Новоселье без "сюрпризов": адвокат дал топ-3 совета, как уберечься от застройщиков-аферистов
Покупка жилья обходится примерно на 40% дешевле, если сделка осуществляется еще на этапе строительства. Однако украинцам следует придерживаться определенного алгоритма действий для того, чтобы не попасть на уловки недобросовестных застройщиков.
Об этом в своем блоге на "Обозревателе" написал адвокат Антон Бойко.
Сбор информации о застройщике
Нужно промониторить застройщика на рынке недвижимости на предмет мошенничества и проблемного строительства. Для этого можно воспользоваться специализированными сайтами и открытыми интернет-форумами, которые содержат информацию об объектах строительства и застройщиках. В частности, эксперт советует потенциальным покупателям поинтересоваться, как долго на рынке находится застройщик, сколько жилья он построил и сколько сдал вовремя либо с задержкой.
"Есть замороженные объекты, есть судебные решения об удовлетворении имущественных требований к застройщику — это может негативно повлиять на финансовую способность застройщика. Потому что любые финансовые претензии к застройщику со стороны третьих лиц могут привести к остановке или замораживанию строительства", — предупредил эксперт.
Читайте: Застройщиков Киева могут обязать выдавать соцжилье
Также, по его словам, нужно выяснить, каким образом происходит финансирование строительства застройщиком: за собственные средства, за собственные средства и средства инвесторов или только инвесторов. Ведь, если только за средства инвесторов, то есть риск того, что квартиры однажды могут перестать продаваться, а затем приток денежных средств остановится, и как следствие, остановится само строительство. В таких условиях квартиры точно не будут покупаться, и соответственно строительство заморозится.
Сбор информации об объекте строительства
Перед тем как заключать договор, обязательно необходимо посмотреть разрешительные документы на строительство и правовой режим земельного участка. В Украине для возведения домов I-III категории сложности нужна декларация о начале выполнения строительных работ, для возведения домов IV-V категории сложности требуется разрешение на выполнение строительных работ. Если же говорить о современных высотных многоквартирных домах, то для их строительства нужно именно разрешение. Его можно проверить на официальном сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины.
Что касается земельного участка, на котором возводится дом, то адвокат советует обязательно поинтересоваться, есть ли у застройщика документы, подтверждающие права на участок (решение местного совета или соответствующее распоряжение администрации), чем подтверждается право собственности, аренда или суперфиций.
"Нужно изучить эти документы, проверить срок договора, целевое, функциональное назначение земельного участка. Ведь если функциональное назначение земельного участка — строительство административных зданий, то жилая застройка на таких участках запрещена. Поэтому могут быть проблемы, если застройщик в дальнейшем не изменит назначения", — подчеркнул Бойко.
Читайте: "Проверяющие" вне закона: Госархстройинспекция предупредила застройщиков о мошенниках-вымогателях
Избрание схемы финансирования строительства
Законодательство Украины определяет, что инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием средств, привлеченных от физических и юридических лиц, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства. Другие способы финансирования строительства таких объектов определяются исключительно законами.
В то же время другие способы финансирования строительства прямо не запрещены законом, но и специальных законов, регулирующих такие правоотношения, не существует. Стоит отметить, что применяются еще схемы финансирования строительства через закладные, предварительные договоры, договоры купли-продажи имущественных прав и такое прочее, однако к этим схемам возникают вопросы.
"Советую выбирать урегулированную законом схему финансирования, в частности, через фонд финансирования строительства. Это наиболее распространенная и урегулированная схема", —отметил эксперт.
В схеме инвестирования через фонды финансирования строительства принимают участие: доверитель (будущий владелец квартиры), управляющий ФФС (финансовая организация, банк) и застройщик. Иногда участие принимает также страховая компания. Страхование коммерческих рисков управителя ФФС не является обязательным, но является положительным моментом для инвестора. Инвестор вступает в договорные отношения с управляющим, которому он передает имущество (денежные средства) в доверительную собственность для финансирования строительства. Сам же управляющий заключает с застройщиком договор, по которому последний обязуется построить объект недвижимости и передать его в собственность доверителя.
Читайте: Все за квартирами: в Киеве рухнули цены на жилье в новостройках
Напоследок, перед тем как подписывать договор, адвокат посоветовал покупателям выехать на место строительства, чтобы ознакомиться с реальным положением вещей, понаблюдать за строительством и самостоятельно выбрать квартиру с наиболее комфортным месторасположением.
Как сообщал "Обозреватель", Верховная рада 12 июля 2016 года в первом чтении поддержала законопроект 4733-1, который сделает невозможными спекуляции недобросовестных застройщиков.