Украинцам рассказали, как защититься от аферистов при съеме жилья

В Украине существенно участились случаи квартирных афер, жертвами которых оказываются арендаторы жилья.

Об этом заявил адвокат Иван Либерман, сообщает UBR.

Четкой статистики по данной проблеме нет, так как такие дела, открытые правоохранителями по факту мошенничества или подделки документов, со временем закрываются и переквалифицируются в гражданско-правовые отношения.

"Если бы этого не делали, то цифры бы зашкаливали. Уголовные дела, подпадающие под статью 190 Уголовного кодекса — мошенничество, статью 189 — вымогательство, статью 355 — принуждение к гражданско-правовым отношениям, переводят в иную плоскость. И все — криминала нет. А были ли подделки и другие фальсификации — выясняйте сами, так как подписали договор. Но то, что преступность в этом сегменте стремительно растет, признают все", — объяснил эксперт.

Читайте: Как быстро и выгодно продать квартиру: украинцам дали практичные советы

Вместе с тем, чем больше будут мошенничать с арендой квартир, тем скорее украинцы перейдут к европейской практике оформления договоров. А это документы не на две-три страницы, а целые тома на 250 страниц. Те договора, что заключаются в Украине, не защищают арендаторов ни от мошенников, ни от произвола реальных собственников.

"Даже условия оплаты или учета "коммуналки" часто упускают. Отсюда все проблемы", — считает адвокат.

Сдавать квартиру может сам собственник либо уполномоченное им лицо. Первому достаточно предоставить правоустанавливающие документы на квартиру: свидетельство о праве собственности, различного рода гражданско-правовые договора (купля-продажа, дарение, мена и так далее), свидетельство о праве на наследство. При этом технический паспорт квартиры не входит в этот список.

"Техпаспорт лишь описывает характеристики квартиры. Возможно, что он был выдан на имя еще предыдущего собственника", — отметила старший юрист ЮКК "ДЕ-ЮРЕ" Ирина Кравченко.

Проверить реальность собственника необходимо в реестре недвижимого имущества. Право собственности человека на квартиру возникает только с даты регистрации в данном реестре.

Читайте: Украинцев предупредили о самых коварных схемах квартирных аферистов

"Если в договоре или в ином акте, подтверждающем право собственности, фигурирует одно лицо, а в государственном реестре указано другое — реальный владелец тот, чьи данные в реестре", — добавила Кравченко.

Проверку можно осуществить самостоятельно или обратиться к нотариусу, который сделает это за 50-100 гривен.

Если собственник в отъезде и квартирой занимаются соседи, родственники, риэлторы, то они должны подтвердить свои полномочия. Идеально, если смогут показать нотариальную доверенность либо договор поручения. В них обязательно должно быть прописано, что посредник имеет право делать по квартире: сдавать в аренду, заключать договора, распоряжаться имуществом.

"Часто арендодатели говорят, что они родственники — мама, жена, брат, сестра. Но родство не является основанием для возможности передачи квартиры в аренду", — подчеркнула Кравченко.

Также важно обращать внимание на срок действия доверенности. Если подписание договора припадет на последний день действия документа, его лучше не заключать. В последнее время при оформлении документов кроме даты его составления, указывается точное время. По этому времени будет фиксироваться и срок окончания полномочий лица, на которое выдана доверенность.

Читайте: Семь раз проверь: как не стать владельцем "квартиры-призрака"

"Раньше этого не было. А сейчас профессиональные нотариусы фиксируют, что документ составлен, например, 1 апреля 2016 года в 12 часов 54 минуты и срок его действия один год. И здесь есть риск. Если договор аренды подписан в последний день полномочий посредника после указанного времени, его можно будет оспаривать. Ведь в Едином реестре нотариальных доверенностей указаны час, минуты и даже секунды, когда данные внесены в реестр", — предупредил Либерман.

С опаской следует относиться к договорам аренды в простой письменной форме, которые заключают лица, предлагающие жилую недвижимость в субаренду.

"Проверить подлинность подобного документа очень сложно и велик риск наткнуться на мошенников, заключившими такие договора субаренды еще с несколькими людьми", — предостерегает управляющий партнер ЮК "ВОЛХВ" Александр Навальнев.

После проверки документов, спешить с подписанием договора не стоит. Его лучше взять на изучение на срок до двух недель. За это время будущему нанимателю квартиры стоит проверить ее "чистоту". Рекомендуется поговорить с соседями, с начальником ЖЭКа или ОСМД. Если они не идут на контакт, адвокаты рекомендуют обратиться к районному участковому, чтобы уточнить, не находится ли данная квартира под арестом в рамках уголовного дела.

Читайте: Эксперт составил стоп-лист квартир для покупки в Украине

"Квартира может быть "вещественным" доказательством в рамках расследований. Жить в ней можно. Но в любое время могут прийти правоохранители для проведения следственных действий или нового обыска, если вскроются какие-то новые факты", — предупредил Либерман.

Еще более надежным будет обращение к адвокату, который через свои запросы получит официальный ответ по статусу жилья от правоохранительных органов.

"Подпишите с адвокатом договор на один день. За пять дней человек получит четкий ответ. И обойдется это в 500 гривен", — посоветовал эксперт.

Также надо проверить в Едином реестре судебных решений, были ли судебные решения по данной недвижимости и уточнить информацию как по самой квартире, так и по человеку, который ее сдает.

"Надо четко понимать, не ведется ли в отношении квартиры спор, например, о разделе совместно нажитого имущества супругов. Также было бы неплохо уточнить, кто зарегистрирован в данной квартире", — уточнил Навальнев.

Читайте: Тепло и дешево: эксперт дал советы, как выбрать квартиру с приятной кошельку "коммуналкой"

Любой договор аренды недвижимого имущества надо заключать только в письменной форме. Обязательно заверяются у нотариуса и регистрируются договора сроком более трех лет. Но для собственной безопасности рекомендуется сходить к нотариусу даже при заключении договора на меньший срок.

Арендатор и арендодатель должны проставить подписи на каждом листе договора (на обеих страницах листа). И в конце договора обязательно указать, что документ составлен, например, на трех листах, шести страницах, каждая из которых заверена обеими сторонами и имеет юридическую силу.

"Также сделайте копии паспортов с подписью владельца", — добавил адвокат, партнер юридической фирмы Pravovest Денис Шкиптан.

В самом договоре надо указать, кто несет ответственность за возможные риски, как например, пожар или потоп, условия пересмотра договора, при каких условиях хозяин может посещать квартиру. Обязательно прописать арендную плату, площадь арендуемого помещения и порядок расчета за ЖКУ.

После всех повышений тарифов, особое внимание стоит уделить распределению платежей за "коммуналку" за реально используемую площадь.

Читайте: Эксперты рассказали, как не стать жертвой мошенников, снимая квартиру

"Если в квартире арендатор занимает только одну из двух комнат, то и насчитанную сумму за коммунальные услуги надо разделить в соответствии с занимаемой площадью, чтобы не платить за всю квартиру", — напомнила Кравченко.

Также надо оговорить вид расчетов. Очень часто арендаторы забывают указывать, как будет осуществляться оплата: наличными или в безналичной форме. И это дает недобросовестным арендодателям дополнительные козыри.

"Арендодатель, прописав штрафные санкции за несвоевременную оплату, может специально не брать деньги и потом выставлять претензии за невыполнение договора", — предупредил Навальнев.

Если платите наличкой, то обязательно надо составлять акт приема-передачи денег в двух экземплярах с подписями обеих сторон. В случае неожиданных претензий собственника/его представителя акт будет дополнительной страховкой.

"Люди часто забывают, что у арендатора есть рычаг давления на недобросовестных хозяев — налоговая. Почти никто из владельцев жилья не платит обязательные налоги со сдачи квартир. И после заявления арендатора хозяина ждут разбирательства с налоговой", — подсказал Шкиптан.

Читайте: Из-за аферы с новостройками жители Киева рискуют массово лишиться квартир

Если человек получил и не задекларировал больше 7 тыс. грн нетрудового дохода и не уплатил с них налог, ему грозит штраф в 25 тыс. грн, а также может быть открыто уголовное дело, по которому будет светить до трех лет лишения свободы.

Как сообщал "Обозреватель", в Киеве аферисты использовали дерзкий способ развода желающих арендовать квартиру.