Где и почем покупать жилье за заграницей? Покупатель рискует гораздо меньше

Покупка жилья заграницей остается популярным средством инвестирования среди украинцев. Перспектива получения вида на жительство и проведения отдыха в любимой стране без дополнительных затрат – основные причины покупки. ИАП "Столичная недвижимость" решил разобраться, где сегодня выгодно покупать жилье, какие существуют риски, и сколько для этого нужно иметь денег.

"Любимые" страны украинцев

Среди самых популярных стран среди украинских покупателей: Германия, Словакия, Чехия, Польша, Болгария, Испания, Кипр, Марокко, Италия, Франция, Хорватия, Турция, и до недавнего времени Египет. "Подавляющее большинство заявок приходятся на Испанию и Болгарию. Причина этого довольно проста – это страны члены Евросоюза с приемлемыми для Украины ценами на недвижимость и великолепными морскими побережьями", – говорит Артур Кулаковский, ведущий менеджер департамента недвижимости компании "Гольфстрим". Также достаточно большая часть украинцев покупают зарубежную недвижимость, чтобы получить вид на жительство. Среди стран, которые дают вид на жительство собственникам недвижимости – Турция, Латвия, Испания, Болгария, Кипр, Доминиканская республика, Панама и другие.

"Для получения европейского вида на жительство мало одной только покупки недвижимости. В Испании сейчас рассматривается законопроект, который позволит получать ВНЖ иностранцам, купившим жилье дороже 160 тысячи евро. Но этот закон еще не принят. Также в Испании можно получить вид на жительство без права на работу при наличии дохода от 1 тыс. 500 евро в месяц на одного человека. Этот вид на жительство не позволяет официально устраиваться на работу в Испании, но он не запрещает открыть свою фирму и заниматься бизнесом.

С другой стороны, в Болгарии есть сильно упрощенная схема получения ВНЖ для пенсионеров. Для этого необходимо купить недвижимость и собрать небольшой пакет документов", – говорит г-н Кулаковский. Также покупают жилье за рубежом и с целью инвестирования. При этом покупки делают как на первичном, так и вторичном рынке. "Для инвестирования я бы рекомендовал Германию. В этой стране можно покупать очень дешевые квартиры в студенческих районах и сдавать их в аренду студентам. Но минус Германии – в отсутствие визовых льгот для владельцев недвижимости", – отметил эксперт.

Риски – минимальные

По словам людей, которые "в теме", при покупке жилья заграницей риски практически отсутствуют. Инвестировать в квадратные метры других стран в большинстве случаев безопаснее, чем в Украине. "Если недвижимость покупается на первичном рынке, инвестора страхуют от всевозможных рисков. Если в Украине покупатель, желающий приобрести жилье на стадии строительства, по сути, может надеяться только на добросовестность застройщика, то заграницей – он защищен на законодательном уровне", – говорит Алексей Перечко, независимый эксперт по покупке недвижимости заграницей. Со специалистом согласен и Артур Кулаковский.

"На мой взгляд, самый большой риск – это купить не ту недвижимость, которую до этого представляли в мечтах. Чтобы этого избежать, нужно очень тщательно обдумать пожелания к недвижимости, съездить в страну, увидеть царящую там атмосферу. И уже после этого стоит заниматься выбором желаемой недвижимости. А других рисков нет. Можно без опасений покупать недвижимость даже на этапе строительства, случаев чтобы в Европе дома не достраивались и инвесторы из-за этого несли убытки, в моей практике не было", – говорит он.

Самый сложный вопрос при приобретении жилья заграницей – это получение для этого разрешения Национального банка Украины. По словам Алексея Перечко, согласно украинскому законодательству для того, чтобы купить зарубежную недвижимость, нужна специальная лицензия НБУ. Делается это для того, чтобы проверить за честно ли заработанные деньги покупаются квадратные метры. Также если для покупки берется ипотека в иностранном банке, нужна еще одна лицензия НБУ. При этом пока украинское государство будет проверять честность происхождения доходов покупателя, последнего могут пригласить на собеседование в правоохранительные и другие госорганы, чтобы выяснить, зачем человеку понадобилась недвижимость не в Украине.

Цена вопроса

По словам экспертов, стоимость жилья заграницей ниже или сопоставима с ценой на квадратные метры в Украине. В среднем нужно от 25 тыс. евро. "В Болгарии можно начинать подбирать апартаменты у моря или в горных курортах от 18 тысяч евро. Это будут небольшие студии в пешей доступности от моря или подъемника. В среднем же, лучше иметь с собой около 35-40 тысяч евро", – говорит Артур Кулаковский. Что же касается Испании, то минимальная сумма для покупки – это 60 тысяч евро. "Эта ценовая политика касается только одного региона – юга побережья Коста Бланка. Если же брать другие регионы, то стоит рассчитывать на сумму от 100 тысяч евро. Но в вопросе покупки недвижимости Испания выгодно отличается от других стран. Испанские банки лояльно относятся к выдаче ипотеки иностранным гражданам, что позволит выбирать из объектов, стоимость которых превышает изначальный бюджет", – отмечает эксперт. Что касается налогов, то в Болгарии самые низкие налоги на недвижимость в Европе. Выплачивается налог равными частями раз в квартал. Годовая ставка налога всего 0,15% от стоимости недвижимости. В Испании же налог на недвижимость составит не меньше 0,8% годовых. Ставка налога зависит от региона и может быть выше. Базой налогообложения является кадастровая стоимость недвижимости. В то же время, не смотря на достаточно приемлемые цены, содержание недвижимости в большинстве стран – дело недешевое. Коммунальные платежи в целом выше, чем в Украине. "В Испании электричество стоит 0,086 евро за 1 кВт, водоснабжение – 1 евро за кубометр на материке и 1,5-2,5 евро за кубометр на островах. В Болгарии электричество стоит 0,1 евро за 1 кВт днем и 0,05 евро ночью, водоснабжение – 0,9 евро за кубометр", – рассказал Кулаковский.