Названы главные проблемы на рынке ипотеки

Еще год назад эксперты называли нынешнюю осень благоприятным периодом для старта активного ипотечного кредитования и выхода на близкие к докризисным объемы.

Однако чуда так и не произошло. А существующие сегодня на рынке банковские предложения не находят своего массового клиента. Что же тормозит развитие рынка ипотеки и как решить проблему доступности жилья для большинства?

Отложенный спрос

Опрошенные "Инвестгазетой" эксперты в один голос твердят, что спрос на жилую недвижимость со стороны украинцев все еще остается высоким. Однако существующие на сегодня предложения не в состоянии его удовлетворить из-за того, что цены на жилье несоизмеримы с доходами населения, а кредитные средства доступны далеко не всем.

Высокие проценты

По данным компании "Простобанк Консалтинг", сегодня займы на приобретение жилья предоставляют тридцать банков из топ-50 по размеру активов. При этом наибольшее количество предложений, вне зависимости от того, первичный рынок или вторичный, приходится на кредиты сроком на пять-десять лет. Меньшее количество тех, кто готов кредитовать на 15 лет, а сроками до 20 лет могут похвастаться лишь ВТБ Банк, ДБ Сбербанка России, Эрсте Банк, Пиреус Банк, Укрсоцбанк, Индустриалбанк, Универсал Банк, Укргазбанк, БМ Банк, Ощадбанк, Креди Агриколь Банк.

Что же касается кредитных ставок, то в среднем на первичное жилье можно взять у банка в долг за пятнадцать и выше процентов годовых, а на вторичку — от 17% годовых. Размер первоначального взноса в большинстве банков декларируется от 20%, при этом более низкие ставки финучреждения предлагают при взносе 40—50% и выше. Несмотря на дороговизну кредитов, банкиры отмечают, что потепление на рынке кредитования в этом году все же произошло. Самыми быстрыми темпами растут кредиты сроком до одного года, в то время как долгосрочные займы демонстрируют отрицательную динамику.

Альтернативные варианты

Пока дешевых вариантов для желающих приобрести жилье не так уж и много. Первым является рассрочка от застройщика. Сегодня многие строители предлагают беспроцентную рассрочку. Сроки индивидуальны в каждом из случаев и зависят от степени готовности жилья. Как правило, первый взнос равен 50% от стоимости квартиры, а остальная часть выплачивается в течение нескольких лет. Эта схема имеет как свои плюсы, так и минусы. С одной стороны, покупатель должен заключить договор на этапе строительства и частично купить "воздух" в виде несуществующей/недостроенной/несданной квартиры. С другой стороны, подобные риски дают существенную экономию как на стоимости квадратного метра, так и на возможности получить беспроцентную рассрочку.

"Сегодня мы делаем ставку в порядке приоритетности на возобновление кредитования вторичного рынка, первичное кредитование "перспективных" проектов и только потом на сотрудничество по государственным программам. И бесспорно, именно государство может запустить "ипотечную цепочку" путем более активного и объемного продвижения программ стимулирования строительства (пример — существующая поддержка молодежного жилищного строительства). На этом рынке действует принцип "замкнутого круга": покупается новая квартира, продается старая и так по цепочке (часто с привлечением ипотечного кредитования). Заемщики со спекулятивными намерениями рынок покинули, остались практически только те, кому необходима недвижимость для проживания либо сохранения накоплений", — рассказывает начальник отдела по работе с застройщиками и агентствами недвижимости Укрсоцбанка Богдан Гапонюк.

Прогнозы

По мнению начальника управления продаж УкрСиббанка BNP Paribas Group Владимира Шевченко, в 2011—2012 годах рынок останется практически без изменений. Со стороны населения в указанный период на оживление спроса надеяться не стоит, так как благосостояние украинцев не растет и настроения у большей части наших соотечественников пессимистические. А что касается банков, то их политика, скорее всего, останется такой же взвешенной и избирательной по отношению к клиентам, какой она есть сейчас.

Для тех же, кто хочет приобрести жилье сегодня, но не имеет средств, вариантов немного: либо банковский кредит по программе с ГИУ, либо рассрочка от застройщика. Необходимо также учитывать, что доступность средств автоматически поднимет стоимость квадратного метра. То есть либо покупать сегодня более дешевую квартиру, но за более дорогие заемные средства. Либо завтра — дорогую квартиру, но с низкими процентными ставками.