Какие квартиры выгодно покупать у застройщика?

Строящееся жилье бизнес- и премиум-класса сегодня можно купить по цене вторичного в престижном районе, да еще и в рассрочку либо в кредит.

У киевлянина Сергея Назаренко два с половиной года назад назрело желание сменить старую "панельку" с крошечной кухней и двумя тесными комнатушками на новое жилье достойного уровня. И однажды, выглянув из окна, он увидел воплощение своей мечты на рекламном щите с телефоном отдела продаж. "В офисе у застройщика мне подобрали квартиру стоимостью 20 тыс. грн. за метр и показали договор, который абсолютно не учитывал права покупателя.

Просмотрев этот документ, я с большим трудом решился на покупку", - вспоминает Назаренко. По его словам, в начале 2009 года, когда он созерцал из своей "панельки" унылый пейзаж замершей стройки, то был почти уверен, что "пролетел". Представители застройщика, правда, заверяли, что все идет по плану. Ближе к лету 2009-го на участке действительно затеплилась жизнь. Из-за простоя сдачу задержали на полгода, а покупателей заставили внести по несколько десятков тысяч гривен за увеличившуюся на 3-5 кв. м нежилую площадь. Сергей считает эти досадные издержки незначительной платой за новый уровень жизни.

Цена высокого класса

В середине лета средняя цена бизнес-класса в Киеве составила 14,6 тыс. грн. за кв. м. В Киеве высококлассное жилье продается в 40 объектах бизнес-класса и еще примерно в 20 домах категории " премиум " и "де-люкс". Это и новостройки, находящиеся на разных этапах строительства, и уже сданные в эксплуатацию ЖК с нераспроданными квартирами.

Самый недорогой столичный новострой, соответствующий бизнес-классу , есть в Днепровском р-не на ул. Регенераторной. Это ЖК " Комфорт Таун", где за квартиры в разноцветных малоэтажных корпусах просят 8,6-11 тыс. грн. за кв. м. Участок в 28 Га позволяет построить настоящий городок с развитой инфраструктурой. В этом году также начали распродавать квартиры в высотках ЖК "Riverstone" на Днепровской Набережной (от 12,75 тыс. грн. за кв. м), и в новой "свечке" ЖК "Адмирал" на берегу Святошинского озера по ул. Ушакова (от 12,4 тыс. грн.). У двух первых объектов сейчас возводится каркас и наружные стены первой очереди, а к строительству нового дома в ЖК "Адмирал" компания только приступила во втором квартале 2011 года. По мере продвижения строительства стоимость "квадрата" в проектах-дебютантах потянется вверх. Ведь в уже сданных в эксплуатацию ЖК "Изумрудный" и ЖК "Времена года" метр продают не дешевле 16,25 тыс. грн. и 17,6 тыс. грн. соответственно.

"У застройщика мне предложили одну из немногих оставшихся двухкомнатных в сданном доме. Квартира понравилась продуманной планировкой, но из-за цены - 24 тыс. грн. за "квадрат" - я обратил внимание на строящуюся вторую очередь комплекса, где был выбор из двухкомнатных стоимостью от 14 до 20 тыс. грн. за кв. м", - рассказывает киевлянин Антон Ямпольский.

Получается, что принятый на себя риск инвестиции в новостройку и как минимум год ожидания окончания строительства позволят г-ну Ямпольскому сэкономить от 4 до 10 тыс. грн. на каждом метре. В городах-миллионниах бизнес-класс продается по цене столичного "эконома ". В днепропетровском ЖК "Дуэт" цена метра - 9,36 тыс. грн, а в донецком комплексе "Европейский-Калининский" - 7,6--8,1 тыс. грн. В Харькове и Львове цены самые скромные - там жилье в качественных новостройках можно найти менее чем за 8 тыс. грн. Наиболее разнообразное и высокое по цене предложение жилья бизнес-класса можно найти в Одессе - от 8-13 тыс. грн. за "квадрат" и более.

Хочется к морю, но не устраивает дороговизна? В историческом центре Севастополя ПАО"Севастопольстрой", предлагает квартиры в комплексе-микрорайоне "Античный", который находится в пешей доступности к морю. В 10-этажных сборно-монолитно-каркасных домах квартиры со сроком сдачи в IV квартале 2012 год продаются по цене от 5900 грн./м кв. Как следует из проспекта, высота потолков - 2,8 м, на этаже - не более трех квартир с панорамным остеклением. Покупка оформляется двумя способами на выбор: предварительные договора купли-продажи и через фонд финансирования строительства.

Выше и дороже

Самое дорогое жилье бизнес- и премиум-класса в Киеве, конечно же, в Печерском районе. Там за квадратный метр застройщики просят около 20 тыс. грн. и выше. Сейчас в этом районе продаются квартиры в строящихся очередях ЖК "Новопечерские Липки" (16-28 тыс. грн. за кв. м) и ЖК "Престиж Холл" (от 19 тыс. грн. за кв. м), а также в жилищно-офисных комплексах "Печерский Квартал" и "Панорама на Печерске" (от 17,6 тыс. грн. за кв. м). Первые два комплекса считаются премиум-классом, отсюда и высокая цена. Кстати, аналогичное ценовое предложение (20 тыс. грн. за кв. м) " Деньги " также нашли далеко от печерcких холмов - на "Оболонских Липках", в респектабельной новостройке на проспекте Героев Сталинграда.

А вот в более дорогих сегментах "премиум+" и "де люкс" до сих пор продолжается продажа роскошного жилья в домах, сданных еще в 2008-2010 годах. Ждут покупателей последние квартиры в построенном на Звериницком холме ЖК "Триумф" с системой "умный дом", фитнес-клубом и бассейном (от 26 тыс. грн. за кв. м). Самые дорогие квадраты (72--80 тыс. грн.) "Деньги" нашли в центре столицы в клубных домах "На Десятинной" (Подол), "Диамант" (на бульваре Шевченко) и "JaRDANE Le Roi" (в Печерском районе). Все три объекта уже введены в эксплуатацию. В регионах даже самые шикарные дома оцениваются куда скромнее. В центре Харькова в элитном ЖК "Карат" метр стоит 16 тыс. грн., а в более дорогой Одессе в ЖК "Дом на Маразлиевской" -- 20,8 тыс. грн.

Тонкости покупки

Напоминаем, что купить жилье в новостройке можно за счет участия в фондах финансирования строительства (ФФС) или путем приобретения целевых облигаций. Иногда с покупателем заключается предварительный договор, а деньги принимаются непосредственно в кассу застройщика. Старший юрист АК "Правочин" Сергей Дзюбенко считает, что ни одна из существующих схем не может гарантировать защиту прав покупателя и своевременную сдачу дома, поэтому лучше изначально выбирать более надежного застройщика с нормальным финансовым положением, хорошей репутацией и успешным опытом реализации подобных проектов.

В 2011 году застройщики впервые предложили новую схему приобретения метров - аккредитив. Благодаря такому способу инвестирования, покупатель доверяет деньги не застройщику, а банку-партнеру: средства хранятся на аккредитивном счете до сдачи дома. В случае нарушения договора застройщиком банк возвращает покупателю внесенную сумму. Пока "Деньгам" удалось найти только два престижных жилых комплекса, где можно купить квартиру через аккредитив - "Престиж Холл" (Киев) и "Дуэт" (Днепропетровск). Партнером обоих застройщиков выступает "ПриватБанк".

И в рассрочку, и в кредит

Горячего спроса на жилье бизнес-класса пока нет, и застройщики стараются привлечь покупателей возможностью покупки в рассрочку - ее срок обычно составляет 2-3 года. Традиционно есть и скидки - в случае разовой оплаты. Например, в ЖК "Изумрудный" при условии полной оплаты летом обещают скидки до 220 тыс. грн. (около 10% от стоимости квартиры). В донецком ЖК "Европейский-Калининский" стоимость метра при продаже в рассрочку на 500 грн. выше, чем при внесении полной суммы: однокомнатная за 440 тыс. грн. площадью 55 кв. м при покупке в "беспроцентную" рассрочку дорожает на 27,5 тыс. грн.

Дольше всех готовы дожидаться полной оплаты в ЖК "Комфорт Таун" -- до 10 лет. Как правило, от покупателя требуется обязательный аванс - от 30-50%. С минимальной первоначальной оплатой готовы предоставлять пятилетнюю рассрочку в ЖК "Парковый город" - здесь можно оформить договор, внеся только 5%. Многие застройщики предлагают партнерские программы кредитования с банками. Такие кредиты, как правило, выдают банки, у которых застройщик размещает расчетные счета и берет займы.

Поэтому для банка партнерская ипотека является менее рисковой, чем займы под залог вторички. Следовательно, условия таких кредитов подчас даже более привлекательны, чем кредитов на вторичку. VAB-Банк кредитует покупку жилья в харьковском ЖК "Адмирал" на срок до 20 лет под 14% годовых, а банк "Форум" дает займы на квартиры в киевском комплексе "Лазурный блюз" на 15 лет по ставке 12,5%.