Как купить жилье в Украине: прогноз по ценам и полезные советы

По данным ЮНИСЕФ, для 3/4 молодежи самой актуальной проблемой остается приобретение собственного жилья. В Украине в условиях снижения реальных доходов граждан и на фоне падения рынка недвижимости этот вопрос – один из самых острых.

По разным оценкам, в съемных квартирах продолжают жить не менее 400 тыс. украинских семей. При этом ипотека в Украине – одна из самых дорогих среди стран Европы (около 20% годовых). А откладывать на покупку жилья со средними доходами на двоих членов семьи, даже при самой жесткой экономии, понадобится не меньше 12-15 лет.

Потому "Обозреватель" собрал важные советы для украинцев, которые мечтают о собственной квартире.

Жизнь в рассрочку

Финансовый кризис 2014-2015 годов фактически остановил ипотечное кредитование. Поэтому сейчас далеко не каждый банк готов дать в долг на недвижимость даже проверенному клиенту.

Собрать на квартиру со средней зарплатой тоже практически невозможно, но вариант купить свое жилье - все-таки есть.

Читайте: Бабушка в нагрузку: раскрыты новые аферы на рынке жилья в Киеве

По оценкам главы правления Союза консультантов по недвижимости Ивана Кудаяра, несмотря на падение доходов и инфляцию, рынок недвижимости в столице сейчас достаточно живой, хотя и сегментированный. Если рынок земли, подсобных помещений – "стоит", то новострои и маленькие квартиры пользуются спросом. 3/4 всех сделок на покупку квартир как раз приходятся на первичку.

"Поэтому не исключаю, что цены на такие небольшие однокомнатные квартиры в Киеве будут расти в перспективе. Что же касается хрущевок, старого жилья, вторички, то киевляне, особенно молодые, не очень хотят жить в неубранных подъездах и так далее. Здесь я не исключаю еще некоторое падение цен на квартиры. Но не более 5-10%, что мало повлияет на рынок в целом", – заявил он.

С его слов, средняя цена на новую, уже построенную однокомнатную квартиру в столице сейчас стартует от $27-28 тысяч. Старые же квартиры такой же комплектации, в частности, "хрущевки", можно купить и за $18-19 тысяч.

Читайте: Новые правила аренды жилья в Украине: разработчикам указали на слабые места

По мнению Кудаяра, в отличие от съема жилья, в покупке фактор сезонности не играет роли. Например, все знают, что спрос на аренду жилья растет осенью – съезжаются студенты. Но что касается покупки собственной квартиры, как говорят, и летом и зимой – одним цветом.

"Также нужно учитывать, что, в принципе, рынок недвижимости у нас инертный. Он даже на кризисные моменты реагирует не сразу, а через полгода. Если говорить о курсе доллара, то первичка от резкого повышения курса доллара растет в цене. А вот вторичка наоборот падает", – добавил эксперт.

Кудаяр уверен, что в Украине, несмотря на все экономические сложности, купить собственное жилье вполне реально.

Читайте: Квартиры в Киеве: стало известно, как могут измениться цены

"Сейчас рынок, в том же Ирпене такой, что квартиру можно купить за $10-15 тысяч. То есть квартиру в пригороде столицы можно приобрести по стоимости автомобиля. Но кредитование или оформление ипотеки у нас встречается редко, люди их "боятся". Поэтому самый выгодный способ – это оформление рассрочки при покупке нового жилья", – обратил внимание он.

По его словам, необходимо внести 30-50% от стоимости квартиры в виде первого взноса. А затем оформить рассрочку – на 1-3 года. Хотя 3 года встречается редко.

"Обычно это оформление на 1-2 года и выплата ежемесячно частями. И пока вы не выплатите всю сумму, то собственником квартиры вы не являетесь", – пояснил Кудаяр.

Что же касается вторичного рынка, то придется выложить всю сумму "здесь и сразу". Вот почему рынок первичного жилья в большем спросе и фактически выгодней. Однако тут стоит помнить, что включается другой риск – недобросовестный инвестор. Такие примеры, к сожалению, в столице есть.

Читайте: На 20%: СМИ сообщили о резком скачке цен на аренду квартир в Украине

"Так, застройщик "Золотая Брама" в Киеве еще 3 года назад собрал деньги с жильцов на строительство нового дома на Левом берегу. Был заложен фундамент, построена коробка, а дальше дело не пошло. Людей уже год водят за нос, рассказывая, что будут менять инвестора, что необходимо вложить еще деньги для получения копий разрешительной документации. Похоже, мы "попали", – рассказал "Обозревателю" 45-летний киевлянин, который профинансировал 30% стоимости жилья, но до сих пор остается без квартиры.

Поэтому в случаях оформления рассрочки эксперты рекомендуют максимально проштудировать всю информацию о застройщике, изучить форумы и отзывы, чтобы избежать аферы.

Минимальный доход от $3 тысяч в месяц

Сколько же нужно зарабатывать в месяц, чтобы откладывать хотя бы 20% на покупку жилья? По словам главы Национального совета Риелторской палаты Украины Виктора Несина, семье из двух человек, которые получают минималки 3200 грн, купить свое жилье нереально.

"В моем понимании, если семья зарабатывает от $3 тыс. на двоих в месяц в Киеве, это позволяет им хотя бы откладывать деньги, чтобы уже через 5-10 лет купить свое жилье", – считает он.

Как показывает практика, такие деньги зарабатывает все-таки меньшинство. Поэтому покупка своей квартиры все еще остается крайне проблематичной.

По мнению Несина, рынок недвижимости, в частности квартир в столице, находится в таком же состоянии, как и в конце 2017 года.

Читайте: Жилая недвижимость-2018: итоги и прогнозы

"Благо, никаких изменений и потрясений не было. Можно констатировать, что рынок находится в стадии стагнации. Перспектив повышения цен на вторичном рынке я не вижу. То есть рынок в целом стабилен с тенденцией к понижению стоимости. Ведь, как бы там ни было, предложение сегодня превышает спрос", – сказал он.

Эксперт подчеркнул, что первичное жилье покупать выгоднее, ведь его стоимость зафиксирована в национальной денежной единице. Тогда как стоимость "вторички" зафиксирована в долларе.

"Цены на квартиры на первичном рынке в итоге ниже, чем на вторичке. Плюс здесь активно действуют всевозможные программы лояльности. Инвесторы предлагают разные варианты рассрочки. И это наиболее реальный и выгодный вариант на сегодня. Ведь кредит или ипотека практически нереальны", – добавил Несин.

Кредит, депозит или ипотека?

Есть вариант приумножения сбережений – размещение средств на депозите. На данный момент средняя ставка по депозитам – 6% годовых. Если стартовый капитал, например, $1320 на год разместить на депозитном счету в банке, через 12 месяцев можно получить уже $1400. При этом, если продолжить откладывать ежемесячно 30% от зарплаты, уже через два года на депозит можно положить $ 2720 долларов.

Но в таком случае, только при условии стабильности банковской системы Украины, на однокомнатную квартиру в столице за $29-30 тыс. можно будет собрать минимум за 15 лет. То есть депозит – это все-таки спорный вариант.

Что касается ипотеки, то такой кредит дают далеко не каждому. Должен быть официальный стабильный высокий заработок, возраст от 25 лет и желательно уже наличие недвижимости. Кроме этого, все равно понадобится первый взнос – как минимум 30% от стоимости квартиры.

Читайте: Киев в топ-10: названы города с самой дорогой арендой недвижимости в Европе

Так, например, "Ощадбанк" дает ипотеку на срок до 20 лет. Заплатив первый взнос, взяв ипотеку под 22% годовых на 20 лет, вы ежемесячно должны будете отдавать банку 10770 гривен. А это больше, чем средняя зарплата в столице. Поэтому ипотека – далеко не лучший способ. Ведь при переплате в два и более раз выгоднее арендовать жилье.

В свою очередь, народный депутат фракции БПП и заместитель главы профильного комитета Верховной Рады Украины по вопросам финансовой политики и банковской деятельности Руслан Демчак отметил в комментарии "Обозревателю", что без возобновления экономического роста и без восстановления работы Государственного ипотечного учреждения, которое сейчас ожидает кредит от Китая в размере $1,5 млрд, о нормальном кредитовании говорить не приходится. То есть нужна комплексная программа оздоровления, в том числе со стороны Нацбанка, которая реанимирует этот сегмент.

Плюс, со слов Демчака, крайне важно в законодательном поле установить жесткие нормы, чтобы обезопасить и людей, и банки.

"Сейчас в парламенте ждем принятия ряда законопроектов, которые должны обезопасить как тех, кто дает кредит и ипотеку, так и наших граждан. Ведь не секрет, что некоторые ипотечные учреждения откровенно обманывают наших людей, рекламируя ставку кредита в 0%. Есть много вычурных схем, когда можно разорвать контракт, оставив человека и без денег, и без квартиры. Все эти моменты обязательно нужно отрегулировать на законодательном уровне", – отметил нардеп.

Найти одинокого пенсионера

Еще один вариант – оформление договора пожизненного содержания, которые чаще всего подписывают с пожилыми людьми без наследников. Как утверждают эксперты, в столице такой договор можно заключить за $10-15 тысяч.

На рынке работают компании, которые за процент находят семьям таких одиноких пенсионеров. Согласно договору, семья обязуется выплачивать пенсионеру определенную ежемесячную сумму, оплачивать все коммунальные счета. При этом вселиться в квартиру можно будет только после смерти пенсионера.

Читайте: "Оформил за два дня": нардеп переписал на тестя недвижимость на $10 млн

По понятным причинам этот вид сделок не пользуется особым спросом у киевлян. Поэтому основная часть "бесквартирных" все-таки предпочитает варианты с рассрочкой или покупкой сразу же – при условии материальной помощи "со стороны", например, от родителей.

В целом теоретически заработать на квартиру простому украинцу реально, но на практике – довольно трудно. При среднем уровне дохода семье придется экономить по максимуму и не один год. Но и этот доход есть далеко не у каждого. А покупку жилья "здесь и сейчас" могут позволить себе единицы.