительному рынку: уровень коррупции не снизился, а вырос; количество введенных в эксплуатацию жилых объектов уменьшилось в 2 раза; цены на жилье за последний год в Украине выросли на 10%. Возможно, в следующем году этот показатель достигнет 30%; прекращение выдачи разрешений по объектам СС2 на местах затормозило проекты. Ведь эту функцию вернули центральном ГАСИ", - отмечает Лев Парцхаладзе, президент КСУ.

"К сожалению, реформа не состоялась и пребывает в активной фазе дискуссий и разработки законопроектов и новой системы. В то же время, старая система не работает. Следствием такого непутевого реформирования станет существенное уменьшение объемов строительства, которое мы увидим в конце года", - подтверждает Ольга Соловей.

"Реформа ГАСИ-2020, анонсированная как борьба с коррупцией в строительной отрасли, где власть, ликвидируя один коррупционный орган над застройщиками, создает аж три такие же органа над тем же застройщиком. Как в сказке о змее, у которого вместо одной отрубленой головы вырастает три", - настаивает Алексей Кулагин, управляющий владелец девелоперской компании "ОМОКС".

"Мы постоянно слышим из регионов, что сегодня, во время реформирования, коррупция вместо тго чтобы снижаться, существенно растет. Поскольку строительные проекты — история на несколько лет, мы еще имеем запас прочности, но затягивание реформирования еще на месяцы может стать катастрофой. По моим оценкам, около 15% строительного бизнеса уже столкнулись с "тормозами", связанными с получением разрешительных документов из системы стройархконтроля", - делится информацией Александр Ротов.

"Нужны качественные изменения в органах надзора и контроля за строительством. К сожалению, система пока работает с большими задержками. Важно инициировать создание действенного механизма защиты прав инвесторов, а также решение вопроса с долгостроями, потому что пока это похоже на перекладывание яиц с одной корзины в другую", - объясняет ситуацию Анна Лаевская.

Новые модели

Карантин и уменьшение спроса на жилье заставили застройщиков активизировать свою работу с клиентами и ускорить переход на новые модели продаж - прежде всего, максимальное использование онлайн-инструментов.

"Это касается и отделов продаж в новостройках, которые не прекращали работу даже в локдаун, демонстрируя покупателям ход строительства через онлайн. Касается это и онлайн-продаж стройматериалов", - говорит Лев Парцхаладзе.

"Многие клиенты оценили, например, сайты наших объектов, где указаны актуальные цены на квартиры, которые остались в продаже. Покупателям нравится, когда застройщик не заставляет их звонить, чтобы получить информацию о ценах. Со своей стороны, мы видим выгоду прозрачного подхода также в том, что в наши отделы продаж приходят действительно горячие "лиды". Люди звонят, зная цену, и часто даже уже выбрав приоритетные квартиры и этажи. Но когда дальше мы такому клиенту предлагали онлайн-экскурсию объектом по видео, то потом получали много отзывов, что вот так выглядит сервис 21 века", - рассказывает Алексей Коваль.

"Во время карантина мы продолжили свою цифровую трансформацию и максимально перевели клиента из оффлайна в онлайн, дали возможность выбирать и покупать квартиру без личного присутствия. Кроме того, мы одними из первых на рынке предложили антикризисные финансовые инструменты: зафиксировали курс доллара, разработали выгодные скидки для 100% оплаты, предложили особые условия рассрочки для выплат по рассрочке, вместе с нашими банками-партнерами предлагаем улучшенные ипотечные программы", - поделилась своим ноу-хау Анна Лаевская.

"Последние несколько лет мы активно диджитализировали все процессы в компании: это BIM в проектировании, диджитализация продаж, электронный документооборот, цифровые решения для управления нашими домами. В период карантина это очень нам пригодилось, ведь большинство сотрудников, за исключением разве строителей на площадках, эффективно работают дистанционно. Мы готовы были предложить клиентам возможность дистанционно заключать договоры купли-продажи, однако эта услуга оказалась не слишком востребованной. Сейчас мы усилили работу над внедрением процессов диджитализации, поскольку карантин продемонстрировал, что в ближайшее время они будут очень актуальны", - отмечает Александр Горган.

Банки, которые предлагают ипотечные кредиты, тоже не теряли времени и искали новые способы эффективнее работать с клиентами. Так, Глобус Банк создал на своем сайте специальную интерактивную карту, где каждый желающий может легко подобрать себе квартиру своей мечты в новостройке и сразу получить решение о кредите.

Рынок оживает

Такие усилия уже дают свои плоды.

“С начала мая строительная отрасль Харькова почувствовала клиентскую "оттепель", клиенты снова приходят в поисках собственного жилья и покупают квартиры или коммерческую недвижимость. Мы даже наблюдаем незначительное, но все же повышение цен на недвижимость класса "эконом" и "комфорт"”, - отмечает Александр Харченко.

"Уже в мае клиент начал снова интересоваться ипотекой в новостройках, - вспоминает Сергей Мамедов. - В июне мы вышли на докризисные показатели, а в июле даже превысили их. Сейчас мы наблюдаем рост спроса на кредиты в новостройках бизнес-класса. Следовательно, средняя сумма кредита выросла на 20% и сейчас составляет 600 тыс. грн.".

Застройщики четко реагируют на изменения вкусов и предпочтений клиентов. Коронакризис существенно повлиял на пожелания и потребности людей, убеждена Анна Лаевская.

"Платежеспособный спрос, который постепенно восстанавливается после значительного проседания весной, сконцентрирован вокруг проектов, которые предусматривают многофункциональную инфраструктуру: комфортную, зеленую территорию, продуманные и эргономичные планировки квартир, а также дополнительные ценности и сервисы. Если застройщик хочет иметь успех, ему важно создавать современную территорию комфорта для жизни, развития, воспитания детей, работы, отдыха и развлечений. Дизайн и архитектура комплекса должны быть максимально дружественными для всех категорий покупателей без исключения, отвечать современным потребностям покупателя и трендам", - говорит она.

Ее слова подтверждает Александр Горган: "Карантин имел и еще одно последствие — это переосмысление клиентами отношение к тому, какими должны быть жилье, квартира, дом, окружающая территория, инфраструктура. Люди начали обращать внимание на наличие общих зон, общественных пространств. Прогулочные зоны, набережная реки или озера и раньше были преимуществами при покупке недвижимости, а в период карантина стали магнитами, которые обеспечили рост продаж даже на фоне общего спада".

Строительная отрасль еще долго будет чувствовать последствия нынешнейго коронакризиса. И хотя быстрая реакция участников рынка, возвращение клиентов, перспективные государственные проекты и программы и, наконец, неистребимое желание людей жить в собственном доме позволили минимизировать потери, цифры свидетельствуют о вполне конкретных процессах в отрасли.

"От коронакризисах и его последствий пострадала где-то пятая часть строительных компаний. И на самом деле этот кризис мало чем отличался от остальных: слабые покинули рынок, более сильные, умные и быстрые — увеличили свои долю и влияние", - отмечает Лев Пацхаладзе.

"Большинство девелоперских и строительных компаний даже в период карантина продолжало работы на объектах. Все наши коллеги настроены на завершение и передачу инвесторам начатых объектов. Конечно, кризис вносит в планы коррективы, поэтому результаты мы увидим в конце года", - подчеркивает Алексей Полетуха.

Даже непростые времена пандемии продемонстрировали, что у строительной отрасли очень прочный фундамент.

"Мы показали рынкувысокий уровень стрессоустойчивости и надежности. В июне и июле мы полностью вернулись на плановые показатели, а сейчас идем с некоторым опережением. Если ситуация с карантином и вообще в экономике не будет ухудшаться, есть хорошие шансы выполнить планы на 2020 год в полном объеме", - говорит Алексей Коваль.

Как запустить локомотив

Как настоящие оптимисты, строители убеждены, что худший период коронакризиса уже позади. А впереди — еще много работы. В последние годы строительная отрасль традиционно выступала одним из локомотивов украинской экономики. Что надо сделать, чтобы она восстановилась еще быстрее и снова "потянула" за собой других? Специалисты говорят: нужны системный подход и очень конкретные шаги.

"Что мешает? Нестабильность руководства отраслью. Мы имеем уже четвертого профильного министра за год. Каждая смена - это пауза в управлении, законотворческих инициативах и т.д., ведь новому человеку на должности нужно время, чтобы разобраться и активно приобщиться", - объясняет Александр Ротов.

"Шаги, которые должны навести порядок в строительной отрасли, общеизвестны: необходимо создать градостроительное законодательство без "дыр". Многое сделано благодаря активной работе народных депутатов, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства: отмена паевого взноса, внедрение параметрического метода, изменения в градостроительное планирование. Но нужна система, а именно Градостроительный кодекс. Работой по его созданию занимаются в Верховной Раде и Министерстве развития общин и регионов", - подтверждает Лев Парцхаладзе.

"Для качественного и количественного роста строительной отрасли необходимы желание и реальные действия государства и бизнеса. Внедрение европейских стандартов в разрешительной системе, проектировании, строительстве, производстве строительных материалов, финансовая поддержка путем проектного финансирования застройщиков банками - единственный действенный и эффективный механизм. Четкие параметры застройки территорий, высотность, плотность, целевое назначение участков должны быть приняты в генеральном плане каждого крупного города страны, тем более в Киеве. Среди девелоперов должно быть соревнование за лучший проект, а не админресурс. Государство должно установить простые и минимальные механизмы регулирования в градостроительстве и уменьшить влияние чиновников и госорганов на принятие решений. Так будет значительно меньше коррупции", - считает Алексей Полетуха.

"Чтобы осуществить качественный рывок, нам нужно "украинское экономическое чудо", которое гарантирует рост уровня благосостояния и покупательной способности людей. Ключ к успеху — экономическая стратегия, привлечение зарубежного капитала и отсутствие бюрократии и коррупции во всех подведомственных организациях и присутствие высококвалифицированных специалистов на местах , - убежден Александр Харченко.

"Строительная отрасль создает базовые активы с длительным сроком использования — это пространства для жизни и деятельности граждан Украины. Качество этих пространств — показатель цивилизованности нации, а учитывая их долгосрочное использование - это цивилизационный показатель на много поколений вперед. Деньги — лишь условный эквивалент активов государства. Создавая такие активы, мы укрепляем национальную валюту, а если такие активы не создаются, то государство обесценивает ее", - говорит Алексей Кулагин.

"Стать локомотивом украинской экономики строительной отрасли мешает отсутствие доступных кредитных средств, в том числе ипотечных, а также отсутствие единых для всех, прозрачных правил функционирования рынка, - говорит Александр Горган. - Рост доходов населения создает благоприятные предпосылки для развития отрасли, ведь показатель обеспеченности украинцев жильем остается низким, и жилищный вопрос - один из первых, которые мы стремимся решить. Однако доходы населения растут недостаточно быстро, чтобы обеспечить существенный рост инвестиций в недвижимость без привлечения доступного кредитования. Требует рынок и иностранных инвестиций, которые станут возможными только при условии эффективной защиты прав инвесторов и снижения влияния политических факторов на строительную отрасль".

"Некоторую почву для оптимизма можно найти в Программе деятельности Кабинета Министров, которую недавно передали на утверждение Верховной Раде, - уверен Петр Шилюк. - В частности, в разделе, посвященном вопросам жилищной политики, речь идет о: разработке практического механизма осуществления комплексной реконструкции устаревшего жилищного фонда; защите инвесторов строительства от нечестных застройщиков и предотвращения появления новых проблемных объектов строительства, содействии пострадавшим кредиторам в достройке объектов проблемного многоквартирного жилищного строительства; усовершенствовании программ государственной поддержки по обеспечению граждан жильем, в том числе путем ипотечного кредитования".

Именно ипотечное кредитование специалисты называют одним из положительных факторов, которые могут помочь разогреть рынок. В отличие от соседних государств, в Украине ее объемы незначительны - по данным КСУ, только 7% сделок на рынке недвижимости проходили с привлечением кредитных средств.

"По моему мнению, одним из драйверов роста строительства может стать ипотека. Не секрет, что стоимость жилья растет и оно становится все более недоступным для рядового гражданина. В то же время, жилой фонд требует немедленного обновления, ведь более 50% населения живут в старом фонде, очень дорогом в эксплуатации. Есть механизмы снижения ставки для ипотеки путем принятия законов,которые защитят кредиторов и покупателей, а также путем государственного стимулирования и компенсации. А еще - целевые программы для малообеспеченных слоев населения. Это больше вопрос приоритетов власти, чем экономический вопрос", - рассказывает Ольга Соловей.

Что сдерживает развитие ипотеки в Украине? Почему она не стала массовым явлением, как в других восточноевропейских странах?

"По расчетам экспертов, если ставки кредитования снизятся до 10% годовых, то мы ожидаем, что ориентировочно 200 тыс. человек воспользуются ипотекой и дополнительно потратят 80 млрд.грн. Строительная отрасль получит дополнительные инвестиции, объемы работ могут вырасти на 30-40%", - говорит Петр Шилюк.

"Для того, чтобы ипотека действительно стала доступной, государство должно создать соответствующие условия и обеспечить дополнительные гарантии. Срок кредитования должен быть не менее 15-20 лет, а ставка 2-3% годовых, первый взнос - от 15%. Государство должно компенсировать разницу процентной ставки по ипотеке банкам, чтобы запустить процесс, а НБУ - либерализовать политику резервирования. Как только ипотечное кредитование наберет обороты, государственные инвестиции вернутся в виде уплаты налогов, новых рабочих мест, роста бизнес-активности", - объясняет Анна Лаевская.

"Жилищный сегмент все же больше упирается в потребительский спрос. Если в США или Европе человек может собрать на первый взнос 10%, в остальные 90% отдавать по 1000 долларов в месяц в течение последующих 30 лет, у нас надо сразу иметь 90-100% суммы, или близко к этому. Запуск ипотеки может радикально переломить ситуацию — но тогда, когда она будет выдаваться даже не под 10%, а под 4-5%. Но и 10% на старте значительно улучшат состояние дел", - считает Алексей Коваль.

"Чтобы ипотека в Украине наконец заработала, нужно увеличить круг людей, которые не только хотят, но и могут улучшить свои жилищные условия, - подчеркивает Сергей Мамедов. - Для этого ипотечные ставки должны снизиться хотя бы до 5%. Понимая это, мы, как ипотечный банк №1 в Украине, еще три года назад запустили партнерские программы с надежными застройщиками. Благодаря этому нам удалось предложить украинцам дешевые ипотечные кредиты - от 2% в первый год кредитования. Мы как никто другой заинтересованы в том, чтобы расширить круг своих клиентов, поэтому мы будем приветствовать любые усилия - и государства, и участников рынка - которые будут этому способствовать. В результате выигрывают все".

Большое строительство и большие планы

Несмотря на все трудности, в день своего профессионального праздника строители смотрят в будущее с оптимизмом.

"Я бы хотела отметить высокий профессионализм в отрасли. В Украине производится много качественной строительной продукции, высоко конкурентной на мировых рынках. Украинские архитекторы за последние годы одержали яркие победы в мировых конкурсах. Культура застройки тоже меняется: красивые дома с приятными фасадами и придомовой территорией, которых становится все больше. Важно отмечать положительные изменения и тех, кто эти изменения творит", - радуется Ольга Соловей.

Участники рынка уже строят новые планы и рассказывают о новых перспективных нишах для активной работы.

"Нам крайне необходима эффективная модель реновации устаревшего жилья, которая предусматривала бы выгодное государственно-частное партнерство, градостроительные правила и ограничения должны быть одинаковыми для всех, а Генплан предусматривать реальный план развития и улучшения города", - отмечает Анна Лаевская.

"Есть перспектива в системном проекте Большого Строительства, где кроме дорожной инфраструктуры большое внимание уделяется социальной — школам, больницам и тому подобному. А снижение депозитных ставок повысит интерес населения к материальным активам как механизму сохранения средств. Надеемся, что уровень инвестиций в жилую недвижимость и коммерческие проекты будет повышаться", - говорит Лев Парцхаладзе.

"Когда людей спрашивают о том, что для них счастье, один из самых популярных ответов - это собственная квартира, собственный дом, - подчеркивает Сергей Мамедов. - По статистике, на данный момент в Украине устарело больше половины жилого фонда. Люди хотят и должны иметь современное удобное и функциональное жилье. Поэтому работы в строительной отрасли у нас непочатый край. Если подойти к делу разумно, создать необходимые условия для развития и устранить препятствия, запустить государственные программы поддержки и массовую ипотеку, наши города и пригороды изменятся к лучшему буквально на глазах. И жить там будут радостные и счастливые семьи. Думаю, если объединить усилия, эти мечты можно сделать реальностью".